物業(yè)多種經(jīng)營概念、定義及基礎(chǔ)知識
一、物業(yè)多種經(jīng)營的前生今世
1、多種經(jīng)營的認識
第一種認識：認為開展物業(yè)多種經(jīng)營，特別是開展綜合便民服務(wù)，是物業(yè)的二次創(chuàng)業(yè)機會，畢竟物業(yè)行業(yè)的第一次創(chuàng)業(yè)是被動的，附屬于地產(chǎn)的，屬于不成功的；但是在地產(chǎn)高暴利售房時代，這種認識的生存空間有限。
第二種認識：物業(yè)多種經(jīng)營是附屬于物業(yè)四保業(yè)務(wù)，是補充服務(wù)業(yè)主，是可有可無的，因為合同上并沒有規(guī)定；所以這種認識下的物業(yè)多種經(jīng)營就像荒地的野草，可有可無，甚至不敢做大不敢做強，甚至偷偷摸摸的做。
第三種認識：物業(yè)多種經(jīng)營就是廣告、租展，和便民服務(wù)無關(guān)，放羊不能去套馬。
2、地產(chǎn)看多種經(jīng)營的態(tài)度變化
2012年前，地產(chǎn)老爺們是看不起物業(yè)多種經(jīng)營的，即使搞一些便民服務(wù)項目，也不允許收費，造成物業(yè)企業(yè)在多種經(jīng)營特別是便民服務(wù)運作方面缺乏真正的市場化操作；期間，甚至出現(xiàn)了一批地產(chǎn)商把自建的項目外包給其他物業(yè)公司管理的現(xiàn)象；
2012~2014年的社區(qū)020浪潮，挽救了地產(chǎn)后市場時代，挽救了地產(chǎn)老爺們，否則地產(chǎn)公司靠接政府那倆修路綠化建公園的項目，早晚餓死。
2018年，地產(chǎn)后市場時代元年，地產(chǎn)老爺們重新審視物業(yè)行業(yè)價值，紛紛半接手物業(yè)便民服務(wù)項目運作，遙控物業(yè)企業(yè)成立多種經(jīng)營部門，引進業(yè)主APP，布局成立教育酒店等商業(yè)子公司，開始探索業(yè)主家庭生活工作需求滿足服務(wù)，并開始研究如何落地，走出去參觀萬科碧桂園長城等，引進專業(yè)經(jīng)營人才，主持物業(yè)行業(yè)的業(yè)主消費資源經(jīng)營工作。
3、多種經(jīng)營的操作
第一種多種經(jīng)營團隊設(shè)置：針對物業(yè)多種經(jīng)營就是社區(qū)廣告等資源租賃的意識，成立經(jīng)營或者招商部門，招聘2~5名專業(yè)人員，收回各管理處的廣告場地出租權(quán)利，由總公司集中運作；
第二種多種經(jīng)營團隊設(shè)置：搞食堂或者家政公司或房屋中介公司，調(diào)配內(nèi)部精英人員專職或者兼職經(jīng)營運作，大多經(jīng)營不善虧損，后期在社會上招聘專職人員運作，部門公司也沉淀了一些虧損小的經(jīng)營項目，如房屋中介公司，但是這些公司逐漸也脫離了物業(yè)的管理，獨立出去；
第三種多種經(jīng)營團隊設(shè)置：開展綜合的便民服務(wù)運作，成立總部經(jīng)營部門，統(tǒng)一規(guī)劃系統(tǒng)設(shè)計指導(dǎo)各管理處便民服務(wù)項目的開發(fā)和運作，實行基礎(chǔ)服務(wù)升級，在此基礎(chǔ)上推進便民項目的落地，探索綜合服務(wù)之路；
阻力體現(xiàn)方面
二、物業(yè)多種經(jīng)營發(fā)展歷史
1、2004年前為物業(yè)多種經(jīng)營萌芽階段，嘗試開展便民服務(wù)項目，由地產(chǎn)商買單操作；
2、2014~2011年為物業(yè)便民服務(wù)嘗試階段，主要標志是彩生活提出的零物業(yè)費概念，很多物業(yè)公司開始探索有償?shù)谋忝穹?wù)項目運作；同時部分高端樓盤大賺特賺社區(qū)廣告社區(qū)公共資源紅利。
3、2011~2015年為物業(yè)綜合便民服務(wù)項目論證階段，在社區(qū)020大氛圍的熏陶下，物業(yè)行業(yè)開始論證業(yè)主消費資源紅利的可能性，同時也出現(xiàn)了一些操作綜合便民服務(wù)專業(yè)操作人才。
4、2015~2017年為物業(yè)多種經(jīng)營反思階段，地產(chǎn)公司介入，物業(yè)行業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型，地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，社區(qū)020項目落地，智慧社區(qū)落地，民生項目落地等聚焦社區(qū)最后一公里市場，蓄力，規(guī)劃，招募專業(yè)人才，布局成立商業(yè)子公司，發(fā)力地產(chǎn)后市場，謀求有社區(qū)業(yè)主大數(shù)據(jù)紅利。
5、2018年，地產(chǎn)后市場元年，拼人才，拼魄力，拼天時地利人和，領(lǐng)軍行業(yè)轉(zhuǎn)性，趟路修路做流程與標準化，以備復(fù)制擴張，為打造百年企業(yè)奠定基礎(chǔ)。
三、物業(yè)多種經(jīng)營最有價值的核心板塊
1、廣告、擺展、租賃，隨著業(yè)委會的政策普及，社區(qū)公共資源紅利逐漸不被物業(yè)行業(yè)獨吞，社區(qū)宣傳資源定位重定義，逐漸向公益和半公益方向轉(zhuǎn)化；
2、便民服務(wù)項目（單一）僅僅是物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型過程中，對便民服務(wù)項目操作落地的探索，積累了不少經(jīng)驗，甚至現(xiàn)在仍有一些物業(yè)企業(yè)在這方面高投入。
3、便民服務(wù)項目（綜合）才是物業(yè)多種經(jīng)營最有價值的版塊，其實是一個綜合體，物業(yè)管家服務(wù)。只有綜合的服務(wù)，才能值得去把物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)升級這條路修好，否則缺乏驅(qū)動力，達不成行業(yè)轉(zhuǎn)型的需要。
4、以上三者的邏輯關(guān)系是相輔相成的，是一個閉環(huán)，沒有社區(qū)宣傳的優(yōu)勢，就沒有物業(yè)開展單一便民服務(wù)項目運作的可操作性，也就沒有多個便民服務(wù)項目落地的經(jīng)驗。
四、物業(yè)多種經(jīng)營通過什么實現(xiàn)的
1、調(diào)研，也就是業(yè)主的大數(shù)據(jù)；
2、推廣，服務(wù)開展和完成的第一關(guān)
3、促銷，社區(qū)服務(wù)達成的核心要素
4、支付配送，服務(wù)社區(qū)特色的付費模式和上門服務(wù)模式是其他行業(yè)所沒有的。
5、品控，體驗經(jīng)濟時代有沒有回頭客和重復(fù)消費的唯一保障。
6、滿意度，這個滿意度貫穿于整個六大環(huán)節(jié)中，不僅僅是一張表或一個電話得出的結(jié)果。
這六項是開展商業(yè)服務(wù)的六大環(huán)節(jié)，也是物業(yè)開展四保服務(wù)的六大環(huán)節(jié)，但是物業(yè)行業(yè)在長期的病態(tài)發(fā)展過程中，逐步弱化了這個過程。
這六大環(huán)節(jié)也是物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)升級的內(nèi)容，沒有這個升級，業(yè)主大數(shù)據(jù)紅利無從談起。
五、物業(yè)多種經(jīng)營與四保的親密關(guān)系
1、走的同一條路，升級后基礎(chǔ)服務(wù)即調(diào)研、推廣等
2、為四保服務(wù)升級提供驅(qū)動力，便民服務(wù)項目開展過程中的傭金分配機制是這個驅(qū)動力的源泉。
3、協(xié)助完成四保目的之收費，物業(yè)費代金券的引入勢必將讓物業(yè)費這個概念變的模糊甚至最終消除之。
4、同一個操作團隊：外來的和尚只能指導(dǎo)，真正的基礎(chǔ)服務(wù)升級是建立在現(xiàn)有團隊的基礎(chǔ)上的。不只是專指一個或者某幾個部門，而是全員。
5、團隊具備技能要求高于四保
六、物業(yè)多種經(jīng)營和四保誰更應(yīng)該是主業(yè)
1、誰更具備發(fā)展?jié)摿φl是主業(yè)，業(yè)主大數(shù)據(jù)紅利將是未來三十年社會發(fā)展的大命題。
2、誰更拿到業(yè)主滿意度誰是主業(yè)，四保操作的局限性導(dǎo)致了不能快速和快捷獲取業(yè)主滿意度，便民服務(wù)項目的開展不失為一個絕妙機會。
3、誰利于團隊健康成長誰是主業(yè)，沒有便民服務(wù)創(chuàng)造的服務(wù)升級驅(qū)動力，這個行業(yè)將陷入惡性循環(huán)最終被取代。
七、物業(yè)多種經(jīng)營的九大障礙
1、認同多種經(jīng)營即是便民服務(wù)
2、一層皮即同一個團隊操作多種經(jīng)營，不需要再招人
3、開展股改或者對賭或者按勞分配
4、開展基礎(chǔ)服務(wù)升級（溝通、支付、配送、體驗跟蹤）
5、多種經(jīng)營即后地產(chǎn)時代、即物業(yè)行業(yè)第一次創(chuàng)業(yè)時代
6、真正變管理為服務(wù)
7、根除無過便是功的毒瘤思想
8、科學(xué)調(diào)整廣告、會所等商業(yè)項目的經(jīng)營管理策略
9、把多種經(jīng)營收入重定義后納入項目考核范圍八、物業(yè)多種經(jīng)營對物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型的意義
九、物業(yè)多種經(jīng)營的天時地利人和
天時：
1、 政府在乎，政府民生要落地；
2、 技術(shù)公司在乎
3、 硬件公司在乎
4、 資本運作組織在乎
5、 商家在乎，產(chǎn)銷對接將是現(xiàn)行市場經(jīng)濟發(fā)展的一個方向，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從粗放的資源紅利市場到服務(wù)紅利優(yōu)化市場的轉(zhuǎn)變。
6、 社區(qū)020時代預(yù)熱
7、 業(yè)主消費觀念的轉(zhuǎn)變已經(jīng)具備了，業(yè)主有需求找物業(yè)，這個可能已具備，差的是物業(yè)行業(yè)能不能寫好答卷。
地利：
1、 物業(yè)企業(yè)守著業(yè)主，時空最近
2、 物業(yè)企業(yè)最易做好業(yè)主大數(shù)據(jù)
人和：
1、 物業(yè)公司是勞動密集型企業(yè)，人多
2、 物業(yè)行業(yè)具備吃苦耐勞的行業(yè)敬業(yè)精神
要想搞好多種經(jīng)營，高層要統(tǒng)一意識，中層做好執(zhí)行力上情下達，基層做好規(guī)范操作。
