幾年后再回首，老周說：都是不懂“戶型”惹的禍。即使很多年后，老周也不會忘記，因自家房子戶型設計（這里主要指功能布局，建筑設計院完成）相對很不合理，給家人生活帶來的諸多煩惱……
2011年老周46歲，掐指算起，他全家從豫北鄉(xiāng)下搬到鄭州生活已經(jīng)六年。彼時，老周在鄭州跑電動摩的，老婆和她同齡，在一家月嫂公司上班，唯一的兒子——周柯（化名）是鄭州某本科院校建筑工程系的大四學生。夫妻二人很本分，又勤勞，老周月收入比辦公室一般白領還高。為多攢錢，一家三口擠在租賃的小房子里。起初老周和媳婦想的是“等兒子大學畢業(yè)后，他和媳婦就回豫北農(nóng)村老家，農(nóng)忙時在家收種莊稼，其它時間，跟著同村人去外面干建筑，一年也不少賺。等兒子在城里買房時，自己也能支援一把，可以說這樣的計劃很接地氣。
時年5月，還沒畢業(yè)的兒子，應聘到鄭州某建筑設計院。這時老周和媳婦看著兒子工作落定鄭州后，對于起初回老家的計劃，兩人又有了猶豫。可憐天下父母心，想繼續(xù)留在鄭州的主要理由——照顧兒子……當老周把回老家的計劃告訴周柯后，兒子卻以很幽默的方式，化解了老周心中的疙瘩。比如：在二老繼續(xù)待在鄭州的利弊權衡等。
老周眼看著兒子即將離校，等兒子找女朋友了，一家人繼續(xù)租房，顯然不合適。于是和媳婦商量，打算在鄭州按揭買一套房，媳婦也很認可他的想法，于是夫妻二人琢磨買何種房子。轉眼到了7月，兒子周柯去單位報道。他們在租房附近的區(qū)域看了幾個樓盤，當天下定。因為對房地產(chǎn)不懂，很快選了一套“用銷售員說的南北通透”101平的兩房（高層兩梯四戶的西戶），老周的半生積蓄還不夠30%首付，為湊齊首付款，周柯的三個姑姑又支援了老周幾萬。
簽合同、辦貸款手續(xù)，一切都很順利。
時間有時在等待中，顯得尤為漫長。比如老周在等待收房子的日子。即將收房前，48歲的老周很開心，騎摩的載著人，經(jīng)常一路高歌，有幾次乘客還以為他是神經(jīng)病。老周最想知道的是“住進新房的感覺，與他想象的是否一樣”。而只要一天沒有住進去，也就無法體會到這種感覺。老周想到這里，腦海里就會浮現(xiàn)租房丟自行車的經(jīng)歷，就會想起每月大幾百的房租終于交到頭了，想起的太多……他想明天就住進房子，哪怕是不裝修。
作為剛工作的小周，日常工作更多的是給老設計師打下手，確保盡快熟悉設計院工作流程。周柯在設計院的主要工作是“畫戶型”。
時光在流水中逝去，約定的交樓時間終于到來。
注：老周所購房子戶型平面圖
2013年老周家的房子交付，簡單裝修，入住后，才發(fā)現(xiàn)，戶型設計不合理，101平的房子，做三室一衛(wèi)足以，而自己的只做了兩室。買房前，常聽跑車的師傅說一定要買南北通透戶型,因為南北通透的房子室內(nèi)通風和采光都好，房子內(nèi)部內(nèi)布局相對規(guī)整。不像自家房子內(nèi)部“拐彎抹角”，浪費空間多，在家里走動像穿梭地道?？蛷d朝西開，而西邊是另一棟樓，跑了一天的車，老周坐在客廳沙發(fā)上，另外一戶的客廳與其隔空相望。他時常覺得白天跑車的疲敝，晚上回到家里，不但沒有減輕，反而加重了許多。更讓老周無法釋懷的是三房的總價買了兩房。俗話說“多一室，少一事”，多個房間，也就省去不少麻煩。有幾次，老家同村的親戚來鄭州辦事，無奈兩房，只好給他們開賓館住。住賓館，老周不是心疼錢，他認為“讓老家人住自家，是友好和尊重，不希望村里人說老周棄老家人……”后來老周總結了自己房型設計的幾大不足，并匯成文字。
2014年初，周柯找了女朋友，女友張莉（化名）是市郊的一名小學教師，交往2個多月后，張莉提出了分手，張莉很認真的說了一個讓周柯匪夷所思的分手理由“男朋友家的房子房型不好，進屋太壓抑”。周柯聽到這話，不可名狀。作為建筑設計師，無論從專業(yè)，還是生活的角度，周柯也真心不喜歡這個房型，他爸媽對房型的煩惱，周柯感同身受。但以他們家那會的經(jīng)濟條件，沒有太多選擇，有房住，就阿彌陀佛了。張莉提出分手，也許是彼此有緣無分。他爸和張莉對自家房型的態(tài)度，從那時起，引起了周柯對戶型設計的思考。
周柯進入設計院的第二個年，由設計師崗位轉為院里的營銷崗。日常工作主要是給開發(fā)商打交道，周柯所在院的主要業(yè)務在河南地市、縣城，鄭州市年業(yè)務量大概占了他們院業(yè)務總量的15%左右。
近幾年房地產(chǎn)火爆，設計院如雨后春筍成立在鄭州不少寫字樓。
設計院早已不是曾經(jīng)讓很多工科帥男靚女羨慕的崗位了，房地產(chǎn)市場的極不均衡發(fā)展，銷售同樣兩極分化?，F(xiàn)在開發(fā)商對設計的理解也越來越專業(yè)，各種建筑規(guī)范政策極大增加了設計創(chuàng)新難度，設計師成了整天兩眼對著電腦的“屏幕俠”，絞盡腦針做各種圖紙，工作強度不言而喻。才一年，周柯已厭煩了這種工作模式，盡管他曾夢懷設計。大學那會的周柯，是系里學生會副主席，有比同齡人突出的組織協(xié)調能力，寒暑假、周末常參加社會兼職，參與一些廣告咨詢公司做市場調研，既賺點生活費，又磨煉了自己。在周柯內(nèi)心深處，他想做銷售，但又不想放棄設計，畢竟大學四年付出了太多心血。2012年3月，周柯向院長提出調入經(jīng)營部（也稱營銷部）請求，院長對周柯請求很驚訝，因為罕有設計師主動提出做經(jīng)營。
作為在院里主攻戶型設計的新人，周柯為更好的在設計院立足，也為證明自己，他必須靠實力說話。為此他必須惡補地產(chǎn)營銷知識，提升對營銷的理解，一旦遇到市場定位與產(chǎn)品規(guī)劃之間的互相沖突等，設計師將無法與客戶有效溝通。如：加入鄭州幾個地產(chǎn)營銷QQ群、微信群，精讀十來本有關地產(chǎn)營銷實戰(zhàn)書籍——《定位》、《房地產(chǎn)營銷19講》、《把脈地產(chǎn)營銷——二三線城市100個難題》、《地產(chǎn)策劃旋風》、《一個廣告人的自白》等。從百度文庫下載多份大營銷公司的樓盤營銷實戰(zhàn)方案，拜讀了不少營銷人的樓盤實操搜房博客文字心得，對地產(chǎn)營銷的“3212策略 四書五經(jīng) 三大定位 三段分析法 營銷策劃五維”實操方法論，結合具體項目做了深入研究。勤于學習加上專業(yè)地產(chǎn)營銷人幫帶，周柯后來在“項目本體分析、市場調研、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品規(guī)劃”等房地產(chǎn)項目前策方面，積累了豐富的經(jīng)驗。在不少專業(yè)地產(chǎn)營銷QQ群，周柯對地產(chǎn)營銷策劃的一些認知，甚至比營銷公司的策劃人員專業(yè)，更了解市場，剖析項目前期的產(chǎn)品策劃重點。
注：我們住宅戶型發(fā)展歷程
付出總有回報是對周柯過去半年辛苦付出的最好定義。
2012年12月，周柯所在設計院公開競標，某縣城近20萬平高尚住宅項目，這也是他作為骨干成員競標的首個項目。甲方是做傳統(tǒng)實業(yè)起家，無地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，開發(fā)商內(nèi)部營銷崗位配置不全，專業(yè)度也很一般。了解甲方情況后，周柯也和甲方合作的銷售策劃公司做了深入溝通。策劃公司多談銷售實戰(zhàn)，找了市場的幾個競品資料丟給設計院，順便寫一份40多P的項目市場定位研究報告。項目設計組認真研究這份報告后，周柯等三人看法是“報告結論與市場實際差別較大，從其它報告黏貼復制的市場數(shù)據(jù)，甚至連月份、項目名稱還未及時修改。如果按照該報告結論做項目產(chǎn)品規(guī)劃和設計，等于給項目買下隱患，可以說這個項目押注了開發(fā)商的全部身價。在以自住為主的縣城市場，因前期定位失誤導致的滯銷，后續(xù)救活可能性極小”。而項目組其他人認為“策劃公司代表甲方，他們的地產(chǎn)營銷專業(yè)度肯定高于設計師，如不快速啟動設計工作，導致不能按時提交建筑方案，延遲加工時間，違約意味著甲方扣罰設計費用。即使后續(xù)因產(chǎn)品（主指戶型）導致的銷售不暢，設計院也無需擔責”。兩天三輪的項目設計小組內(nèi)部溝通，產(chǎn)品結構和設計方案遲遲不能達成共識，最后，院長力排眾議“給周柯一周時間，重做項目市場調研”。
現(xiàn)實中，為啥地產(chǎn)營銷和設計院容易脫節(jié)？這還得從“我國建筑設計院發(fā)展歷程說起”。
2013年第1期《建筑科學》刊登了，中國建筑科學院研究院的邱倉虎所長的長文《建筑設計院在我國的發(fā)展歷程回顧與展望》，文章詳細敘述了我國設計院的發(fā)展歷程及業(yè)務開展模式。1984年前，設計院全部是國有單位，隨著改革開放和經(jīng)濟的發(fā)展，1994年中國才有第一家民營設計院。前期設計院的官辦性質，設計院業(yè)務多是計劃經(jīng)濟體制時代的政府項目，基本無市場競爭機制導入。1998年房改后，隨著市場化運作的不斷項目增多，設計院才有了快速發(fā)展。
而現(xiàn)在建筑設計師的市場產(chǎn)品意識依舊很差，創(chuàng)新動力不足，不少設計院甚至沒有單獨的市場經(jīng)營部，接單主要靠走人際關系后門。這一切周柯心知肚明，一個樓盤沒有精準的定位和優(yōu)質產(chǎn)品，房子不可能賣好。周柯首先在網(wǎng)上搜集了這個縣城所有在售樓盤的部分資料，去前聯(lián)系了幾位網(wǎng)絡上認識的幾位當?shù)赝?，只?天，已對市場了解透徹。給甲方董事長匯報市場定位報告時。董事長點評是“自己雖然對地產(chǎn)營銷了解不多，但是設計院的報告邏輯分析比策劃公司更接地氣，結論有確切的數(shù)據(jù)支撐，產(chǎn)品定位也更符合客戶購買需求等”。項目定位為純洋房社區(qū)，客群定位為改善和條件較好的剛需，戶型面積區(qū)間125平左右三房兩衛(wèi)，萬事具備，只等設計師出戶型。
很快戶型圖初稿呈現(xiàn)，大眾戶型。組長說“這是其它院的現(xiàn)有戶型，有施工圖紙，拿來主義，既提升工作效率，又極大節(jié)約成本，以前很多樓盤，我們就是這樣做的……”自此，周柯倏忽明白自家房子戶型差的原因。有人把這種現(xiàn)象總結為“標準化復制”。但這種是不以客戶為中心“標準化復制”，后患很多。眼看戶型設計陷入僵局，策劃公司不斷催促看戶型。后來協(xié)商，設計院、策劃公司和周柯各提供一版戶型，三版比較，兩天后開會定稿。時間緊，任務重，周柯分析了2011年十強房企暢銷樓盤的戶型，最終周柯找到一個與項目定位相似的樓盤，復制優(yōu)化。綜合比較，優(yōu)化戶型完勝。
注：上圖是當時比較戶型左（設計院）、下（周柯）、右（策劃公司）
在方案匯報會上，開發(fā)商董事長對此戶型給予了很高的評價，用董事長話說“自己雖對地產(chǎn)營銷了解不多，是項目投資者，更是一名房屋消費者，好東西人人喜愛，非專業(yè)人士也看出它的好”。
在期待中，工程形象逐漸呈現(xiàn)。戶型甫一面世，毫無疑問的受到諸多好評，不少在其它樓盤認籌的客戶，同時也在該樓盤認籌。用現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)大佬、小米創(chuàng)始人雷布斯的話說“好產(chǎn)品帶有媒體屬性，產(chǎn)品本就可以自我傳播”。2012年7月初啟動認籌，當日累計認籌客戶達500多組，8月中旬開盤，當日到場選房客戶達750余組，熱銷房源近700套，開盤解籌率高達93%。
一期開盤的熱銷，說明樓盤位置、開發(fā)商實力等無顯著市場抗性，且恰能說明市場對客戶定位及戶型設計的極大認可。項目后續(xù)未開工樓棟，經(jīng)設計團隊和策劃公司精心調研，設計院也將本項目作為院里在三、四線城市的服務標桿。而后，周柯和項目組幾名同事，先后去了杭州、蘇州看了品牌開發(fā)商做的洋房項目，著重研究了暢銷產(chǎn)品，項目二、三期銷售異常火爆，兩年三次開盤，銷售房源1500余套，項目開發(fā)經(jīng)營異常順利。此項目也為開發(fā)商不斷發(fā)展壯大，積累了資金和品牌資本。后來該開發(fā)商成立集團公司，2015年，四盤齊開，前兩年在重點去庫存的地市和縣城，該公司新項目總能比競品在戶型定位和設計上拉開很大差距，而獲得更多客戶的青睞。
注：上圖是項目的二、三期戶型
周柯所在設計院因服務此開發(fā)商項目比較成功，之后三年里，同區(qū)域（鄰縣或鄰市）開發(fā)商也慕名找到周柯所在設計院，尋求合作。
周柯認為“近幾年三四線城市庫存日益劇增，這給設計院有密不可分的關系。隨著經(jīng)濟發(fā)展、老百姓視野擴大及對居住要求不斷提升，但作為生活重要載體的產(chǎn)品，其策劃比銷售策劃落后很多。近三年，周柯常出差省內(nèi)外三四線城市，親眼見，不少樓盤半途停工，買房人群體上訪，輕者資金鏈斷裂，重則開發(fā)商破產(chǎn)。周柯和同事深入分析十多個“取得五證后爛尾的樓盤，主因是銷售不暢，排除其它因素，戶型差是主因”。（差戶型共同點：1、動線不合理；2、采光不充足有暗間；3、面積浪費多；4、動靜分區(qū)混亂；5、房間通風不好和公攤大）。為提升設計院競爭力，2014年起，周柯和同事每年都收集前50強房企，幾百個代表樓盤的暢銷戶型，建立大數(shù)據(jù)庫，且及時更新數(shù)據(jù)。大范圍收集戶型，不僅為樓盤定位和戶型設計積累豐富的素材，而且對全國各區(qū)域客戶對戶型喜好有充分的掌握。
周柯所在設計院因對戶型研究較深，總能為所服務項目，設計出“叫好又叫座的戶型”，服務的大部分項目在當?shù)厥袌鲣N售遙遙領先，這極大提升了設計院的核心競爭力。正好應了資深營銷定位人王志剛先生的那句話“營銷有五品（產(chǎn)品價格 客戶 渠道 促銷），產(chǎn)品是核心”。
想研究戶型必須充分了解房地產(chǎn)產(chǎn)品的定義，房地產(chǎn)產(chǎn)品主要以下幾個方面組成：
1. 戶型
戶型是房地產(chǎn)產(chǎn)品的核心，主要指樓盤建筑的室內(nèi)空間布局，它涉及整體建筑結構、建筑承重、消費者生活習慣以及水、電、氣、熱、光纖等管網(wǎng)線路布置，戶型是實現(xiàn)購房者居家生活的基本要素，是滿足居住舒適性的首要前提。
2. 建筑形態(tài)
建筑形態(tài)包括：建筑的風格，如中式古典風格、地中海風格、加州風格等：建筑外觀立面，如建筑墻面設計、開窗設計、煙囪設計、屋頂設計、塔樓設計、浮雕設計等；色彩為標準色。
3. 品質
品質主要包括樓盤的建筑用材、園林景觀，還包括與樓盤相關的名稱、標志、標準色、標準字體及建筑質量等。
4. 環(huán)境
環(huán)境主要分為小區(qū)內(nèi)環(huán)境和小區(qū)外環(huán)境。
小區(qū)內(nèi)環(huán)境主要包括綠化草坪、園林景觀、路網(wǎng)布局、雕塑小品等。在規(guī)劃設計小區(qū)環(huán)境時，應力求體現(xiàn)出一種被文明修飾過的自然野趣。景觀應該是從建筑中生長出來的，應更多體現(xiàn)地域文化背景。好的景觀設計要有親和力，有親和力才有歸宿感。
小區(qū)周邊環(huán)境分為自然環(huán)境和人文環(huán)境。自然環(huán)境包括借山、借水、借園、借林；人文環(huán)境包括高校、名勝、科技等。
5. 配套
配套主要分為小區(qū)內(nèi)配套和區(qū)域內(nèi)配套。
小區(qū)內(nèi)配套主要包括供水供氣、集中供暖、智能化設施、泊車位、商業(yè)街、購物場所、游泳浴場、兒童游樂區(qū)、高爾夫練習場、中心會所、游艇碼頭、湖邊燒烤亭、私家泳池等。
區(qū)域內(nèi)配套主要包括CBD（中央商務區(qū)）、道路交通、學校、醫(yī)院、托兒所、購物中心等。
6. 整體規(guī)劃
整體規(guī)劃主要指對項目的占地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、商業(yè)建筑面積、公共建筑面積、建筑覆蓋率、容積率、綠化率、樓棟數(shù)、層數(shù)、層高、車位數(shù)、生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)、景觀綠化區(qū)等的布局。
7. 建筑理念
建筑理念用來宣傳一種全新的居住文化與生活方式，以一種全新的、整體的生活方式來引起消費者共鳴，給消費者描繪一幅美好愿景。許多經(jīng)典樓盤都通過宣傳建筑理念來突出產(chǎn)品的價值，例如，生態(tài)理念：廣州光大花園的“大榕樹下，健康人家”：健康理念：奧林匹克花園“運動就在家門口”的健康概念；教育理念：碧桂園“給你一個五星級的家”的身份概念和先辦學校、再建房子的教育概念：生活方式：北京現(xiàn)代城的“SOHO”概念。
8. 服務體系
房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的售前咨詢、售中手續(xù)代理以及售后房地產(chǎn)管理和專業(yè)公司的物業(yè)服務等都是房地產(chǎn)附加服務產(chǎn)品。
地產(chǎn)商如想提升企業(yè)競爭力，按上述對標執(zhí)行即可。如能精準市場定位和研發(fā)出系列接地氣產(chǎn)品，這能促使很多中小型房企（按照2016年銷售額，年銷不足200億，可視為中小型房企）快速提升銷售規(guī)模，真正做到“產(chǎn)品力就是銷售力”。 蘋果手機和兩年前的小米手機是產(chǎn)品力贏得市場的佐證。
注：上圖為2016年100強房企銷售排名
說如此多，項目即使找準了目標客群，可依舊無法研發(fā)出目標客群期盼的產(chǎn)品,這樣的案例比比皆是……
建業(yè)地產(chǎn)在此還有很大的提升空間，策劃得當，產(chǎn)品研發(fā)應該是建業(yè)地產(chǎn)下一步業(yè)績持續(xù)增長的風口之一。
作為河南最早成立的地產(chǎn)企業(yè)之一，建業(yè)地產(chǎn)因其獨特的省域化模式及創(chuàng)始人胡葆森（百度胡葆森）在地產(chǎn)圈的影響力，而揚名國內(nèi)陸產(chǎn)界。2008年，建業(yè)地產(chǎn)在港交所上市，國內(nèi)多位企業(yè)大佬更是到場祝賀。
注：2008年建業(yè)上市當日，國內(nèi)諸多企業(yè)大佬到場祝賀
建業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)立24年來，胡葆森和他的建業(yè)集團創(chuàng)下地產(chǎn)界在省內(nèi)外的多個第一。目前建業(yè)是開發(fā)建設項目最多和在售項目最多的本土房企（目前共計50多個在建項目，其中近40個分布在河南18個地級城市和30多個縣級城市。），也是捐款最多的個人和本土房企。22年建業(yè)累計投入足球事業(yè)逾50億元。成為國內(nèi)自1994年足球職業(yè)化改革以來唯一由民營企業(yè)全資投資、從未更名的足球俱樂部。
建業(yè)品牌在地市影響力和知名度，曾讓我驚訝。幾年前，聽在地市的工作同學說“建業(yè)一套房，不僅好找媳婦，更是身份的象征”。同學近30歲的堂哥，村里的同齡人早已結婚生子，同學堂哥文化低，老實內(nèi)向，一直沒有找到合適對象。前幾年堂哥在建筑工地干活，又落下輕微傷殘，更不好找媳婦了。后來用建筑商工傷賠款和自己多年積蓄，買建業(yè)一套房，堂哥不久找到了媳婦……等等，建業(yè)地產(chǎn)的美譽枚不勝舉。
據(jù)相關機構統(tǒng)計，建業(yè)地產(chǎn)2016年銷售額（見上方2016年100強房企銷售排名表）221億，其中103億來源鄭州區(qū)域項目，意味著地市、縣城的近40個項目，2016年共產(chǎn)生銷售額118億，平均每個項目年銷不足3.5億。即使考慮建業(yè)項目單價比區(qū)域項目每平高出三幾百的因素，那建業(yè)地市、縣城單個項目總銷額著實有待提高。表現(xiàn)是賣房的總面積少，實則是銷售總套數(shù)少。想知道這個答案，萬科足以作為建業(yè)的對標企業(yè)。上世紀90年代末，萬科也曾面臨“未來萬科到底給誰蓋房的選擇”。萬科董事長王石聯(lián)合姜汝祥的“錫恩咨詢”，經(jīng)過大范圍深深度調研，根據(jù)結論，王石力排眾議，將萬科客群定位為“廣大中等收入人群”。
房企要想提升總銷售額，必須在做好清晰的客群定位前提下，研發(fā)出有市場影響力和接地氣的產(chǎn)品，快速復制，多上項目，否則，總銷額與既定目標愈來愈遠。
注：總銷量和單一商品總價關系的確很微妙
三四線城市高端客戶愈來愈少（近三年，因為這類城市住宅價格上漲幅度較少，甚至小部分城市微降。高端客戶總基數(shù)較小，且這部分高端客戶本身在居住城市已有三兩套房子，多次重復購買動力不足，三四線城市主力客群為剛需和剛改）。近年隨著碧桂園、恒大這兩家十強房企強勢進入河南廣大地市，加之三四線城市本土房企的不斷壯大，這些房企與建業(yè)激烈爭奪有限的塔尖人群。蛋糕大小基本沒變（購房人數(shù)量），吃蛋糕人數(shù)增多（開發(fā)商數(shù)量），因而這是導致近幾年建業(yè)年銷售額增長緩慢的主因。
注：建業(yè)地市多項目高層154、167平三房、四房兩衛(wèi)戶型圖
近來，不少省內(nèi)自媒體“以挖苦的口吻，定性建業(yè)地市、縣城戰(zhàn)略的失敗，尤替建業(yè)錯失鄭州近兩年火爆市場而惋惜”。加之正商地產(chǎn)年銷售已領先建業(yè)，綠都、和昌、康橋年銷售也已突破100億，有此評價，或許是旁觀者對建業(yè)寄予了太多的渴望。
對地市和縣城市場有深入研究周柯的認識確相反，短期看“地市、縣城戰(zhàn)略拖累了建業(yè)總銷額，但80%多的河南總人群常住地市、縣城，只要建業(yè)能及時調整產(chǎn)品戰(zhàn)略，精準定位，研發(fā)出市場所期待的產(chǎn)品，建業(yè)總銷售額能很快提升一個臺階?！?/span>
建業(yè)老胡等高層應該也發(fā)現(xiàn)了戶型與市場脫節(jié)帶來的系列問題，今年建業(yè)高薪從“以產(chǎn)品聞名業(yè)界的萬科，聘請原徐州萬科總經(jīng)理袁旭俊先生，擔任建業(yè)住宅集團總裁”，這應該寄托了建業(yè)人對產(chǎn)品升級的殷殷期盼。
百強房企中，很多企業(yè)把戶型研發(fā)作為其核心戰(zhàn)略之一，紛紛成立了產(chǎn)品中心，不少企業(yè)負責人甚至親自掛帥本部門。產(chǎn)品成功升級的房企典型代表是旭輝和碧桂園，也是近三年年長率最快的企業(yè)，升級 標準化 豐富的產(chǎn)品線，確保它們進入一個新城市，結合地塊屬性，和既定目標客群，快速導入市場最暢銷的戶型，大大縮短了拿地到首次開盤時間，從而實現(xiàn)快周轉，做大規(guī)模。
建立符合自己企業(yè)的產(chǎn)品線對，自身發(fā)展意義極大。
2015年豫東某地市項目，一期150套房源銷售大半年，當年年底開發(fā)商托人找到周柯，設計院團隊深入研究當?shù)厥袌龊晚椖恳黄诋a(chǎn)品，對二期產(chǎn)品重新定位策劃，做了大幅度調整，銷售還是原班人馬，2016年銷售400余套。后來開發(fā)商說“樓盤還是那個樓盤，只是改改戶型，沒想到銷售竟有翻天覆地的變化”。
相比三、四線城市的去庫存，鄭州等二線城市的銷售壓力不大，而產(chǎn)品設計與蘇杭城市還有不小的差距?？杀氖悄壳按蟛糠直就练科螽a(chǎn)品意識依舊淡薄。如在銷售壓力不大的鄭州等市場，能做出均衡性更好的戶型，勢必會進一步提升居住者舒適性，更促進房企走精細化路線。
近兩年，隨著外來實力房企持續(xù)入駐鄭州，他們帶來更新的理念和產(chǎn)品，也倒逼本土房企在產(chǎn)品研發(fā)上投入更多的心血。而以正商地產(chǎn)為代表的本土房企著實也做出不少努力，如：正商善水上境建筑設計單位為全球住宅頂尖設計單位“柏濤設計”（可百度），去年鄭州銷冠（單盤銷售額47億、銷售面積56萬平，占年正商年總銷額的20%和銷售面積雙第一）項目正商智慧城。一個四環(huán)外的遠郊項目，能取得如此成績，實屬難得。排除項目其它有利因素，項目主力戶型顯著的均好性優(yōu)勢，市場對戶型抗性較弱。據(jù)正商地產(chǎn)內(nèi)部一名員工透漏“為呈現(xiàn)出今天的優(yōu)質戶型，恒輝地產(chǎn)顧問聯(lián)合設計院曾綜合論證，多易其稿”。
注：上述為正商智慧城銷冠戶型
鄭州某銷售策劃公司的策劃總監(jiān)劉亮（化名）為時常為戶型定位和設計而犯愁。用他的說“看了那么多，寫的也不少，即使深入剖析市場，市研報告PPT做了幾十兩百頁，但當市場報告下結論時，心里依舊沒底，寥寥數(shù)語。列出產(chǎn)品形態(tài)和產(chǎn)品結構，設計院畫的戶型圖并不如想象好（在設計界，無論是資深設計師還是年輕設計師，大部分對于戶型設計都不是很重視。），加之營銷人員對建筑規(guī)范知識了解不夠，導致策劃與設計院溝通價值不高（很多時候設計院很不愿意創(chuàng)新產(chǎn)品，創(chuàng)新產(chǎn)品意味增加成本，設計院用現(xiàn)有產(chǎn)品，施工圖紙無需做，成本大大降低）。入市，波瀾不驚，產(chǎn)品極大制約了銷售，策劃代理公司完不成甲方制訂的銷售任務，最后無奈撤場，而項目進入苦逼的去庫存”。
一切好戶型只是相對的，定位在前，研發(fā)在后，只有做出精準的市場定位，按照地產(chǎn)策劃流程執(zhí)行即可，周柯常對合作伙伴這樣說。
產(chǎn)品規(guī)劃設計是產(chǎn)品策劃的重心，產(chǎn)品規(guī)劃設計必須結合企業(yè)實力和開發(fā)經(jīng)驗，根據(jù)目標客戶的特性分析，為目標客戶量身定做產(chǎn)品，具體包括規(guī)劃設計、建筑設計、環(huán)境設計、戶型設計、配套設計、物業(yè)服務等。
注：房地產(chǎn)地產(chǎn)產(chǎn)品策劃常用流程
我國住宅建筑業(yè)空前的繁榮，相關設計產(chǎn)業(yè)也得以快速發(fā)展，給設計師創(chuàng)造了大量機遇，同時也感受到行業(yè)的種種危機。規(guī)劃設計、建筑設計等都在加班加點地趕項目。所謂“蘿卜快了不洗泥”。作為開發(fā)商，更關注資金周轉、銷售時機。受市場專業(yè)度、設計院創(chuàng)新能力等因素制約，他們對產(chǎn)品市場認同感，相對關注較少。作為下游的設計服務業(yè)，因自身局限性，多數(shù)情況只能被動接受，久而久之，設計提供的服務也就如同沿海江浙的“代加工”，變得毫無創(chuàng)造性，最后呈現(xiàn)出來的確實是“百城一面，千房一面”的現(xiàn)象。
設計對于一個項目到底有何價值？老周應該能給出最切身、最具說服力的答案。諸多從業(yè)十多年的設計師，回顧曾經(jīng)，卻鮮有讓自己認可的作品。
對于戶型的談論是個永無止境的話題，我們對未來承載我們?nèi)怏w三分之二時間的四方盒子有著太多的要求，但是卻沒辦法用很系統(tǒng)的文字說出來。雖然戶型設計已是房地產(chǎn)研發(fā)領域比較成熟的領域，但這塊對于不少房企來說還很陌生。站在“最大程度的貼近和滿足客戶需求”的角度思量，那戶型創(chuàng)新的價值不僅利于新房銷售，而且能讓客戶入住前，感受到未來生活的樣子。但創(chuàng)新戶型設計也絕不是簡單的壓縮尺度的問題。住進好戶型的房子前，你就能看到未來生活的樣子，好戶型呈現(xiàn)了每個家庭的居住夢想。
房地產(chǎn)無論是黃金十年還是白銀十年，都在成長成熟，項目案例層出不窮，但方法與思維邏輯不變，變得是方案。
尊重每一寸土地，善待每一組客戶，關懷每一個家庭，讓專業(yè)發(fā)揮真正價值，多角度、精細化思維設計戶型，爭取不讓老周家的“買房遭遇”重演，讓房子真正回歸生活。
