江蘇劍橋人律師事務(wù)所建筑房地產(chǎn)法律部主任，高級合伙人。
案情簡介
張先生跟某開發(fā)商訂購了一個臨街商鋪，按約支付了房款，并等待合同規(guī)定的交房日期到來后去收房。在交房日期臨近的時候，張先生想要去看看自己的商鋪，到現(xiàn)場后，眼前的景象讓他驚呆了，自己的商鋪居然已經(jīng)有人在開店使用了。
經(jīng)過交涉，開發(fā)商承認(rèn)自己出租了商鋪給他人使用，不過表示租賃期限馬上到期，不影響向張先生交房，張先生很氣憤，畢竟這是自己的商鋪，怎么能未經(jīng)同意就被擅自出租呢？況且房子使用過后會遺留很多問題，比如附著的裝潢怎么辦？承租人拒絕搬遷怎么辦？房子如何恢復(fù)原狀？種種令人頭疼且惱恨的事情，讓張先生不得不尋求法律幫助。
這個案例中，到底有多少的法律關(guān)系需要理清？
首先是張先生與開發(fā)商之間的房屋買賣合同關(guān)系。一個是出賣人，一個是買受人，標(biāo)的物是房屋，房屋還是預(yù)售，所以有一個等待期，需要滿足交房條件后才能交付房屋，交付房屋后還要有一個期限去辦理產(chǎn)證。正是因為有這樣的空檔期，開發(fā)商才會有機會出租房屋給他人。
然后是開發(fā)商與承租人之間的房屋租賃合同關(guān)系。開發(fā)商是出租人，它把尚未轉(zhuǎn)移占有的商鋪交付承租人使用。在商鋪約定的交房時間到來后，面臨的是開發(fā)商交付房屋給張先生，并且應(yīng)當(dāng)終止與承租人的租賃關(guān)系，如果承租人拒不騰房，張先生基于房屋買賣合同關(guān)系，將向開發(fā)商索要房屋，而承租人基于租賃占有，要求繼續(xù)使用房屋，并提出買賣不破租賃。于是，三方可能糾纏不休，糾紛不止，導(dǎo)致各自利益受損。
糾紛的起因都是因為開發(fā)商將張先生買下來的商鋪出租給承租人了，那么在交房之前，開發(fā)商到底有沒有權(quán)利將房屋出租他人呢？
根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。房屋系不動產(chǎn)，故而也應(yīng)適用該規(guī)定。但怎么理解這句話？
拿張先生的購房行為來說，他與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同是有效的，張先生有權(quán)要求開發(fā)商交付商鋪并辦理產(chǎn)證。不過，由于房屋是不動產(chǎn)，需要到不動產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)登記，張先生只有在取得商鋪不動產(chǎn)權(quán)證書的時候，才真正擁有房屋的所有權(quán)。在此之前，商鋪的產(chǎn)權(quán)仍然登記在開發(fā)商名下。
可能有人會說，張先生的購房合同是在住建局網(wǎng)簽備案的，意味著房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)鎖定給張先生了。確實，我們并不否認(rèn)這個事實，按照交易流程，房屋通過轉(zhuǎn)讓手續(xù)的履行是要歸屬張先生，開發(fā)商本就無權(quán)處分該房屋?！段餀?quán)法》對此也規(guī)定了保護(hù)購房人的法律條款：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記（說明一下，網(wǎng)簽備案雖然與預(yù)告登記不同，但產(chǎn)生的效果基本一致）。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
所以說，在購房合同網(wǎng)簽備案后，開發(fā)商無論在技術(shù)層面，還是在法律層面，都無法處分張先生的商鋪。不過，不能處分物權(quán)并不排斥其他權(quán)利的行使。一個完整的物權(quán)包括占有、使用、收益和處分等權(quán)利，在房屋尚未轉(zhuǎn)移占有的情形下，開發(fā)商依然擁有占有、使用、收益等權(quán)利。所以，在商鋪交付張先生之前，開發(fā)商予以出租并不違反法律規(guī)定，也不違反合同約定。
本案例中，承租人的租賃關(guān)系在交房日之前就到期，所以可能爭議不大，但是如果開發(fā)商簽訂的是一個長期租賃合同，交房日期早于租期屆滿之日，承租人可否以“買賣不破租賃”原則主張租賃關(guān)系繼續(xù)存續(xù)？
買賣不破租賃原則在《合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等規(guī)定中都有表述：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。這里就要明確一個概念，何謂所有權(quán)變動？是指所有權(quán)變動的原因行為，還是所有權(quán)變動的登記結(jié)果？不同的認(rèn)定，會導(dǎo)致截然不同的法律后果。
單純從字面來理解，可能就是指的所有權(quán)變動后的結(jié)果，也就是產(chǎn)權(quán)登記的物權(quán)行為，而非引起物權(quán)變動的原因行為即房屋買賣行為。如果是這么認(rèn)為的話，本案例中的張先生可能真的要等到承租人的租期屆滿后才能拿到房子了。因為他取得產(chǎn)證的時間肯定在租賃合同之后，所有權(quán)變動發(fā)生在租賃期間，所以結(jié)論是租賃合同應(yīng)繼續(xù)存在。
但是，在參考江蘇省高級人民法院、上海市高級人民法院等的審判紀(jì)要以及中國裁判文書網(wǎng)上公開的相關(guān)案例后，筆者認(rèn)為：在保護(hù)承租人利益的同時，如何保護(hù)買受人的利益同樣值得思考。當(dāng)租賃合同未予登記，或者買受人不知道系爭房屋租賃事實的，相應(yīng)的法律后果不能由買受人承擔(dān)。承租人不能以“買賣不破租賃”為由，對抗買受人在先成立的房屋買賣合同項下的權(quán)利，不能要求房屋租賃合同繼續(xù)履行。出賣人未向買受人告知租賃事實，導(dǎo)致承租人不能主張“買賣不破租賃”而合同不能繼續(xù)履行的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出賣人（出租人）違約。承租人可以向出賣人（出租人）主張相應(yīng)的違約責(zé)任。
由此，一切都豁然開朗，張先生簽訂購房合同買下商鋪后，在轉(zhuǎn)移占有之前，開發(fā)商有權(quán)出租，但是交房之后租賃合同并不能約束張先生，即便租賃合同尚未到期。承租人因租賃合同不能履行而導(dǎo)致的損失可以向開發(fā)商主張。
在這里，友情提醒一下廣大的購房人，在購房時注意以下事項：
房屋買賣合同一定要及時網(wǎng)簽；事先了解清楚房屋項下是否還存在諸如租賃權(quán)、抵押權(quán)等其他權(quán)利，現(xiàn)房交易的應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場勘查；交房日期來臨后，應(yīng)督促開發(fā)商交房，及時辦理交房手續(xù)。
