華夏幸福是一個(gè)很有意思的企業(yè)，相信關(guān)注過(guò)房地產(chǎn)或者雄安新區(qū)的人或多或少都對(duì)它有印象。它于1998年起步，到2016年以1203.25億元名列全國(guó)房企第七名。不同于一般房企走產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式，華夏幸福獨(dú)辟蹊徑定位“產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商”，從廊坊這座城市拼殺出一條血路，繼而邁向全國(guó)。我們可以通過(guò)觀察房企的發(fā)展之路與盈利模式，來(lái)優(yōu)化我們的投資方式。
2000年的華夏幸福還僅是一個(gè)本土小企業(yè)，只在河北有三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。而當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商眾多，華夏在一線城市又沒(méi)有政府資源和足夠的資金，無(wú)力進(jìn)軍北京也無(wú)法趕超其他房企。要想變強(qiáng)，就得另想他法，華夏幸福給出的答案是：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
2002年華夏幸福和廊坊市政府合作，打造固安工業(yè)園，這是華夏騰飛的起點(diǎn)。在當(dāng)時(shí)固安僅僅是一個(gè)在河北省GDP排名末位的小縣城，在其他房企看來(lái)這里就是一塊難啃的硬骨頭，根本沒(méi)有拿地的欲望。而華夏幸福卻與固安縣政府簽署了60平方公里，期限50年的開(kāi)發(fā)協(xié)議。
我們復(fù)盤(pán)其開(kāi)發(fā)模式：
1：進(jìn)行土地平整等一級(jí)開(kāi)發(fā)，即進(jìn)行拆遷、修路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升土地價(jià)值。
2：房屋銷售。工業(yè)園概念與土地開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致地價(jià)急速升值，繼而賺取房屋銷售升值帶來(lái)的差價(jià)。
3：利用房屋銷售得到的資金帶動(dòng)園區(qū)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。通過(guò)招商引資保障產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地，并建設(shè)學(xué)校、醫(yī)院等產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施。
4：提供園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)并開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，進(jìn)一步獲取利潤(rùn)。
2006年固安工業(yè)區(qū)被河北省政府批準(zhǔn)為省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，固安縣GDP也一躍成為廊坊下轄縣第一，示范效應(yīng)開(kāi)始形成。而后華夏幸福一騎絕塵，并加速環(huán)京布局。
目前華夏幸福已走向全國(guó)，并開(kāi)始在長(zhǎng)三角布局。其拿地邏輯不同于其他房企，并不是在上海周邊二線城市拿地，而是以二線城市為中心，在其周邊拿地打造產(chǎn)業(yè)園。
雖拿地邏輯不同，但獲利邏輯相似，都是依靠城市產(chǎn)業(yè)和居民外溢。一般房企是利用一線城市的天然優(yōu)勢(shì)，房企只需做好自己，找準(zhǔn)市場(chǎng)和需求就可獲取高額回報(bào)；而華夏地產(chǎn)則需要主動(dòng)出擊，通過(guò)與政府合作推動(dòng)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展形成聚集效應(yīng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只是其中一個(gè)環(huán)節(jié)。
從企業(yè)發(fā)展拉回到個(gè)人房產(chǎn)投資層面，我們可以學(xué)習(xí)其盈利模式以及投資方法。在投資房產(chǎn)時(shí)我們是通過(guò)提高買(mǎi)入和賣(mài)出的差額來(lái)獲取利潤(rùn)，即投資價(jià)值=賣(mài)出價(jià)值 –買(mǎi)進(jìn)價(jià)值。而這個(gè)差額本質(zhì)代表著房產(chǎn)周邊配套設(shè)施改變的程度，即產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療、交通等是否變得更加優(yōu)質(zhì)，這是我們盈利的核心。由此我們也衍生出不良資產(chǎn)剝離法等房產(chǎn)投資工具。
在具體城市選擇中，一線城市以及其周邊城市無(wú)疑是良配，眾多房企的拿地策略也側(cè)面證實(shí)這一觀點(diǎn)，因?yàn)槠涑鞘挟a(chǎn)業(yè)和居民外溢有天然優(yōu)勢(shì)，不過(guò)高房?jī)r(jià)導(dǎo)致進(jìn)入成本比較高。環(huán)二線城市雖然進(jìn)入成本低，但是風(fēng)險(xiǎn)高，畢竟其新區(qū)開(kāi)發(fā)成功與否還是未知數(shù)，很多城市并沒(méi)有如華夏幸福一般的招商引資能力。所以如果是環(huán)二線城市的產(chǎn)業(yè)新區(qū)，主編建議大家要“廣積糧，緩稱王”。沒(méi)必要在規(guī)劃階段就進(jìn)入，高收益的背后也意味著高風(fēng)險(xiǎn)，要觀察規(guī)劃落地進(jìn)展程度，例如城市基建建設(shè)情況與企業(yè)招商引資入駐情況，仔細(xì)分析之后我們?cè)僮们楦M(jìn)。
畢竟決定房?jī)r(jià)的并不是房子本身！
如果大家愿意聽(tīng)一個(gè)對(duì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)頗有研究的主編心聲，不妨添加主編的個(gè)人微信號(hào)（ID：mkszf01），主編的一句提醒也許可以讓你在深圳的房產(chǎn)多賺100萬(wàn)。
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