基本情況
江蘇省某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成立于2006年4月，注冊(cè)資本22800萬(wàn)元。企業(yè)成立以來(lái)，共開(kāi)發(fā)了2個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為某廣場(chǎng)和某花園。
經(jīng)調(diào)查核實(shí)，某廣場(chǎng)項(xiàng)目大部分房屋已售出，未售部分已轉(zhuǎn)為自用，達(dá)到可清算條件。
案頭分析
（一）土地增值稅清算審核方面
疑點(diǎn)1：其他應(yīng)付款中有一筆500萬(wàn)元，已掛賬長(zhǎng)達(dá)4年之久，且發(fā)生時(shí)間為取得土地的半年之內(nèi)，有可能為土地款的返還。
疑點(diǎn)2：土地出讓合同約定該項(xiàng)目需承建一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，但農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的土地不出讓，政府以建造成本價(jià)格回購(gòu)該農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，而企業(yè)報(bào)送的土地增值稅清算資料顯示將土地成本全部平均分?jǐn)偭恕?nbsp;
疑點(diǎn)3：前期工程費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)可能存在偏高。該項(xiàng)目已售部分申報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為12643萬(wàn)元，可測(cè)算出整個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為15836萬(wàn)元。經(jīng)模型分析比較，該項(xiàng)目單位成本比可比項(xiàng)目高475元/平方米。
疑點(diǎn)4：企業(yè)提供的賬務(wù)資料中反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中大量的裝修支出，而企業(yè)簽訂的商品房銷售合同均為出售的毛坯房，存在疑點(diǎn)。
疑點(diǎn)5：可能存在多列地下車位成本的問(wèn)題。
（二）建筑業(yè)項(xiàng)目清算方面
疑點(diǎn)6：該項(xiàng)目料、工、費(fèi)的組成和其他同期可比項(xiàng)目相比大約偏高20%左右。并且該項(xiàng)目2次通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議形式申請(qǐng)?jiān)黾娱_(kāi)票金額，其中有一筆土建工程的563萬(wàn)元的竣工決算報(bào)告、發(fā)票開(kāi)具時(shí)間和付款時(shí)間均為2010年5月，而該項(xiàng)目在2008年底即竣工，時(shí)間上明顯異常。
疑點(diǎn)7：裝飾公司在提供項(xiàng)目清算資料時(shí)，只顯示該項(xiàng)目裝修支出為576萬(wàn)元，但無(wú)法提供詳細(xì)的料、工、費(fèi)明細(xì)清單。
舉證約談
針對(duì)上述疑問(wèn)，清算審核人員對(duì)該公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了約談，該負(fù)責(zé)人對(duì)以上問(wèn)題進(jìn)行了解釋說(shuō)明：
對(duì)于疑點(diǎn)1，由于該項(xiàng)目承擔(dān)了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的建設(shè)，政府為這個(gè)項(xiàng)目能順利開(kāi)發(fā)，做了協(xié)調(diào)工作，該鎮(zhèn)屬企業(yè)借款給企業(yè)解決資金問(wèn)題。目前這個(gè)項(xiàng)目已基本結(jié)束，計(jì)劃在今年將償還該筆資金。
對(duì)于疑點(diǎn)2，由于土地出讓合同簽訂時(shí)約定農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)土地不出讓，后來(lái)由于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)政府回購(gòu)后需辦理房產(chǎn)證，如不出讓則無(wú)法操作，后來(lái)將土地改為出讓，但土地出讓金未發(fā)生變化。
對(duì)于疑點(diǎn)3和疑點(diǎn)6，該項(xiàng)目為企業(yè)開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，由于經(jīng)驗(yàn)不足，沒(méi)有控制好成本，增加了很多成本。部分款項(xiàng)在竣工后進(jìn)行決算和支付，主要由于金額方面一直沒(méi)談攏，拖延了很長(zhǎng)時(shí)間。
對(duì)于疑點(diǎn)4和疑點(diǎn)7，雖然該項(xiàng)目銷售的為毛坯房，但也存在公共部位的裝修，此部分為公共部位的裝修支出。
對(duì)于疑點(diǎn)5，該項(xiàng)目未建地下人防，繳納了人防異地建設(shè)費(fèi)，該項(xiàng)目車位確實(shí)全部銷售。
實(shí)地核查
為了進(jìn)一步核實(shí)約談中的各項(xiàng)問(wèn)題，清算審核人員對(duì)該公司展開(kāi)了實(shí)地核查。
對(duì)于疑點(diǎn)1，清算審核人員約談了和企業(yè)發(fā)生往來(lái)的某鎮(zhèn)屬企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。該負(fù)責(zé)人稱由于該企業(yè)承擔(dān)了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的建設(shè)，500萬(wàn)元是政府給企業(yè)的補(bǔ)償款，當(dāng)時(shí)鎮(zhèn)政府通過(guò)下屬公司支付給該企業(yè)。最終，企業(yè)認(rèn)可取得土地使用權(quán)所支付的金額應(yīng)納稅調(diào)減500萬(wàn)元。
對(duì)于疑點(diǎn)2，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)分?jǐn)偼恋爻杀镜膯?wèn)題，企業(yè)請(qǐng)國(guó)土房產(chǎn)局出具了相關(guān)證明，證明了實(shí)際情況與簽訂的土地出讓合同有不一致，當(dāng)時(shí)土地實(shí)際已出讓給企業(yè)，并且辦理了土地使用證，由于其幫政府承建了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，土地出讓金未另外增加。
對(duì)于疑點(diǎn)3和疑點(diǎn)6，清算審核人員分別對(duì)該總包方和出具決算報(bào)告的造價(jià)事務(wù)所作了詢問(wèn)筆錄，最終確認(rèn)563萬(wàn)元為另一項(xiàng)目某花園發(fā)生的工程款。前期工程費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)共納稅調(diào)減563萬(wàn)元。
對(duì)于疑點(diǎn)4和疑點(diǎn)7，清算審核人員發(fā)現(xiàn)在建筑業(yè)項(xiàng)目登記系統(tǒng)中，該企業(yè)與該裝修公司共登記有2份合同，一份合同金額為180萬(wàn)元，登記的項(xiàng)目名稱為某廣場(chǎng)裝修；另一份金額為400萬(wàn)元，登記的項(xiàng)目為某賓館裝修。清算審核人員調(diào)取了當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目登記資料，核實(shí)了180萬(wàn)元的裝修合同為該項(xiàng)目公共部位裝修支出，400萬(wàn)元的裝修合同為某賓館裝修支出。最終，企業(yè)承認(rèn)某賓館的裝修支出最終決算價(jià)為420萬(wàn)元，應(yīng)在建筑安裝費(fèi)中予以納稅調(diào)減。
對(duì)于疑點(diǎn)5，清算審核人員最終確認(rèn)只有82個(gè)地下車位，但發(fā)現(xiàn)有39個(gè)車位整體賣給南方賓館，一般車位出售價(jià)格為8萬(wàn)元/個(gè)，而賣給賓館才4萬(wàn)元/個(gè)，該賓館和企業(yè)實(shí)質(zhì)是同一控股人，其裝修支出也由企業(yè)承擔(dān)。銷售39個(gè)車位屬于關(guān)聯(lián)交易，價(jià)格明顯偏低，應(yīng)予以調(diào)增收入156萬(wàn)元。
評(píng)估處理
經(jīng)過(guò)以上調(diào)整后，清算審核人員作出初步審核結(jié)論：該項(xiàng)目共調(diào)增收入156萬(wàn)元，調(diào)減土地成本500萬(wàn)元，調(diào)減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本983萬(wàn)元。調(diào)整后收入總額31990萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目合計(jì)共26188萬(wàn)元，其中土地成本7150萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本11660萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用1881萬(wàn)元，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅金1735萬(wàn)元，財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目3762萬(wàn)元，增值額5802萬(wàn)元，增值額與扣除項(xiàng)目之比為22.16%，應(yīng)繳納土地增值稅1741萬(wàn)元，已繳納562萬(wàn)元，應(yīng)補(bǔ)繳1179萬(wàn)元，稅負(fù)率為5.44%.
（本案例由江蘇省蘇州工業(yè)園區(qū)地稅局提供）
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