一、物業(yè)管理籌備
為了做好XXX項目的物業(yè)管理各項籌備工作內(nèi)容，我司對此高度重視，將成立相關(guān)工作小組，統(tǒng)籌各項工作。
（一）XXX項目物業(yè)管理籌備的基本情況分析
我司對XXX項目的相關(guān)工作非常重視，一旦我司順利中標，我司將成立物業(yè)管理籌備工作小組，并且派出優(yōu)秀團隊來承接該項目的各項籌備及接管工作。初步方案如下：
1、工作組的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)
1) 組長：物業(yè)集團商業(yè)物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理負責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)全公司人力、物力鼎立支援XXX項目前期籌備和進駐。
2) 項目經(jīng)理具體負責(zé)指揮、籌備XXX項目接管前和進駐時的全面工作，并專門負責(zé)與XXX項目業(yè)主和客戶的溝通、協(xié)調(diào)工作。
2、工作組的執(zhí)行機構(gòu)
1) 秩序維護分組，由擬配備的安保部負責(zé)人擔(dān)任小組長，籌劃和安排進駐前和進駐時的各類會議、活動中的秩序維護、交通指揮、應(yīng)急處理等事務(wù)。
2) 客戶服務(wù)分組，由擬配備的客服部負責(zé)人擔(dān)任小組長，負責(zé)籌劃客戶進場的準備，負責(zé)租戶裝修的協(xié)調(diào)和跟進，負責(zé)租戶檔案的建立。
3) 清潔保潔分組，由擬配備的環(huán)境部負責(zé)人擔(dān)任小組長，負責(zé)落實開荒清潔，以及各種會議和活動前、活動中及活動后的保潔工作。
4) 設(shè)備設(shè)施分組，由擬配備的工程部負責(zé)人擔(dān)任小組長，負責(zé)物業(yè)管理前期介入，以及配合XXX項目做好物業(yè)本體及各類設(shè)備、設(shè)施接管驗收、質(zhì)量反饋、跟進落實工作，并做好各種會議和活動中的供電、通訊、視頻等保障工作。
5) 綠化養(yǎng)護分組，由擬配備的環(huán)境部負責(zé)人擔(dān)任分組長，負責(zé)在召開會議、舉辦進駐活動前制訂植物租擺方案報深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司審定，然后按審定方案落實。
6) 綜合后勤分組，由擬配備的綜合部負責(zé)人任小組長，負責(zé)人員招聘、基本業(yè)務(wù)培訓(xùn)、外聘培訓(xùn)講師組織培訓(xùn)和培訓(xùn)效果考核，為新招聘人員辦理簽訂勞動合同，以及處理金地物業(yè)公司對外的文件收發(fā)工作。落實進駐前服裝、大型設(shè)備、工具、日常服務(wù)易耗品等物資的采購，以及負責(zé)落實XXX項目授權(quán)采購的物資，及做好其他后勤保障工作。
（二）物業(yè)管理籌備工作內(nèi)容
1) 物業(yè)管理用房的協(xié)商與確認。
2) 保潔開荒。
3) 按照與深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司確定的方式，實施開辦物資的采購。
4) 對物業(yè)管理及服務(wù)人員實施培訓(xùn)。
5) 編制物業(yè)管理的公共制度，協(xié)助深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司制訂《管理規(guī)約》。
6) 編制物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃，包括管理定位、管理目標、管理模式、管理措施等。結(jié)合XXX項目的規(guī)劃布局，建筑風(fēng)格，智能化硬件設(shè)施配置及本物業(yè)使用性質(zhì)特點等，提供滿足項目管理的組織架構(gòu)及管理團隊，提出XXX項目物業(yè)管理項目的愿景、服務(wù)定位、目標、實施措施、管理服務(wù)的宗旨、設(shè)想與特色，服務(wù)的重點及難點，采取高標準、高水平的管理模式及措施，將XXX項目打造成與國際接軌的甲級商務(wù)寫字樓。
7) 配合業(yè)主方開展業(yè)主、租戶入駐前的各項服務(wù)工作，提供物業(yè)接收方案，為業(yè)主方及租戶順利進駐提供保障。
8) 后勤工作：確定物業(yè)服務(wù)中心用房后一周內(nèi)，負責(zé)辦公室的布置及物資配備購置，包括各種辦公設(shè)備設(shè)施、各種通訊設(shè)備、員工制服、雨具、警械、安保用品、工具和維修用品等。
（三）運作實施流程圖
（四）項目服務(wù)中心的組建
1、組建計劃
1）項目服務(wù)中心管理及技術(shù)骨干到位，員工按業(yè)主方的要求完成崗前培訓(xùn)。
2）物資裝備及辦公用品、工具器材、耗品等計劃準備到位，按需采購。
3）工具間、倉庫建立可用。
4）宿舍、食堂等后勤準備工作就緒。
2、與建設(shè)各方的管理協(xié)調(diào)
由業(yè)主方組織，金地公司與參與XXX項目項目建設(shè)的分包單位召開專題會議，參加單位應(yīng)有XXX項目后勤管理單位、XXX項目建設(shè)方代表、施工總承包商、安裝公司、設(shè)備供應(yīng)商、電梯、網(wǎng)絡(luò)、智能化等專業(yè)公司、監(jiān)理公司等。會議商定在前期介入管理至接管驗收期間，各方在現(xiàn)場的工作內(nèi)容和工作方式，并確定各方的溝通方式和具體聯(lián)絡(luò)人員。
（五）接管階段派駐的人員與前期工作職責(zé)
1、公司商業(yè)物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理：
前期工作職責(zé)：全面督導(dǎo)物業(yè)項目服務(wù)中心籌建、前期介入、接管驗收至日常管理服務(wù)等工作。
2．XXX項目項目經(jīng)理：
前期工作職責(zé)：
1）協(xié)助商業(yè)物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理工作。
2）擬定前期介入總體實施方案。
3）審核各部門經(jīng)理提交的工作計劃，報商業(yè)物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理批準后督促實施。
3、綜合部人事行政專員：
1）定期組織檢查工作，根據(jù)需要對工作計劃予以調(diào)整。
2）復(fù)核擬聘用人員名單，項目經(jīng)理同意后報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。
3）組織全員考核內(nèi)容的培訓(xùn)，并督導(dǎo)各部門考核內(nèi)容的培訓(xùn)。
4）審核物資采購裝備計劃報商業(yè)物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理審批。
5）按相關(guān)規(guī)定考核各部門經(jīng)理，并將擬獎罰名單報商業(yè)物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理同意后上報公司審批。
6）協(xié)調(diào)辦公室工作，接待來賓等。
7）安排落實食堂、宿舍等后勤工作。
8）領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
4．工程經(jīng)理：
前期工作職責(zé)：
1）負責(zé)房屋及設(shè)備設(shè)施的接管驗收及管理運行。
2）配合XXX項目項目竣工驗收并提供專業(yè)整改意見。
3）結(jié)合XXX項目設(shè)備設(shè)施情況，提交切實可行技術(shù)改造節(jié)能方案。
4）初審擬選派機電人員名單，報商業(yè)物業(yè)部總經(jīng)理復(fù)核。
5）負責(zé)組織工程部部門考核內(nèi)容的培訓(xùn)。
5）負責(zé)機電部門的人員的管理和工作安排，按有關(guān)規(guī)定考核，并將考核的結(jié)果上報項目服務(wù)中心。
6）擬定機電部門的工作計劃，報項目服務(wù)中心批準后實施。
7）擬定物資裝備的采購計劃，提交項目服務(wù)中心審批后安排采購。
8）負責(zé)與建設(shè)主管部門、施工單位、設(shè)備供應(yīng)商進行業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)，參加技術(shù)交底：組織設(shè)備使用的培訓(xùn)，簽署權(quán)限范圍內(nèi)的資料或文書，需公司授權(quán)代表簽署的技術(shù)文書確認后轉(zhuǎn)呈項目服務(wù)中心經(jīng)理簽署。
9）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
5．環(huán)境主管：
前期工作職責(zé)：
1）擬定環(huán)境部門的工作計劃，報項目服務(wù)中心批準后實施。
2）初審擬選派保潔及綠化人員名單，報經(jīng)理復(fù)核。
3）負責(zé)組織環(huán)境部門考核內(nèi)容的培訓(xùn)。
4）負責(zé)環(huán)境部門的人員的管理和工作安排，按有關(guān)規(guī)定考核，并將考核的結(jié)果上報項目服務(wù)中心。
5）擬定保潔綠化需用的器材、工具、耗品、勞保等采購計劃，提交項目服務(wù)中心審批后安排采購。
6）參與綠化工程的接管驗收以及設(shè)計施工方的養(yǎng)護技術(shù)交底。
7）簽署權(quán)限范圍內(nèi)的資料或文書，需公司授權(quán)代表簽署的文書確認后轉(zhuǎn)呈項目服務(wù)中心經(jīng)理簽署。
8）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
進駐時間：大樓接管驗收時起
6．安保主管：
前期工作職責(zé)：
1）擬定安保部門的工作計劃，報項目服務(wù)中心批準后實施。
2）初審擬聘用安保人員名單，報項目經(jīng)理復(fù)核。
3）負責(zé)組織安保部門員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)及考核。
4）負責(zé)大廈日常治安防范、消防管理、公共安全工作的管理。
5）積極配合XXX項目客戶進駐的秩序維護服務(wù)。
6）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
進駐時間：全程
二、物業(yè)承接查驗
為保障經(jīng)營期項目的正常、平穩(wěn)的運作，前期的承接查驗工作尤顯得重要。承接查驗與竣工驗收不同，竣工驗收是建設(shè)工程完成后，由施工單位向建設(shè)單位移交物業(yè)的過程，承接驗收是物業(yè)管理委托人與物業(yè)管理單位之間的物業(yè)移交過程。
（一）承接查驗的基本要求
承接查驗相比竣工驗收更全面、更詳細、更深入，承接查驗的完成，標志著物業(yè)正式投入使用，物業(yè)管理企業(yè)正式開始履行管理和服務(wù)職能。物業(yè)的承接查驗是一項重要的工作，其完成質(zhì)量的好壞，直接影響到客戶是否能夠順利收房、入伙，以及后期物業(yè)管理服務(wù)工作的正常開展。
1．承接查驗的組織架構(gòu)
為做好XXX項目的承接查驗工作，保證順利地完成各系統(tǒng)的承接查驗，需提前組織配備一支經(jīng)驗豐富的承接查驗小組，此小組將全面負責(zé)并確保承接查驗工作的順利進行，避免日后出現(xiàn)不必要的問題。
承接查驗組織架構(gòu)如下：
備注：上述小組成員含甲方工程人員組成 。
各組職責(zé)
安管組
負責(zé)接管本大廈的全面安管工作，主要負責(zé)對進出人員進行查驗、貨物進出放行、車輛進出管理等。
電氣組
負責(zé)正常照明、應(yīng)急照明、疏散照明、泛光照明、變配電室、發(fā)電機房、配電柜、配電箱、各機房控制柜控制箱、各強電豎井、電梯、消防梯等的承接查驗工作。
暖通空調(diào)組
負責(zé)新風(fēng)機房、送排風(fēng)系統(tǒng)、會所餐廳排煙、VRV系統(tǒng)、溫控器、新風(fēng)風(fēng)道及調(diào)節(jié)閥、燃氣工程等的承接查驗工作。
給排水組
負責(zé)給水系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、軟水設(shè)備、直飲水系統(tǒng)、熱泵系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、污水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、淋浴間、衛(wèi)生間、地漏、管道間等承接查驗工作。
弱電組
負責(zé)消防系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、停車收費系統(tǒng)、大堂、車庫電梯廳、閘機系統(tǒng)、手機信號增強系統(tǒng)、弱電豎井、煙感及溫感探測器等的承接查驗工作。
土建及裝修組
負責(zé)石材、幕墻、室外廣場、道路、綠化、公共區(qū)域裝修、防雷系統(tǒng)等的承接查驗工作。
資料交接組
負責(zé)產(chǎn)權(quán)資料、設(shè)備設(shè)施資料、工程技術(shù)資料、驗收資料、操作密碼等資料的接收工作；負責(zé)備品備件的交接及保存管理。負責(zé)各設(shè)備機房、管理用房等鑰匙的接收工作。
保潔組
負責(zé)承接后所有區(qū)域的清潔工作。
現(xiàn)場保護組
負責(zé)對承接查驗合格的設(shè)施設(shè)備以及房屋的保護工作。
分小組配合工程竣工驗收，跟蹤驗收存在的問題；竣工驗收完成后，各小組在項目服務(wù)中心的統(tǒng)一調(diào)度及協(xié)調(diào)下，配合業(yè)主方對設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進行承接查驗，記錄、匯總存在問題。承接查驗采用“邊承接查驗，邊接管，邊運行”的方式。
項目服務(wù)中心負責(zé)將各小組記錄問題匯總報業(yè)主方，得到確認后，委派相關(guān)小組人員監(jiān)督施工方對存在問題進行跟蹤處理。承接查驗完成后，正式辦理移交手續(xù)。
物業(yè)承接查驗
2.承接查驗小組工作職責(zé)
承接查驗小組主要承擔(dān)以下職責(zé)：
（1）根據(jù)甲方需要派出相關(guān)工程技術(shù)人員定期親臨現(xiàn)場，指導(dǎo)甲方工程接管人員對工程收尾的監(jiān)理工作及竣工驗收工作，主要是了解整個物業(yè)所配置的設(shè)備設(shè)施、熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能和產(chǎn)地，熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向，參與機電設(shè)備的安裝調(diào)試，為承接查驗及入駐后的管理、維修養(yǎng)護打下基礎(chǔ)。
（2）主動與開發(fā)商和施工單位聯(lián)系溝通，協(xié)商物業(yè)驗收、移交事宜，商定移交注意事項和具體時間，根據(jù)商定結(jié)果制訂承接查驗驗收方案，統(tǒng)一驗收標準。
（3）根據(jù)實際情況，制訂切實可行的承接查驗工作計劃表。
（4）準備承接查驗需要的各類工具、設(shè)備及表格資料。
（5）組織各專業(yè)驗收組進行承接查驗的實操演練工作，及時發(fā)現(xiàn)問題并做出調(diào)整、改進和完善。
（6）組織各專業(yè)驗收組成員分類對物業(yè)資料文件、房屋建筑本體、各種設(shè)施設(shè)備和公共設(shè)施逐一進行檢查、測試、驗收和接管。
（7）根據(jù)承接查驗工作的進度情況，及時召開三方（開發(fā)商、施工單位、物業(yè)公司）聯(lián)席會議，對本階段的工作進行總結(jié)協(xié)調(diào)，并提出書面意見，三方簽字確認。
（8）對在驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，及時進行整理、登記并提交給開發(fā)商和施工單位簽字存檔，限期進行整改，并跟進整改進程及結(jié)果。
（9）將承接查驗情況整理歸檔，并知會項目服務(wù)中心其他相關(guān)人員，為今后日常管理服務(wù)工作提供便利。
（10）與物業(yè)承接查驗工作有關(guān)的其他事務(wù)。
（二）物業(yè)承接查驗工作內(nèi)容
1、在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，由甲方督促建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
a、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
b、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
c、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
d、物業(yè)管理所必需的其他資料。
2、物業(yè)管理所需的圖紙和資料等的接收、整理和歸檔。
3、合同委托范圍內(nèi)的物業(yè)場地、建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施設(shè)備等。
4、其它委托的內(nèi)容。
（三）承接查驗的實施流程
1. 在項目入伙1個月之前，由物業(yè)公司指定項目負責(zé)人(一般是項目經(jīng)理)與業(yè)主方指定人員組成綜合驗收小組，并對整個驗收工作逐項明確承接查驗時間。列出書面驗收“工作計劃進度表”。
2. 根據(jù)驗收小組人員專業(yè)特長，合理分工，對各項工程質(zhì)量進行詳細驗收。
3. 機電設(shè)備的驗收，需對照設(shè)備的安裝設(shè)計說明，對所有功能進行逐項測試，并詳細記錄。
4. 建筑公共部位、公共設(shè)施、配套機電設(shè)備驗收后，指定專人根據(jù)驗收情況整理填寫《物業(yè)移交驗收情況通報表》，呈交承建商和/或施工單位代表簽字確認，并及時跟蹤處理情況。
5. 各責(zé)任人對各個單元房屋的房屋質(zhì)量、配套設(shè)施進行驗收，并記錄在“房屋驗收記錄表”上。
6. 驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格項，及時以書面形式提交發(fā)展商或建筑施工單位進行整改，并對整改情況進行跟進，直至整改完畢，進行再次驗收。
7. 每一項工程驗收完畢，對相關(guān)的技術(shù)資料和鑰匙進行交接，并填寫“鑰匙移交清單”。
8. 對于承接查驗過程中移交的工程、設(shè)備、資料，交接時應(yīng)填寫“物業(yè)資料移交清單”，移交完成后應(yīng)指定專人整理歸檔，建立詳細目錄。
9. 所有項目驗收合格，相關(guān)資料移交完畢后，由項目負責(zé)人與業(yè)主方辦理書面移交手續(xù)，簽署物業(yè)管理正式接收文件。
三、開荒保潔
開荒是清潔工程之首，開荒工程的好壞，直接影響到日后保潔工作的質(zhì)量和檔次。一棟大樓開荒保潔做得好，可以為以后的日常清潔保養(yǎng)工作打下一個良好的基礎(chǔ)，所以做好開荒保潔工作相當(dāng)重要。
開荒保潔
（一）XXX項目開荒保潔的工作思路
XXX項目項目開荒保潔工作重點關(guān)注以下幾個方面：
1、重點部分的開荒保潔。主要包括業(yè)主方主要領(lǐng)導(dǎo)辦公樓樓層和安裝重要設(shè)備的相關(guān)樓層。
2、特殊部位的開荒保潔，對于特殊材料的開荒保潔工作，如大理石地面、玻璃幕墻，我司將采取最先進的保潔工具，派駐富有工作經(jīng)驗的清潔工作人員，來完成相關(guān)開荒保潔工作。
（二）開荒前的準備工作
? 現(xiàn)場查看
開荒前，負責(zé)開荒的主要管理人員親赴現(xiàn)場，詳細查看即將開荒的項目。一方面了解需要開荒的各個部分是由什么建筑材料，裝修材料建成的。另一方面，要檢查在建筑裝修過程中，已有哪些材料受到損壞，及時向甲方報告，以便劃清責(zé)任。
? 物料準備
實地查看工地現(xiàn)場后，根據(jù)項目的規(guī)模，所用的裝修材料，制定開荒計劃，并按照計劃準備好一定數(shù)量的機器、工具和清潔劑。物品準備的品種、數(shù)量、質(zhì)量以適用、多用為原則。物品準備的充分，可以提高工作效率，降低勞動成本。
? 人員動員
開荒工作勞動強度大，時間要求緊，涉及面廣，在具體實施過程中，隨時都有出現(xiàn)一些想不到的事，因此要求管理人員事前要向員工介紹項目的基本情況，強調(diào)注意事項，明確各道工序的工作范圍。
（三）開荒保潔區(qū)域
1、 辦公區(qū)域：墻面、窗戶、窗臺、玻璃、燈罩、空調(diào)口、排風(fēng)口、門板、門框、門縫、木地板、地磚等清潔擦拭。
2、 會議室、業(yè)務(wù)洽談區(qū)：墻面、窗戶、窗臺、玻璃、燈罩、門板、門框、門縫、地磚、設(shè)施設(shè)備等部位的清潔擦拭。
3、
大堂、接待廳、空中花園：接待臺、墻面、裝飾品、門窗、玻璃、窗戶、窗臺、燈罩、門板、門框、門縫等清潔擦拭。
4、 天臺：地面、圍欄、扶手、綠化帶、渠口等清潔擦拭。
5、 電梯廳：墻面、地面、電梯門、電梯轎箱內(nèi)壁、天花及燈罩、風(fēng)口、電梯槽等清潔擦拭。
6、 消防通道：樓梯梯級、扶手、護欄、頂面、燈飾、排風(fēng)口、開關(guān)、防火門、扶手、墻面地腳線等清潔擦拭。
7、 洗手間、茶水間：天花、燈罩及風(fēng)口、地面、隔板、墻面、大小便器、洗手盆及臺面、鏡面等部位的清潔擦拭。
8、 地下車庫：地面、天花、地溝、管道、排水溝、消防設(shè)施等部位的清掃及擦拭。
9、 設(shè)備房、工具房：地面、墻面、天花、設(shè)施設(shè)備等部位的清掃及擦拭。
10、 外墻：清潔劑清洗、清潔玻璃面及全面清潔工作。
11、 外圍地面：清掃灰塵、沖洗臟物、鏟除雜物、清理路溝積物、景觀水池等部位的清理及清洗工作。
（四）開荒作業(yè)順序
開荒作業(yè)順序是先頂部，后立面和地面往下順延；其他專項作業(yè)最后進行。具體為：
1. 第一步，從每一棟大樓高樓層往低樓層逐步清除所有建筑施工遺留污染物，如玻璃膠，水泥等；
2. 第二步，清潔辦公區(qū)域、公共區(qū)域天花板，照明設(shè)施，墻壁門窗；
3. 第三步，清潔各種標牌及不銹鋼，鋁制材料，清潔電梯，電梯廳；
4. 第四步，全面清潔衛(wèi)生間各種附屬設(shè)施與內(nèi)部設(shè)施；
5. 第五步：所產(chǎn)生垃圾完全運送至集中地集中清理。
6. 第六步：進行打磨、拋光、打蠟等專項作業(yè)。
（五）開荒保潔作業(yè)要求和質(zhì)量標準
項目位置
對象
清潔程序
標 準
大堂、辦公室、會議室、業(yè)務(wù)洽談室
地面、墻面及墻面裝飾
去除建筑遺留物、全面擦拭
無塵、無污漬、保持石料本色
天花板、排風(fēng)口、燈飾、懸掛裝飾，擺放物
用清潔劑擦拭一次、必要設(shè)施上增光臘
干凈、無塵漬、明亮
玻璃、門窗、窗臺裝飾
用玻璃等專用水全面清洗清刮一次
無塵灰、手印、光潔明亮
不銹鋼設(shè)施、裝飾物
擦拭灰塵，保持亮度，上不銹鋼油清潔保養(yǎng)
無塵、無污漬、光亮無手印
指示牌、宣傳牌等
用清潔劑全面擦拭
無灰塵、污漬、手印，光潔明亮
設(shè)施設(shè)備
擦拭表面灰塵
保持干凈、無塵、內(nèi)部無雜物
天臺、空中花園
地面
去除建筑遺留物、地面沖洗
干凈、無雜物、無污漬
綠化帶
清理垃圾
干凈、無垃圾、無雜物
渠口
清理干凈
無垃圾、無雜物
圍欄、扶手
抹凈一次、扶手上油保潔保潔
無塵、無污漬
燈柱、鋼架等
清潔一次
無塵漬、干凈
樓梯、消防通道
地面及梯級
全面清洗一遍，鏟除邊角水泥及去除建筑遺留物
無塵、無漬、無垃圾
天花、燈飾、排風(fēng)口
擦拭保潔一遍
無塵、無雜物、干凈
墻面
清抹灰塵、鏟除遺留物
無塵、無漬、干凈
扶手
擦拭
干凈、無塵、無滴落涂料
消防栓、門、窗及設(shè)備
擦拭
無塵、無漬、無雜物、玻璃窗光潔明亮
洗手間、茶水間
天花、燈罩及風(fēng)口
擦拭
無塵、無污漬、干凈
瓷磚地面
去除建筑遺留物、洗地機清洗
無污漬、無水漬、保持干凈、光潔明亮
洗手間門面
用毛巾擦拭門板、帽頭、邊框、門鎖
干凈、無塵、無漬
墻身及隔板
用清潔劑清潔、鏟除遺留水泥
無污漬、無塵、干凈、光潔
大小便器皿
清洗，沖洗污垢
無垢、無污、無臭、保持干凈，光潔明亮
洗手盆及臺面
擦拭水漬、清除洗手盆污物
無水漬、無污垢、光潔
玻璃鏡面
清洗、清刮
干凈、無水漬、無塵、、無手印、光潔明亮
電梯
不銹鋼電梯門（內(nèi)、外側(cè)）及不銹鋼電梯門框、不銹鋼橋箱內(nèi)壁面、按鈕及面板（內(nèi)外）天花不銹鋼部分等
用毛巾配合不銹鋼清潔劑抹凈，上不銹鋼油一次，清抹手印、污漬；天花不銹鋼部分用不銹鋼清潔劑清抹一次，上不銹鋼油一次
無污漬、無塵、保持干凈、光亮，無手印
天花及燈罩、風(fēng)口等
用清潔劑清抹
無灰塵、蛛網(wǎng)、污漬，光亮干凈
地面
用拖把配清潔劑清潔
干凈、無污漬、塵漬、痰漬，地板明潔如鏡
電梯門軌槽
首先用專用工具清理槽內(nèi)的雜物
保持干凈，關(guān)開暢通
地下車庫
地面
用水沖洗面，鏟除遺留水泥、清理雜物
表面干凈、無雜物滴落涂料
頂面管線
站在高梯上清理上面雜物、清掃灰塵
無灰塵垃圾、雜物
地溝
用掃把、鐵鍬，鏟除雜物垃圾
溝內(nèi)無堆積物
積水溝
清掃里面的臟物、雜物
保持干凈、無蚊蟲
消防設(shè)施
用抹布清潔灰塵、用鏟刀鏟除水泥及垃圾
外觀整潔、干凈
設(shè)備房、工具房
地面、墻面、消防栓、通風(fēng)口、地漏、排水、門板、設(shè)備外殼
地面清掃、去除建筑物遺留物、清掏污物、擦拭浮塵
無表面垃圾、灰塵、無堆積雜物
外墻
墻面、玻璃墻面、鋼架
清潔劑清洗、用玻璃刮清潔玻璃面、全面清潔
墻面無污跡、玻璃面無污漬、水痕、無灰塵、污漬，
外圍
地面、車道、綠地
清理垃圾、雜物、去除建筑遺留物、沖洗灰塵
無表面垃圾、灰塵
路溝、地漏、排水設(shè)施、雨井
清除垃圾、鏟除建筑遺留雜物、清掏污物
無堆積雜物
路標、路牌、外圍景觀設(shè)施
清洗擦拭干凈
表面無灰塵、保持美觀
（六）開荒保潔的管理
1、開荒區(qū)域成品及現(xiàn)場的查驗
1） 物業(yè)服務(wù)商與業(yè)主、施工方，確認對現(xiàn)場成品查驗的時間，必須要求三方一起到達現(xiàn)場，以便于三方對現(xiàn)場情況的統(tǒng)一確定。
2） 與業(yè)主確認是否可開荒，及開荒的具體時間段，得到業(yè)主開荒許可后即與清潔供方協(xié)商，安排具體事宜，主要是確認開荒時間，人數(shù)，及開荒標準問題。
3） 鑰匙移交問題：確認開荒日期時即與業(yè)主協(xié)商鑰匙移交具體工作，原則上講，施工方應(yīng)把鑰匙移交業(yè)主，業(yè)主再親手移交給物業(yè)，同時需要施工方陪同逐把確認鑰匙，記錄相關(guān)數(shù)據(jù)缺少的鑰匙，不符的鑰匙，并三方簽字確認，物業(yè)拿到鑰匙后，要給安管一套，避免開荒時門打不開現(xiàn)象。
2、開荒工作現(xiàn)場管理
1） 現(xiàn)場組織工作
開荒現(xiàn)場由XXX項目開荒組長負責(zé)；由開荒主管負責(zé)現(xiàn)場指揮，管理各個開荒班、小組的開荒工作，負責(zé)和業(yè)主協(xié)調(diào)工作區(qū)域的安排、調(diào)整，負責(zé)質(zhì)量的現(xiàn)場監(jiān)督和協(xié)調(diào)后勤、安全、人力資源保障等工作。負責(zé)按計劃書的要求，組織協(xié)調(diào)好施工現(xiàn)場的開荒工作，與業(yè)主密切配合；按照作業(yè)的質(zhì)量標準和進度安全的完成開荒工作，與業(yè)主的現(xiàn)場管理人員協(xié)調(diào)好關(guān)系。
2） 現(xiàn)場質(zhì)量檢查
內(nèi)部檢查：質(zhì)量檢查員根據(jù)XXX項目現(xiàn)場提供的開荒范圍和質(zhì)量標準對開荒隊各個小組的作業(yè)情況進行檢查。內(nèi)部檢查合格后，才能交于業(yè)主驗收。
外部檢查：業(yè)主根據(jù)開荒范圍和質(zhì)量標準對我公司的開荒工作進行整體檢查。檢查合格后，簽字驗收合格。不合格的可以要求我公司返工。業(yè)主應(yīng)該盡量派專人進行隨時質(zhì)量檢查，也可根據(jù)工程進度進行集中檢查。
3） 現(xiàn)場成品保護
成品保護檢查必須在開荒工作開始之前和開荒工作結(jié)束之后，堅持及時、高效的原則。由業(yè)主相關(guān)負責(zé)人和我方開荒主管共同檢查并簽字生效。業(yè)主應(yīng)在最快時間內(nèi)完成成品檢查。我公司也將在開荒作業(yè)結(jié)束后的第一時間內(nèi)通知業(yè)主進行成品檢查。凡是造成成品破壞的，雙方負責(zé)人應(yīng)當(dāng)立即就成品破壞責(zé)任、成品造價和賠償費用、補救措施進行確定。有必要的可以封閉現(xiàn)場進行進一步調(diào)查。
4） 現(xiàn)場協(xié)調(diào)工作
我公司將在開荒前向業(yè)主提供開荒管理人員職能表及他們的聯(lián)系方式，便于業(yè)主在發(fā)現(xiàn)問題時與我方相應(yīng)的負責(zé)人取得聯(lián)系。在開荒期間業(yè)主也應(yīng)就開荒工作指定專人進行協(xié)調(diào)和管理，以配合我們工作。
3、開荒后勤管理
1） 公司在開荒的前將所用的材料送達開荒現(xiàn)場。
2） 開荒工作開始后，每天開荒主管提前半小時，根據(jù)開荒當(dāng)天物料需要量從臨時庫房領(lǐng)取當(dāng)天所用的物料。同時，臨時庫房管理員做好隨時向現(xiàn)場緊急供應(yīng)物料的準備。
3） 每天開荒結(jié)束后，開荒主管收集當(dāng)日剩下的物料交由臨時庫房代為保存。并做出當(dāng)天物料消耗統(tǒng)計。同時可以提交第二天用料申請單。
4） 臨時庫房管理員除了保證物料能夠及時送往開荒現(xiàn)場外，還必須每天向公司通報物料消耗情況。并通知公司運送已經(jīng)短缺的物料，或預(yù)計短缺的物料。
5） 臨時庫房管理員注意對物料的整理，保證物料擺放有序。
6） 臨時庫房管理員要保證臨時庫房的安全，做好防火防盜工作。
7） 開荒現(xiàn)場物料使用受臨時庫房物料管理員的監(jiān)督，臨時庫房管理員有權(quán)利對物料的使用情況進行質(zhì)詢，開荒主管必須給予答復(fù)。
8） 臨時庫房直接接受開荒后勤保證小組的管理，對開荒項目組長負責(zé)。開荒工作進行中，在沒人看守的情況下，開荒物料不在開荒現(xiàn)場過夜。
9） 開荒工作中緊急需要而臨時庫房沒有的物料，臨時管理員需報公司總部庫房審批后才能現(xiàn)場購買或采購。
10） 開荒現(xiàn)場備有簡單藥品，供員工小傷小病使用。
4.開荒安全管理
1) 對開荒及其它清潔工作前，對工作現(xiàn)場進行安全確認。
2) 在進駐開荒現(xiàn)場以前，開荒主管必須協(xié)同業(yè)主開荒負責(zé)人對作業(yè)現(xiàn)場安全性再次進行核實。
3) 凡在作業(yè)中出現(xiàn)用電項目，安全保證小組必須提前檢查電源可靠性，并向業(yè)主征詢相關(guān)技術(shù)參數(shù)，確定可以使用后開荒人員方可使用。
4) 開荒作業(yè)過程中，現(xiàn)場開荒班、組長注意觀察建筑結(jié)構(gòu)和構(gòu)造，凡是危險的區(qū)域都要放置警示牌提醒開荒人員注意。同時注意聽取業(yè)主負責(zé)人關(guān)于作業(yè)安全的意見和建議。
5) 開荒主管應(yīng)該在進駐開荒區(qū)域以前，掌握本區(qū)域的作業(yè)安全隱患，并向開荒班、組長和業(yè)主負責(zé)人通報。同時教育員工注意相關(guān)作業(yè)程序。
6) 在進駐XXX項目之前，開荒主管必須把需要開荒的特殊區(qū)域（如高空作業(yè)）的方案報項目服務(wù)中心經(jīng)理審核，保證萬無一失。
7) 頂部擦拭時，開荒主管必須親自到場指揮作業(yè)。并委派專人作為安全協(xié)助員，協(xié)助直接作業(yè)員工作業(yè)。
8) 如果出現(xiàn)安全問題，是財產(chǎn)損壞的及時通知業(yè)主并協(xié)助查明責(zé)任。是人身傷害的應(yīng)先救治傷者，同時保護現(xiàn)場協(xié)助業(yè)主查明責(zé)任。
9) 嚴密組織員工進出開荒現(xiàn)場，保證不造成業(yè)主財物的丟失。攜帶開荒材料進出開荒現(xiàn)場的，開荒主管應(yīng)協(xié)助現(xiàn)場保安進行檢查。
5.開荒質(zhì)量管理
1) 在進駐開荒現(xiàn)場前三天，項目主管就業(yè)主提供的開荒范圍和標準對開荒工作人員進行講解。讓所有工作人員了解質(zhì)量標準。
2) 根據(jù)質(zhì)量標準，開荒主管提前五天勘察現(xiàn)場制定開荒程序，和相關(guān)注意事項。對于重點區(qū)域、難點區(qū)域、和普通區(qū)域進行劃分。
3) 開荒質(zhì)量保證小組派專人每天到作業(yè)現(xiàn)場巡視抽查各小組作業(yè)質(zhì)量，抽查不合格的及時返工。同時填寫質(zhì)量抽查表，上報開荒環(huán)境管理部。
4) 項目經(jīng)理對各個開荒隊和開荒小組的質(zhì)量工作負責(zé)，對質(zhì)量問題應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)及時解決。
所有開荒項目必須經(jīng)過質(zhì)量保證小組內(nèi)部檢查合格后，向業(yè)主提出驗收要求。
四、空置房屋的管理
為了保障空置房屋的安全，我們制訂以下空置房屋的管理措施。
（一）空置房屋的建檔登記
1、客戶服務(wù)部做好負責(zé)房屋狀態(tài)的登記、收集、分析，及時編制、修訂《空置房屋情況登記表》，送財務(wù)及物業(yè)服務(wù)中心秩序、工程、環(huán)境等部門。
2、空置房屋鑰匙由客戶服務(wù)部統(tǒng)一保管，各專業(yè)部門巡查、維護過程中使用鑰匙須到客戶服務(wù)部辦理借用等相關(guān)手續(xù)，登記在《鑰匙借用登記表》上。
（二）空置房屋的維護和管理
1、空置房屋的檢查
（1）每月客戶服務(wù)部應(yīng)適時組織或安排相關(guān)人員，對空置房屋進行一次全面檢查，檢查內(nèi)容包括：環(huán)境衛(wèi)生、安全情況，主體、設(shè)施、設(shè)備的完好情況，并填寫《空置房屋日常巡查服務(wù)記錄表》，如果存在問題及時安排相關(guān)人員整改。
（2）巡邏秩序維護員、工程維修員及樓道保潔人員要利用工作之便，做好空置房屋的日常巡查，發(fā)現(xiàn)異常及時向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報，并及時通知客戶服務(wù)部。
（3）涉及尚未裝修及投入使用的房屋，客戶服務(wù)部需跟進管理，并及時將巡查情況反饋甲方，并做好登記。
2、空置房屋的保潔
服務(wù)中心每月安排保潔人員對空置房屋進行一次保潔，保潔內(nèi)容包括墻體除塵、除蛛網(wǎng)；玻璃清潔；地面掃拖。對于樣板房，應(yīng)視情況定期對木器、大理石、金屬器具進行打蠟、上油等防護處理。
3、空置房屋的維修
客戶服務(wù)部在接到秩序、環(huán)境部等部門的空置房屋維修信息后，應(yīng)及時告知工程維修部及時處理或相關(guān)單位銜接解決，并進行督促和跟進。
五、裝修管理
XXX項目中寫字樓部分自用、部分對外出租，，又有對外租售的商業(yè)和公寓配套。因此，加強裝修監(jiān)管將是我們的工作重點，尤其是裝修消防安全管理。我們將制訂完善的裝修管理方案，確保大廈各大樓裝修階段的消防安全管理和裝修現(xiàn)場管理規(guī)范。
（一）XXX項目裝修管理的基本情況分析
大廈各大樓的裝修工作量大，加上將有多家裝修單位參與裝修，人員眾多，情況復(fù)雜，做好監(jiān)管是我司的重中之重，一方面要保證大廈各大樓的整體結(jié)構(gòu)和外觀不受破壞，保障大樓和大廈的安全和業(yè)主的利益，另一方面又要加強與有關(guān)裝修單位的溝通協(xié)調(diào)，保證裝修現(xiàn)場的有效管控。
（二）裝修管理服務(wù)目標
保障大廈各大樓裝修區(qū)域無任何安全事件發(fā)生，保障日常工作環(huán)境正常有序。
（三） 裝修管理措施
1、加強宣傳、正確引導(dǎo)
物業(yè)服務(wù)中心將指派專人負責(zé)宣傳、解釋XXX項目有關(guān)裝修管理規(guī)定，并采取主動聯(lián)系，規(guī)范施工單位和用戶的裝修行為，引導(dǎo)施工單位自覺遵守本項目的各項裝修管理制度。
2、確定聯(lián)絡(luò)、加強與租戶的溝通
指定專人負責(zé)與租戶相關(guān)管理人員事先溝通，了解情況，再與施工單位聯(lián)絡(luò)，確定雙方緊急聯(lián)絡(luò)人員、方式等，同時約定好相關(guān)事項，簽署施工裝修保證協(xié)議。
3、密切關(guān)注開展培訓(xùn)
物業(yè)服務(wù)中心將為全體進場施工人員安排1—2小時的專門培訓(xùn)，包括介紹本項目基本設(shè)施設(shè)備情況、管理要求、應(yīng)急措施等，使全體施工人員都能按規(guī)范施工。
4、嚴格審批、加強巡查
在裝修審批過程中，物業(yè)服務(wù)中心要嚴格按作業(yè)規(guī)范開展工作，采取仔細審閱、嚴格驗證、管理和技術(shù)人員雙層把關(guān)的方式，保證裝修內(nèi)容和裝修單位合乎規(guī)定，裝修申請符合手續(xù)；同時加大裝修監(jiān)管力度，24小時巡查監(jiān)控，認真記錄施工巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
5、謹慎驗收、不留隱患
裝修驗收過程中，由物業(yè)服務(wù)中心各專業(yè)工程師，消防管理人員組成驗收小組聯(lián)合驗收，從結(jié)構(gòu)、供電、給排水、空調(diào)、消防、安全等方面，按標準嚴格驗收，查找隱患。對存在隱患的部位，責(zé)令整改，并跟蹤檢查，消滅隱患，保障安全。
（四） 裝修日常巡查工作標準
巡查項目
工作標準
巡查人員
資格、制度
裝修許可證、相關(guān)管理規(guī)定、聯(lián)系電話等是否按規(guī)定在現(xiàn)場張貼于醒目位置。
工程人員
消防設(shè)施
是否按規(guī)定數(shù)量、位置擺放滅火器材。
安管人員
材料進場情況
材料是否按規(guī)定時間、路線和計劃進場，有無損壞公共設(shè)施設(shè)備。
安管人員
設(shè)備工具
使用設(shè)備、工具是否與進場設(shè)備驗放清單相符，有無使用不規(guī)范的電器、工具等。
工程人員
材料堆放標識
材料堆放是否整齊，有無標識。
客服人員
危險物品保管
油漆、天那水、瀝青、酒精、氧氣瓶等易燃、易爆物品是否按規(guī)定放置在遠離火源的安全位置，標識是否醒目、完整。
工程人員
動火作業(yè)
有無辦妥動火作業(yè)報批手續(xù)。
安管人員
配電、供水
有無亂拉電線，私接水管、煤氣等現(xiàn)象，配電盤等接插件是否規(guī)范，絕緣、接地情況良好，負荷與部分容量滿足要求。
工程人員
空調(diào)系統(tǒng)
中央空調(diào)（風(fēng)機盤管、風(fēng)口及隔斷墻對空調(diào)效果有無影響）。
工程師
作業(yè)情況
有無鑿、打房屋梁、柱、天花、地板現(xiàn)象；有無不按操作規(guī)程使用切割、電焊、電鋸等；作業(yè)人員有否采取相應(yīng)的安全防護措施。
工程人員
消防報警
系統(tǒng)
消防報警（煙感器、噴淋頭、管道線路等是否移位，遮擋及損壞）。
工程師
房屋結(jié)構(gòu)
結(jié)構(gòu)（梁、柱、板、墻、等）有無受到到破壞。
工程人員
（五） 物業(yè)裝修管理工作要求
1、裝飾裝修管理控制程序
物業(yè)服務(wù)中心將嚴格執(zhí)行《裝修管理規(guī)定》，參照建設(shè)部第110號令按以下的程序?qū)Ψ课菅b修實施有效管理和控制：
A. 裝修申報
B. 現(xiàn)場管理
C. 裝修垃圾管理
D. 裝修驗收
2、裝修管理規(guī)定
1．為保證建筑物結(jié)構(gòu)和樓棟使用安全，嚴禁下列行為：
A. 改變房屋承重結(jié)構(gòu)及配套設(shè)施的使用功能；
B. 在承重墻、梁、柱、天花、地面上打孔；
C. 不適當(dāng)增加樓面靜荷載，包括在室內(nèi)砌墻、超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板（超過10毫米）等；
D. 任意刨鑿、重擊頂板、外墻內(nèi)側(cè)及排煙管道，不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或改線；
E. 擅自改動、暗藏燃氣管道設(shè)施。
2．為保持樓棟統(tǒng)一美觀，嚴禁下列行為：
A. 改變整個建筑的外觀、造型，外墻的顏色；拆除連接陽臺的墻體、門窗；
B. 擅自占用公共場所（地），在公共走廊等公共場所（地）上進行任何形式的搭建、安裝和鋪設(shè)；
C. 施工人員必須佩戴《臨時出入證》進入施工現(xiàn)場，嚴禁串層、串戶；施工人員及搬運裝修材料只能使用貨梯，違者將酌情給予處罰；
D. 在施工結(jié)束驗收時，若發(fā)現(xiàn)裝修實際情況與申報內(nèi)容不符，又無重新申報審批，則按相關(guān)規(guī)定加以處罰。
E. 裝修垃圾須用袋裝，并按物業(yè)服務(wù)中心指定位置、方式、時間進行堆放和運送。
F. 裝修材料及垃圾不得在公共場所隔夜堆放，應(yīng)日產(chǎn)日清，運送到指定地點。
物業(yè)裝修期管理工作要求表
工作內(nèi)容
工作時間/作業(yè)頻度
質(zhì) 量 標 準
裝修審核
1天內(nèi)辦完
符合規(guī)定，無危及安全和影響外觀，無改變用途等。
巡視
2次/天
嚴格按照巡查工作標準對照檢查，做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。
跟蹤、監(jiān)督
2次/天
問題部位無重復(fù)違章現(xiàn)象。
走訪
1次/周
及時聽取業(yè)主、客戶意見，滿足其合理要求，滿意率100%。
回訪
12小時內(nèi)，100%
記錄完成情況，調(diào)查滿意率100% 。
工作日記
每日下午5點-5點半
記錄全面、真實、準確。
收費
12小時隨需辦理
收費率100% 。
巡檢方式
分片包干，現(xiàn)場人員巡查，經(jīng)理不定期抽查
3、裝修期間安全管理工作要求
A. 對施工現(xiàn)場作為重點部位，進行一班不少于四次的安全巡查。
B. 施工前，要求施工單位必須辦理“施工許可證”、“施工人員臨時出入證”等相關(guān)證件，加強對施工人員的進出管理，要求其進出時必須配戴出入證。
C. 開工前要求施工單位對施工人員進行安全生產(chǎn)教育，遵守安全管理規(guī)定和規(guī)范操作。
D. 施工現(xiàn)場禁止吸煙,所有施工人員不準在施工現(xiàn)場住宿。
E. 因裝修、改造設(shè)計需要而改變、挪用的消防設(shè)施，必須監(jiān)督其經(jīng)過消防監(jiān)督部門審批，嚴禁私自挪用、損害消防設(shè)備設(shè)施。
F. 加強對施工現(xiàn)場的巡邏,與工程部聯(lián)合實施交叉巡邏的方式,要求施工現(xiàn)場做到禁止存放化學(xué)及易燃易爆物品,禁止亂拉扯電線等違規(guī)現(xiàn)場發(fā)生。
G. 施工現(xiàn)場垃圾應(yīng)及時清理，消除安全隱患，禁止任何物品堵塞消防通道。
4、裝飾裝修期間環(huán)境監(jiān)管工作要求
客戶裝修期間，噪音、異味、灰塵等污染會接踵而來，金地物業(yè)針對此類情況制定了相應(yīng)的大廈裝修管理規(guī)程，在規(guī)程中制定了詳細周密環(huán)境監(jiān)管細則及環(huán)境維護公約：
A. 裝修人員在施工期間進出大廈和大樓必須佩戴“臨時出入證”，按指定的通道進入裝修現(xiàn)場，在規(guī)定的區(qū)域內(nèi)施工，未經(jīng)許可，不得進入其它區(qū)域，以免給大廈其他投入使用區(qū)域帶來裝修干擾。
B. 裝修材料、辦公家私等物品進入大廈前辦理相關(guān)手續(xù)，按物業(yè)服務(wù)中心安排的進場路線和電梯進入大廈和大樓，對于所經(jīng)路線的大樓地面、墻面、天花、電梯進行裝修保護。
C. 監(jiān)督施工單位不得將裝修垃圾、各類膠、油漆等雜物倒入排水管道。
D. 監(jiān)督施工單位不得在裝修區(qū)內(nèi)或公眾區(qū)域隨地大小便，不得將裝修物料及泥沙等拋進抽水馬桶內(nèi)或?qū)U物丟進小便尿池內(nèi)。
E. 因違章施工造成管道、便池等堵塞、污染，疏通費由違章施工方負責(zé)。
F. 裝修垃圾不得擺放在公眾區(qū)域，以免阻塞通道或造成安全隱患。
六、成品保護管理
在項目竣工驗收階段后的這段時間和裝修期間，由于施工單位撤場、租戶裝修、物品搬運以及對新設(shè)備使用不熟悉等原因，都會對大樓剛剛投入使用的一些設(shè)備設(shè)施造成一定損壞。這就要求我們加強成品的保護，保證物業(yè)的整體使用效果和外觀效果，珍惜開發(fā)及施工單位的勞動成果，為物業(yè)使用人營造最佳的使用效果及觀賞效果。
1、做好部分成品的外在保護效果。
如通過對電梯轎箱內(nèi)增加保護膜、在樓梯間及電梯間墻壁、樓梯扶手加裝保護板以避免磕碰、大堂及電梯間地面鋪設(shè)地毯等方式對部分設(shè)施進行硬性保護。
2、做好智能化系統(tǒng)的使用說明。
在租戶入駐期間設(shè)專人向租戶講解智能化系統(tǒng)的正確使用方法，避免因使用不當(dāng)造成系統(tǒng)的損壞，增加不必要的麻煩。
3、加強安管工作。
要求秩序維護部對重點地區(qū)、重點設(shè)施設(shè)備進行專人看護，以保證正常使用。
七、企業(yè)入住搬遷方案
因XXX項目辦公場所整體搬遷工程量巨大，需要搬遷的各類物資、設(shè)備等數(shù)量眾多，為確保物資搬遷工作安全、有序、高效的進行，金地物業(yè)根據(jù)搬遷工作分段進行、分步實施的特點，制定本方案以全面配合深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司和租戶開展搬遷工作。
項目入駐
（一）XXX項目入住搬遷的基本情況分析
由于XXX項目1#樓寫字樓為天津深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司總部辦公大樓，商業(yè)裙樓、1#配套服務(wù)樓、2#--21#獨棟研發(fā)樓對外出租，到時會有較多的相關(guān)單位來此辦公，因此，整體的搬遷工作也非常巨大。
為了做好相關(guān)搬遷工作，我司會對相關(guān)單位的辦公樓進行實地考察，了解搬遷需求及搬遷工作量，安排適當(dāng)?shù)娜藛T參與搬遷工作。
（二）搬遷工作溝通
1.項目經(jīng)理負責(zé)與業(yè)主相關(guān)主管部門了解搬遷計劃、搬遷需求。
2.在搬遷中，每日對搬遷情況進行統(tǒng)計、匯總，記錄當(dāng)日搬遷過程中出現(xiàn)的問題，分析問題根源，與深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司和大廈租戶及時溝通，調(diào)整下一步方案。
（三）搬遷作業(yè)流程
1、登記及派單
客服中心根據(jù)搬遷計劃提前3天填寫《搬遷配合服務(wù)登記表》，并將服務(wù)信息傳達至各部門經(jīng)理。
各部門如接到業(yè)主方搬遷計劃變動信息，及時傳遞至客服中心，由客服中心確認后調(diào)整搬遷工作計劃。
《搬遷配合服務(wù)登記表》
登記時間
登記人
搬遷部門1
人數(shù)
遷入?yún)^(qū)域
樓層
搬遷部門2
人數(shù)
遷入?yún)^(qū)域
樓層
搬遷部門3
人數(shù)
遷入?yún)^(qū)域
樓層
搬遷部門4
人數(shù)
遷入?yún)^(qū)域
樓層
……
……
……
……
搬遷時間
聯(lián)系人
搬遷領(lǐng)導(dǎo)
聯(lián)系電話
其他特殊需求
說明： 1.提前三天登記，并通知各部門準備，遇計劃變更及時調(diào)整。
2.時間精確。
2、搬遷策劃
1．搬遷前的準備工作
（1）搬遷前的準備工作內(nèi)容
序
號
責(zé)任
部門
準備工作內(nèi)容
崗位
設(shè)置
工作職責(zé)
1
客服
中心
環(huán)境準備，清潔、綠化、消殺情況檢查。
根據(jù)需要
按照XXX項目辦公樓環(huán)境管理標準檢查環(huán)境，確保大廈環(huán)境狀況。
物資準備：登記表、抹布、活性炭、現(xiàn)場所需工具類（剪刀…等）及現(xiàn)場布置
根據(jù)需要
1、根據(jù)客戶數(shù)量和標準計算所需物品數(shù)量，報綜合部采購。
2、提前１天擺放物資。按照１人／個。
通知并督促其他各部門準備情況。
１人
提前3天填寫《搬遷配合服務(wù)登記表》，跟蹤各部門準備情況
2
客戶服務(wù)部
物資采購（根據(jù)各部門需求）
１人
根據(jù)采購需求，采購物資，并辦理領(lǐng)用手續(xù)。
服務(wù)卡設(shè)計與制作
2人
根據(jù)搬遷人數(shù)準備
標識制作及布置
1、安全提示、路線導(dǎo)向等溫馨標識制作；
2、標識的布置張貼。
搬遷溫馨提示制作
提前一天張貼搬遷路線、出入口、注意事項等溫馨提示。
3
工程部
檢查各樓層空調(diào)、水、電、網(wǎng)絡(luò)、電話線等
根據(jù)需要
1、提前一天檢查，保證空調(diào)正常使用；
2、檢查搬遷區(qū)域樓層洗手間的設(shè)備，保證正常使用；
3、檢查搬遷區(qū)域室內(nèi)電源開關(guān)、卡座面板等，保證正常使用；
4、檢查網(wǎng)絡(luò)、電話、會議室等，確保使用正常。
電梯設(shè)備情況
根據(jù)需要
1、提前一天檢查所有電梯，確保正常使用；
2、根據(jù)搬遷需求提前做好電梯防護工作。
4
安管部
根據(jù)搬遷的設(shè)備、區(qū)域設(shè)定搬遷路線及區(qū)域運輸車輛疏導(dǎo)辦法
根據(jù)需要
1、提前2天確定搬遷路線，并上報綜合部
2、根據(jù)搬遷路線，提前做好成品保護方案（如地面、墻壁、幕墻等保護）
3、區(qū)域內(nèi)運輸車輛指揮與疏導(dǎo)。
5
環(huán)境部
搬遷區(qū)域的清潔維護準備工作
根據(jù)需要
1、準備好搬遷區(qū)域的清潔維護工作使用的工具。
2、安排好人員，定好分工
（2）搬遷前的成品保護措施分類
物資搬遷過程中，成品保護是物資搬遷中關(guān)注的要點，包括外墻、電梯、搬遷路線中的木板、地板、墻面、樓梯、階梯、天花板以及搬運物資等的成品保護。金地物業(yè)擁有完善的物資移入及成品保護方案，在物資搬遷前，物業(yè)服務(wù)中心將按照XXX項目的搬遷時間階段和大廈現(xiàn)場具體情況制定詳細的成品保護方案，以下為成品保護的措施分類：
序號
措施
內(nèi)容
1
保護
（1） 根據(jù)被保護對象的特點采取各種防護的措施。例如在玻璃幕墻龍骨表面貼塑料薄膜。
（2） 對于進出口臺階可墊磚或方木搭腳手板供人通過的方法來保護臺階。
（3） 對于門口易碰部位，可以釘上防護條或槽型蓋鐵保護；
（4） 門扇安裝后可加楔固定等措施。
2
包裹
（1） 防止成品被損傷或污染。如大理石或高級拋光磚柱子貼好后，用立板包裹捆扎；樓梯扶手易污染變色，漆面裹紙保護；門窗用塑料布包扎；電氣開關(guān)、插座、燈具等設(shè)備也要包裹，防止施工過程中被污染。
（2） 采購物資的包裝：防止物資在搬運、貯存至交付過程中受影響而導(dǎo)致質(zhì)量下降。采購單位在訂貨時向供應(yīng)商明確物資包裝要求。包裝及標志材料不能影響物資質(zhì)量。對裝箱包裝的物資，保持物資在箱內(nèi)相對穩(wěn)定，有裝箱單和相應(yīng)的技術(shù)文件，包裝外部必須有明顯的產(chǎn)品標識及防護（如防雨、易碎、傾倒、放置方向等）標志。
3
覆蓋
（1） 對于樓地面成品主要采取覆蓋措施，以防止成品損傷。如大理石樓梯用木板、加氣板等覆蓋，以防操作人員踩踏和物體磕碰；高級地面用苫布或棉氈覆蓋；
（2） 對于地漏、落水口排水管等安裝后可加以覆蓋，以防止異物落入而被堵塞；
（3） 其它需要防曬、保溫養(yǎng)護的項目，也要采取適當(dāng)?shù)拇胧└采w。特別是所有穿過地板及墻身的貫穿物均應(yīng)蓋好，以防止水滲入下一層，所有管道等也應(yīng)受到同樣保護。
4
封閉
（1） 對于樓梯地面工程，施工后可在樓梯口暫時封閉，待達到上人強度并采取保護措施后再開放；
（2） 室內(nèi)墻面、天棚、地面等房間內(nèi)的裝飾工程完成后，應(yīng)立即鎖門以進行保護。所有孔洞等設(shè)置柵欄板圍好，以防止物品掉入下一層。
5
其他
巡邏看護
（1） 設(shè)置成品保護專員對已完產(chǎn)品實行全天候巡邏看護，并實行胸卡管理，規(guī)定進入各個施工區(qū)域的人員必須佩戴由總包商頒發(fā)的胸卡：
（2） 防止無關(guān)人員進入重點、危險區(qū)域和不法分子偷盜、破壞行為，確保物品安全。
（3） 保護專員對進出人員進行胸卡佩帶的檢查，證件檢查。
（4） 工作期間對關(guān)鍵部位的成品進行看護，重要成品的24 小時專人看護。
搬運
（1） 使用單位、搬遷單位應(yīng)對其搬運的物資進行保護，保證物資在搬運過程中不被損壞，并保護產(chǎn)品的標識。搬運考慮道路情況、搬運工具、搬運能力與天氣情況等；
（2） 對容易損壞、易燃、易爆、易變質(zhì)和有毒的物資，以及業(yè)主有特殊要求的物資，物資的采購/使用單位負責(zé)人指派人員制訂專門的搬運措施，并明確搬運人員的職責(zé)。
貯存
（1） 貯存物資要有明顯標識，做到帳、卡、物相符；
（2） 對有追溯要求的物資應(yīng)做到批號、試驗單號、使用部位等清晰可查。必要時（如安全、承壓、搬運方便等）應(yīng)規(guī)定堆放高度等。
（3）溫馨提示、服務(wù)卡制作
考慮在搬遷過程中，客戶可能對搬遷路線、搬遷注意事項了解不夠，導(dǎo)致搬遷出現(xiàn)各種阻礙與困難，我們將在搬遷前提前通過張貼溫馨提示，廣播等進行提示，同時我們還將通過服務(wù)卡，給客戶提供咨詢熱線，及時解決搬遷過程中遇到的各種問題，保證搬遷工作順利進行。
（4）實驗設(shè)備搬遷需求
在搬遷時還需關(guān)注實驗設(shè)備的搬遷計劃，重點考慮設(shè)備的重量、體積、吊車重量等，以便選擇好搬遷路線，做好廣場地磚、玻璃幕墻的防護措施（如吊車底下增加木方，增加車輪受壓面積，拉設(shè)警戒線等）。
2、搬遷中的配合工作
（1）搬遷中配合工作內(nèi)容及分工
序號
責(zé)任
部門
工作內(nèi)容
崗位
設(shè)置
工作職責(zé)
1
客服
中心
樓層客服現(xiàn)場服務(wù)及搬遷后環(huán)境清理
1、 現(xiàn)場環(huán)境管理；
2、 客戶需求跟蹤處理。備齊現(xiàn)場物資（剪刀等），以備客戶需要；
3、 搬遷后環(huán)境清理；
4、 廢舊物品收集，統(tǒng)一存管，經(jīng)確認后，方可統(tǒng)一處理。
保潔人員現(xiàn)場衛(wèi)生保持
1、 現(xiàn)場衛(wèi)生控制，巡回保潔；
2、 搬遷后物品整理，統(tǒng)一存放。
值班崗（服務(wù)熱線及現(xiàn)場指引）
1、 在大堂入口處提供現(xiàn)場指引；
2、 接收客戶需求，并派單至各部門跟蹤落實。
派送服務(wù)卡，收集客戶資料
1、 向入駐的客戶發(fā)放服務(wù)卡并收集客戶資料。
代辦停車卡等
1、 負責(zé)收集客戶停車卡等并做好登記；
2、處理完畢后，負責(zé)送卡上門。
領(lǐng)導(dǎo)搬遷配合（按需設(shè)崗）
1、 全程跟蹤領(lǐng)導(dǎo)搬遷過程，所有需求受理，保障領(lǐng)導(dǎo)搬遷順利。
2
客戶服務(wù)部
拍照、記錄及后勤補給
1、 現(xiàn)場跟蹤設(shè)想、整理資料；
2、 后勤補給，根據(jù)各部門需要，采購緊急物資。
3
工程部
現(xiàn)場支持及服務(wù)需求受理
1、 搬遷過程水、電、空調(diào)控制；
2、 搬遷過程中，客戶服務(wù)需求受理。
電梯控制及監(jiān)控
1、 將電梯設(shè)置手動控制；
2、 設(shè)置技術(shù)人員，負責(zé)電梯開啟；
3、 負責(zé)物品搬進搬出電梯的監(jiān)督，防止物品碰撞損壞電梯轎廂；
4、 負責(zé)控制電梯將搬運物品送達至指定樓層。
監(jiān)控及廣播提示
1、 監(jiān)控貨物搬遷路線；
2、 廣播提示。
4
安全部
搬運車輛的控制
1、 根據(jù)搬運車輛控制方案，對車輛進行疏導(dǎo)指揮；
2、 對搬運車輛進出登記。
卸貨區(qū)物品控制
1、 負責(zé)引導(dǎo)搬運路線，并對監(jiān)督搬運過程，防止大廈成品損壞；
2、 負責(zé)看護卸貨區(qū)直到所有貨品中轉(zhuǎn)完。
3、 注意事項：
4、 防止無關(guān)人員進入卸貨區(qū)。
大廈電梯廳控制
1、 負責(zé)物品搬運引導(dǎo)至電梯廳；
2、 負責(zé)卸貨區(qū)至電梯廳區(qū)間的搬運監(jiān)督，防止破壞成品如地面、墻面等；
3、 負責(zé)看護電梯廳物品，直至物品全部轉(zhuǎn)移至電梯。
4、 注意事項：
5、 禁止使用其它非專用電梯搬離物品。
物品到達樓層現(xiàn)場配合
1、 控制無關(guān)人員進入搬入?yún)^(qū)；
2、 分別提示工程和清潔人員保證插座電源、辦公室清潔工作；
3、 負責(zé)對物品搬運至樓層現(xiàn)場的監(jiān)督，防止樓層成品被破壞；
4、 搬運至樓層物品的看管；
5、 協(xié)助進行物品拆箱；
6、 提示清潔人員及時清理拆箱后垃圾與回收利用。
5
客戶服務(wù)部
全面協(xié)調(diào)、檢查
1、 對搬遷全部過程進行協(xié)調(diào)；
2、 對搬遷物品重點區(qū)域及路線進行監(jiān)察，防止物品遺失。
（2）搬遷過程流程圖詳見下圖
搬運中注意事項：
l 嚴格按照搬遷路線進行引導(dǎo)；
l 負責(zé)對各自控制區(qū)域成品的保護，對搬運過程進行檢查；
l 物品搬運時需使用專用電梯，禁止使用非專用電梯；
l 對拆箱后的物品經(jīng)確認后，統(tǒng)一收集，回收再利用。
3.效果調(diào)查分析、改進及后期工作跟進
（1）每日對搬遷情況進行統(tǒng)計、匯總，記錄當(dāng)日搬遷過程中出現(xiàn)的問題，分析問題根源；（2）與深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司相關(guān)部門溝通；
（3）調(diào)整下一步的搬遷配合方案；
（4）每日在搬遷結(jié)束后進行現(xiàn)場保潔，待物資完成全部搬遷后，開展大廈各大樓的二次開荒；
（5）搬遷及再開荒完畢后總結(jié)、資料歸檔。
（四）辦公家具的進入
1、所有辦公家具的進場，必須按深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司有關(guān)部門的要求進行，包括時間、品種、數(shù)量、安裝完成時間等。
2、項目服務(wù)中心按照深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司有關(guān)部門下發(fā)的家具進場計劃，與有關(guān)供應(yīng)商就臨時堆放場地、各類家具搬運路線、大樓地面墻面及電梯保護措施、安裝施工注意事項等問題草擬方案，報深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司有關(guān)部門批準后實施。
3、家具進場，所有防護措施到位后，才可實施搬運上樓。項目服務(wù)中心組織專班進行監(jiān)管，委派專人進行電梯的操作，對不適合電梯裝載的物品采取其它方式入場，以免損壞電梯。
4、安裝過程中，督促供應(yīng)商將包裝垃圾等及時清運出場。
5、所有家具進入辦公樓后，沒有相關(guān)部門的許可，一律不得搬出。
6、不執(zhí)行相關(guān)規(guī)定的，報深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司相關(guān)部門處理。
（五）搬遷的組織與實施
1、熟悉深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司有關(guān)搬遷規(guī)定，配合有關(guān)部門做擬遷入大樓內(nèi)相關(guān)物品的管理工作，對不允許進入的物品應(yīng)予以婉拒，對不執(zhí)行深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司有關(guān)規(guī)定的，及時向有關(guān)部門報告。
2、提前進行路線踏勘，在主要道口設(shè)置引導(dǎo)標識或派專人引導(dǎo)。
3、在辦公樓及附近進行彩旗標語等布置，營造搬遷喜慶氣氛。
4、搬遷車輛到場后，由專人指揮進入及出場路線，物品卸車后的臨時堆放和分流搬運。
5、為防物品資料丟失，搬遷期間，所有物品只許進入，不允許帶出（深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司主管部門書面批準除外）。
6、配合深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司主管部門向進駐各科室發(fā)放房屋設(shè)施使用手冊、各項管理規(guī)定等。
（六）遷入后的整理階段
1、及時清理搬遷包裝等廢棄物，項目服務(wù)中心全體動員，進行一次徹底的環(huán)境清理布置，為XXX項目開始正式辦公創(chuàng)造一個清潔優(yōu)美的環(huán)境。
2、有關(guān)人員迅速熟悉深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司車輛號牌，對指定車位應(yīng)謝絕其它車輛停放。
3、有關(guān)人員應(yīng)迅速熟悉深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司工作人員。
4、工程維修人員對入駐后各處室反映的問題與施工方一道及時解決。
