號(hào)稱擁有白金五星公寓酒店的天府新區(qū)麥迪遜廣場(chǎng)因資金鏈斷裂、老板被刑拘導(dǎo)致項(xiàng)目停工，新南中心又因購鋪合同中商鋪總價(jià)縮水，多次易主導(dǎo)致業(yè)主收益無法兌現(xiàn)而現(xiàn)身報(bào)端……近日，連續(xù)兩起成都酒店式公寓投資陷阱頻被戳破引發(fā)的維權(quán)事件，令不少投資者對(duì)該類產(chǎn)品望而生畏。據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，目前市場(chǎng)還有一些沒有產(chǎn)權(quán)、只有經(jīng)營權(quán)的酒店式公寓或商鋪，號(hào)稱年收益高達(dá)19%，該類產(chǎn)品暗藏著巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。
麥迪遜老板被拘 部分在售房源被查封或抵押
5月23日，麥迪遜廣場(chǎng)遭遇數(shù)百業(yè)主圍堵維權(quán)。這個(gè)當(dāng)年在房交會(huì)上擺直升飛機(jī)，號(hào)稱由白金五星公寓酒店、國際甲級(jí)寫字樓、八大頂級(jí)俱樂部以及眾多高端配套組成的“高大上”項(xiàng)目實(shí)際早已停工。據(jù)透明房產(chǎn)網(wǎng)顯示，項(xiàng)目在售房源部分處于被查封或抵押狀態(tài)，部分已售出房源也有此情況。
而在業(yè)主群的公告中，顯示“城南之星（項(xiàng)目開發(fā)商）法定代表人因其他公司非法吸收公眾存款被查”
據(jù)了解，麥迪遜廣場(chǎng)是由成都城南之星置業(yè)有限公司打造的酒店式公寓，面積46-120平方米，曾打出“年租金10萬，回報(bào)率13%”、“投入50萬、五年回購翻倍賺”等極具誘惑力的廣告招徠客戶。但此次事件爆發(fā)后，這些承諾或都成南柯一夢(mèng)。
新南中心8%的投資回報(bào)降成2% 上百業(yè)主要退房
據(jù)悉，新南中心位于人民南路四段天府立交西側(cè)，由成都交通投資集團(tuán)有限公司開發(fā)，一直以地段好，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)一流，投資回報(bào)率高為賣點(diǎn)。6月15日，上百名業(yè)主集體維權(quán)要求退房，讓新南中心背后的諸多問題浮出水面：購房合同價(jià)和實(shí)際支付房款不符，最多相差近100萬。管理方多次易主，8%年回報(bào)率降成2% ，但目前為止，新南中心還無任何開業(yè)跡象，承諾的租金回報(bào)業(yè)主也已經(jīng)有好幾個(gè)月沒收到打款了。
小編暗訪：某產(chǎn)品最高年收益19% 這個(gè)坑好大!
據(jù)市民張先生介紹，目前市場(chǎng)上大多數(shù)酒店式公寓或商鋪都打著 “統(tǒng)一經(jīng)營”“原價(jià)回購”“1年返本”“年回報(bào)率10%” 等誘人的廣告，大肆兜售。一些不太專業(yè)的市民遭高額回報(bào)忽悠后，購買這類產(chǎn)品，殊不知這類產(chǎn)品陷阱多多。
昨日，16小時(shí)網(wǎng)小編來到人民南路某大廈，該大廈內(nèi)有一家出售商鋪和酒店公寓經(jīng)營權(quán)的公司，店內(nèi)的易拉寶打出了“返租期1——10年，最高年收益率達(dá)19%”的廣告。一名置業(yè)顧問給小編介紹:“投資5萬元起檻。投資十萬起可以獲得商鋪十年經(jīng)營權(quán)，前三年回報(bào)率12%，以后七年每年遞增1%，最高達(dá)到19%，平均下來，回報(bào)率為15%。每年收取租金，十年到期返還本金十萬。相當(dāng)于最后得到24.8萬。”該置業(yè)顧問稱，業(yè)主投資的是公司的經(jīng)營權(quán)，只享受約定年回報(bào)率，并沒有實(shí)物產(chǎn)權(quán)。
專家：8%回報(bào)率正常 過高不靠譜
“根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況，一般來說8%左右的回報(bào)率是比較負(fù)責(zé)任的。如果回報(bào)率明顯高出市場(chǎng)平均水平，很有可能是開發(fā)商急于套現(xiàn)?！敝袊虡I(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟執(zhí)行秘書長(zhǎng)王長(zhǎng)旭介紹，不少人購買投資性物業(yè)，簽署合同時(shí)并不是與項(xiàng)目本身開發(fā)商簽訂，而是與其下屬的第三方公司，甚至是二者根本沒有關(guān)系的公司。這往往是開發(fā)商為了套現(xiàn)而注冊(cè)的空殼公司，一旦房子賣完，公司申請(qǐng)破產(chǎn)，業(yè)主權(quán)益也就無從保障。
另據(jù)了解，除了高回報(bào)率之外，部分酒店式投資公寓或商鋪還額外推出“回購”政策，加強(qiáng)投資者入市信心?！盎刭彙奔撮_發(fā)商承諾一定年限后，只要業(yè)主提出申請(qǐng)，開發(fā)商就能按簽訂合同的價(jià)格收回物業(yè)。
對(duì)此，成都樓市資深營銷人士吳先生分析，選擇這類產(chǎn)品時(shí)投資人應(yīng)關(guān)注“回購”的主體是誰，很多開發(fā)商在做一個(gè)樓盤項(xiàng)目時(shí)，都會(huì)成立一個(gè)項(xiàng)目公司，當(dāng)該樓盤項(xiàng)目結(jié)束之后，該公司就會(huì)注銷，或?qū)①Y產(chǎn)轉(zhuǎn)走，如果項(xiàng)目公司沒有資金，也就無法支付回購費(fèi)用。
四川蓉城律師事務(wù)所律師王勁夫分析認(rèn)為，商鋪經(jīng)營權(quán)或所有權(quán)不屬于投資者，一旦商鋪的所有權(quán)發(fā)生變更，投資者的經(jīng)營權(quán)和收益便很難保證。如果開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，將商鋪抵押給銀行，投資者權(quán)益同樣很難保證。所以在簽合同時(shí)，一定要參照房屋租賃合同，這樣能夠從房屋租賃的角度，保障投資者對(duì)商鋪的優(yōu)先承租權(quán)和購買權(quán)。避免經(jīng)營權(quán)不能保障，所有權(quán)變更等造成的一系列風(fēng)險(xiǎn)。
王勁夫建議投資人在買賣這類產(chǎn)品時(shí)，認(rèn)真核對(duì)合同，把問題細(xì)致化，包括簽約主體，收益由誰支付，何時(shí)支付，以什么樣的方式支付等，以及出現(xiàn)經(jīng)營變更等問題時(shí)，有誰負(fù)責(zé)，如何處理等并保留好相關(guān)證據(jù)。
酒店式投資公寓或商鋪還有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
運(yùn)營前租金為零
返租銷售模式最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是招商，如果招商不成功，沒有商家就沒有租金，商管公司也就沒有經(jīng)濟(jì)來源，投資者的收益無法兌現(xiàn)。
投資者承擔(dān)最后的風(fēng)險(xiǎn)
與投資者簽訂委托經(jīng)營協(xié)議的往往是開發(fā)商旗下的商業(yè)管理公司，注冊(cè)資金一般在3000～4000萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及給投資者的回報(bào)。而且商業(yè)管理公司往往是有限責(zé)任公司，只承擔(dān)有限責(zé)任。如果出現(xiàn)第三方公司無法兌現(xiàn)收益的情形，投資者只能通過法律途徑解決并承擔(dān)最后的風(fēng)險(xiǎn)。
難以單獨(dú)經(jīng)營
返租期滿后如果找不到愿意整體承租的商家，將給市場(chǎng)的定位和管理造成巨大困難。此外，由于售后返租方式購買的商鋪往往經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)分離，項(xiàng)目原來的設(shè)置可能被改造，鋪面很有可能被變更為過道、倉庫或其他用途，影響轉(zhuǎn)讓。
后續(xù)收益可能“跳水”
雖然不少開發(fā)商承諾的年回報(bào)率是8%～12%，但通常情況下一般商家根本難以承受，進(jìn)而最終增加業(yè)主租金收益 “跳水”的可能性。
PS:這類產(chǎn)品投資要和開發(fā)商直接簽合同
中國商業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟執(zhí)行秘書長(zhǎng)王長(zhǎng)旭給投資人如下建議：
理性投資，天上沒有掉餡餅的事，如果回報(bào)率過高，應(yīng)謹(jǐn)慎。
考察開發(fā)商實(shí)力，支付租金方的實(shí)力，以及項(xiàng)目地段產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力等。
簽定合同時(shí)，要注意簽合同的主體，和誰簽約才是合同的核心。簽約主體最好是開發(fā)商本身，如果是第三方公司，風(fēng)險(xiǎn)偏大。事實(shí)上，開發(fā)商即便是把物業(yè)交給酒店公司經(jīng)營，支付給業(yè)主收益的主體，也應(yīng)該是開發(fā)商本身，而不是酒店管理公司，因?yàn)殚_發(fā)商才是物業(yè)擁有方。
來源：16小時(shí)網(wǎng)
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