土地增值稅清算面積以竣工驗收數(shù)字為準
作者：高太君
源自稅眼朦朧
針對房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長，又具有在未竣工結算前可以預售的特性，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。納稅人在土地增值稅清算的實際操作中，由于牽扯的政策規(guī)定比較多，因而在整個實施進行中需要注意的問題也很多。下面幾個是很容易忽視的問題，納稅人應特別加以重視。
清算面積以竣工驗收數(shù)字為準
《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第一條規(guī)定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。
《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整?？梢?，由于《建設工程竣工驗收測量報告》載明的面積是有關部門測量的最終的數(shù)據(jù)，也是房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者最終結算價款的面積依據(jù)。因此，納稅人在進行土地增值稅清算時應該以《建設工程竣工驗收測量報告》上列示的實際測量數(shù)據(jù)為準。
專門建造的項目營銷臨時設施不可稅前扣除
《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條規(guī)定，開發(fā)間接費指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。而《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條（二）規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用。公共配套設施費，包括不能有償轉讓開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。其中，開發(fā)間接費用，指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費和周轉房攤銷等?？梢姡椖繝I銷設施建造費不屬于土地增值稅規(guī)定的“開發(fā)間接費用”的內容，因而納稅人在計算土地增值稅增值額時，如果營銷設施系利用開發(fā)產(chǎn)品、公共配套設施（如會所），則相應的建造成本應視同開發(fā)產(chǎn)品、公共配套設施按規(guī)定在計算土地增值稅前予以扣除，且可以加計20%；如果該營銷設施系專門建造用于項目營銷且最終未出售留作自用或自行拆除，則不得在土地增值稅稅前扣除。
印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅不能列入扣除項目
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅和印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除?！秶叶悇湛偩株P于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С龊桶仓脛舆w用房支出等?！敦斦俊叶悇湛偩株P于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第九條規(guī)定，細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。綜上所述，計算土地增值稅增值額的扣除項目應包括的稅金有營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、契稅和耕地占用稅，不包括印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
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