文/劉德科
今天這篇《DK問答》只回答一個(gè)問題。問的地區(qū)是上海，但可能跟每一個(gè)熱點(diǎn)城市的多數(shù)購(gòu)房者都有關(guān)聯(lián)。
@金*︱來(lái)自上海：有購(gòu)房的資格，預(yù)算是總價(jià)300萬(wàn)元的房子，投資不自住。不知道靜安“老破小”好，還是徐涇精裝高檔小區(qū)好？徐涇的住宅一室戶精裝期房5萬(wàn)一平，現(xiàn)在可以買來(lái)投資嗎？目標(biāo)兩年后置換自住房。現(xiàn)在出手還是繼續(xù)觀望？
這個(gè)問題雖是個(gè)案，至少關(guān)聯(lián)著這么幾個(gè)共性問題——
1. 一室戶適合純投資嗎？
2. 先買一套房投資，賺點(diǎn)錢再買房自住，這樣靠譜嗎？
3. 地段選擇要重點(diǎn)關(guān)注什么？
4. 房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？
5. 地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有怎樣的傳導(dǎo)作用？
一室戶不適合短線投資
首先，在大多數(shù)情況下，一室戶不適合作為短線投資。一室戶的投資回報(bào)主要靠長(zhǎng)期的租金收益（年回報(bào)率5%左右），而不是短期的房價(jià)上漲套現(xiàn)獲利——因?yàn)?，一室戶在二手房市?chǎng)往往賣不出高溢價(jià)，甚至連賣掉的難度都會(huì)更高。當(dāng)然，我們說(shuō)的是通常情況，也有極少數(shù)城市的特殊區(qū)域會(huì)有例外。
如果你對(duì)一座城市的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期有信心，要進(jìn)行投資的話，最好要買三室戶型，如果購(gòu)買力有限，至少也要買兩室戶型。現(xiàn)在的趨勢(shì)是，兩室和三室戶型的建筑面積越做越小，這樣可以控制總價(jià)，買得起的人會(huì)更多。
我大概知道你說(shuō)的是哪個(gè)樓盤。它的一室戶差不多是60平米，從投資的角度講，面積做得有點(diǎn)浪費(fèi)。在戶型精細(xì)化設(shè)計(jì)比較領(lǐng)先的城市，75平米可以做兩房戶型；目前上海幾乎還沒有，但85平米的兩房還是有的。
炒房神話需要時(shí)機(jī)，甚至有點(diǎn)可遇不可求。目前這個(gè)階段，對(duì)于房?jī)r(jià)剛剛暴漲過的城市來(lái)說(shuō)，京滬深也好，寧蘇廈合也罷，想通過買一套房在兩年內(nèi)猛賺一筆，難度非常之高。除非，你真的遇到特別有潛力的房子。但你說(shuō)的那兩種房子，無(wú)論是市中心的“老破小”，還是新城區(qū)的精裝修一室戶，都不是太好的選擇。
在這種新興區(qū)域買房
要努力靠近地鐵站和購(gòu)物中心
你說(shuō)的“徐涇”，這個(gè)地方在上海虹橋商務(wù)區(qū)以西，目前還沒那么成熟，但地鐵17號(hào)線已經(jīng)在建，這個(gè)地方未來(lái)的價(jià)值還是可期。在這種新興區(qū)域買房，要努力靠近地鐵。但是，你想買的那個(gè)樓盤，離地鐵站有點(diǎn)遠(yuǎn)。
在新興區(qū)域，既要努力靠近地鐵站，最好還要有購(gòu)物中心。那種“城市綜合體”性質(zhì)的大盤，既有購(gòu)物中心，又有住宅，通常是更好的選擇。
樓盤邊上最好有
可能拍出高價(jià)的待出讓宅地
一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的考量是，你選擇的樓盤，邊上最好還有新地塊待出讓，而且有可能拍出刷破區(qū)域單價(jià)紀(jì)錄的高價(jià)。在地鐵站邊上，有幾塊宅地，預(yù)計(jì)會(huì)在下半年或者明年上半年出讓。如果目前的趨勢(shì)沒有太大改變，那幾塊宅地的樓面地價(jià)可能會(huì)拍出4-6萬(wàn)元/平米之間。面粉貴過面包，地價(jià)貴過房?jī)r(jià)，是現(xiàn)在很多熱點(diǎn)城市的常態(tài)。
面粉貴過面包，在一定程度上會(huì)導(dǎo)致將來(lái)的面包更貴。但需要冷靜的是，也不全然如此。
7月14日，上海虹口一宗宅地拍出了67409元/平方米的樓面地價(jià)，在涼城板塊。有些人推算，其住宅的實(shí)際樓面地價(jià)是9.5萬(wàn)/平米，房?jī)r(jià)得買到12.5元/平米才能保本。實(shí)在難以茍同這種算法。
地價(jià)能否傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)，要看地產(chǎn)商的“產(chǎn)品力”。如果一個(gè)能力一般的地產(chǎn)商，拿了一塊高價(jià)地，還是做老套路的房子，最終賣出的房?jī)r(jià)未必能夠支撐現(xiàn)在的地價(jià)——簡(jiǎn)單說(shuō)，他們未必能賺錢，虧本也是可能的。誰(shuí)規(guī)定地產(chǎn)商一定就能賺錢？虧本的案例，多的是。
買房投資要挑
滿足大多數(shù)人居住功能的房子
房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，必然還得漲；短期看，像上海這樣的熱點(diǎn)城市，短期內(nèi)大漲的可能性不大，但下跌的可能性更低。
所以，如果是自住，遇到自己喜歡的房子，就果斷下手；若是投資，就不一定要自己喜歡的房子，而是要挑大多數(shù)人喜歡的房子，要挑滿足大部分主流人群居住功能的房子。你說(shuō)的那套“一室戶精裝期房”，顯然不是那種房子。
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