作為新房市場的最大競爭者，二手房因為屬于現(xiàn)房，具備周邊配套成熟的優(yōu)勢，成為不少購房者首先選購的房子。根據(jù)貝殼找房APP的數(shù)據(jù)顯示，一至二月份，貝殼找房二手房VR的線上發(fā)起量為78205，帶看量22365，帶看時長11499小時。二手房簽單量方面，貝殼找房簽約中心一月份為150余單，石家莊2月份則增長到400多單，而線上簽單數(shù)量也增長明顯。
二手房如何購買，有什么程序，存在什么風(fēng)險？近日，記者也聯(lián)系了幾名地產(chǎn)經(jīng)紀人進行了咨詢，為準備購買二手房的市民提供指南。
一套二手房完成交易可能需要10多個步驟
貝殼交易中心經(jīng)理戴云艷介紹，購買二手房一般涉及到六種情況，一是買方貸款，房子無貸款；二是買方貸款，房子有貸款；三是買方全款，房子無貸款；四是買方全款，房子有貸款；五是買方公積金貸款，房子無貸款；六是買方公積金貸款，房子有貸款。
第一種：簽訂合同—雙方準備貸款資料—面簽—5個工作日銀行審批通過—網(wǎng)簽/資金存管—銀行放款—繳稅過戶—1.5個工作日出新房本—銀行出抵押手續(xù)—做抵押—2個工作日出他項證—銀行資金解凍—物業(yè)交接—完成交易。
第二種：簽訂合同—雙方準備貸款資料—面簽—5個工作日銀行審批通過—房東還貸款—拿他項證和結(jié)清證明做解押手續(xù)—網(wǎng)簽/資金存管—銀行放款—繳稅過戶—1.5個工作日出新房本—銀行出抵押手續(xù)—做抵押—2個工作日出他項證—銀行資金解凍—物業(yè)交接—完成交易。
第三種：簽訂合同—雙方準備過戶資料—網(wǎng)簽/資金存管—繳稅過戶—1.5個工作日出新房本—資金存管解凍—物業(yè)交接—完成交易。
第四種：簽訂合同—房東還貸款—拿他項證和結(jié)清證明做解押手續(xù)—網(wǎng)簽/資金存管—繳稅過戶—1.5個工作日出新房本—資金存管解凍—物業(yè)交接—完成交易。
第五種（市值公積金為例）：簽訂合同-雙方準備初審資料—公積金批貸—網(wǎng)簽/資金存管—公積金復(fù)審—公積金批貸—簽署借款合同—繳稅過戶—1.5個工作日出新房本-公積金出抵押材料—做抵押—2個工作日出他項證—首付解凍—公積金去不動產(chǎn)登記中心取他項權(quán)證—公積金放款—物業(yè)交接—完成交易。
第六種（市值公積金為例）：簽訂合同—雙方準備初審資料—公積金批貸—房東還貸款—拿他項證和結(jié)清證明做解押手續(xù)—網(wǎng)簽/資金存管—公積金復(fù)審—公積金批貸—簽署借款合同—繳稅過戶—1.5個工作日出新房本—公積金出抵押材料—做抵押—2個工作日出他項證—首付解凍—公積金去不動產(chǎn)登記中心取他項權(quán)證—公積金放款—物業(yè)交接—完成交易。
二手房交易需要繳納這些費用
在二手房交易中，購房者需要涉及到哪些費用呢？戴云艷表示：首先要看房本年限，不滿2年的情況，會涉及到有增值稅、個稅、契稅、工本費；滿夠2年的，則只有個稅、契稅、工本費；如果是滿5年且家庭名下唯一住房，則只有契稅、工本費。如果是經(jīng)濟適用房、劃撥土地性質(zhì)房產(chǎn)，房改房(又名已購公房，是指已享用了國家房改優(yōu)惠方針的住宅）等，則會有土地出讓金。
購買二手房一定要注意這些問題避免遭受損失
如何在購買二手房過程中確保資金安全、房產(chǎn)成功過戶，記者也咨詢了石家莊德佑藁城實驗中學(xué)店經(jīng)紀人龔永巧和石家莊正大西雅店經(jīng)紀人薛力娜。兩位有著多年房產(chǎn)經(jīng)驗的經(jīng)紀人提醒市民需要注意幾個情況規(guī)避二手房買賣中出現(xiàn)的問題：
全面核實房屋情況
購買房屋前一定要查清楚房屋是否有共有權(quán)人、繼承等問題，因為此類問題會導(dǎo)致合同無效，會造成買方的損失。如房屋存在共有權(quán)人無法到場，應(yīng)要求房主出具《共有權(quán)人同意出售證明》和《授權(quán)委托書》（公證手續(xù))，已婚的房主，則需提供《配偶同意出售證明》。還要查清房屋是否存在抵押登記、是否被司法機關(guān)依法查封、是否已經(jīng)被列入拆遷的范圍，房屋產(chǎn)權(quán)方面是否存在問題等等。此外，還要注意房屋是否有承租人。
簽訂買賣合同要重視
建議購買房屋時保證資金安全，不要采取私下交易的方式。無論是賣方還是買方在確定合同前都要確認好買方的房貸是否可以獲批，買方是否屬于限購對象。兩位經(jīng)紀人均表示，一定要重視買賣雙方簽署的合同，要將房子的詳細信息寫在合同中，否則有可能出現(xiàn)賣家口頭說的內(nèi)容和實際不符的情況，將來訴訟也很難被支持。
選擇正規(guī)靠譜中介
購買二手房，選擇靠譜的房產(chǎn)中介十分關(guān)鍵。首先要查看該房產(chǎn)中介是否證照齊全，要選擇大型、連鎖的中介。在交易過程中，購房者一定要把和房產(chǎn)中介來往的書面材料復(fù)印件妥善保存。尤其是房產(chǎn)中介的一些口頭承諾，一定要堅持將它們寫入合同里。
（燕都融媒體記者 任利）
