土地增值稅有關政策規(guī)定，除了對個人轉讓住宅類的舊房暫免征收土地增值稅外，對單位或個人轉讓非住宅類舊房及建筑物，應按規(guī)定征收土地增值稅。但在實際執(zhí)行中，由于舊房扣除項目金額難以確定，有的地方一律實行核定征收，不僅隨意性較大，而且會造成稅負不公。本文整理了轉讓舊房及建筑物的土地增值政策。 一、新建房與舊房的界定。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：新建房是指建成后未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規(guī)定。以湖北省為例，根據《湖北省財政廳、省地方稅務局轉發(fā)關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（鄂財稅發(fā)〔1995〕544號）規(guī)定：凡是建成未交付使用的房產均屬新建房；凡是已經交付使用，不論時間長短或磨損程度大小，均屬舊房。 二、舊房轉讓收入的確認。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。但對納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收。1.轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。2.隱瞞、虛報房地產成交價格，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估，稅務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。營改增前，房地產企業(yè)轉讓房地產取得的收入為價內收入?！盃I改增”后轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。因此，在計算轉讓房地產取得的收入時，需要將含稅收入換算成不含稅收入。 三、舊房轉讓扣除項目金額的認定。轉讓舊房土地增值稅的扣除項目應區(qū)分以下三種情形： ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ 第一種情形：能提供舊房及建筑物評估價格的情況。舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，作為扣除項目金額計征土地增值稅；對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額；購入房地產再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除；納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除，但對納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除；與轉讓房地產有關的稅金包括在轉讓房地產時繳納的城市維護建設稅、教育費附加允許扣除；非房地產企業(yè)土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。因此，能提供舊房及建筑物評估價格的情況下，土地增值稅扣除項目的計算公式=重置成本價×成新度折扣率+取得土地使用權時所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金+轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估支付的評估費用。 ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ 第二種情形：不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的情況。納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當地稅務部門確認，按以下原則扣除：購房發(fā)票所載金額（實際上包含了《土地增值稅暫行條例》中第六條的“取得土地使用權所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評估價格”兩部分，按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。計算扣除項目時的“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計1年；超過1年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為1年。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不得作為加計5％的基數。與轉讓房地產有關的稅金（包括在轉讓房地產時繳納的城市維護建設稅、教育費附加、印花稅）允許扣除。因此，不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的舊房轉讓，土地增值稅扣除項目的計算公式=發(fā)票所載金額×[1+（轉讓年度-購買年度）×5%]）+與房地產轉讓有關稅金(包括轉讓舊房時繳納的城市維護建設稅、印花稅、契稅以及教育費附加)+與房地產轉讓有關費用。 需要注意：營改增后，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，其扣除項目的金額按照下列方法計算：提供營改增前營業(yè)稅發(fā)票的，按發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算；提供營改增后增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算；提供營改增后增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。 ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ 第三種情形：既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的情況。轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的情況，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實行核定征收。土地增值稅稅基由營業(yè)稅的價內稅變?yōu)樵鲋刀惖膬r外稅。在計算轉讓房地產取得的收入時，需要將含稅收入換算成不含稅收入。
