在進行房地產(chǎn)項目評估時，有些核心概念需要先弄懂了。今天給大家介紹兩個：
樓面地價
樓面地價，即單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r格。樓面地價是房價的主要組成部分之一，與建造成本、開發(fā)利潤、相關(guān)稅費等共同構(gòu)成了商品房的市場價值。
樓面地價的計算公式：
樓面地價=土地總價÷計劃修建面積=土地單價/計劃容積率。
計劃修建面積=土地上積×容積率
容積率=地上修建總面積÷計劃用地上積
2009-12-26日在福建福州拍賣的宗地2009-22號。土地上積為13145平方米，容積率為3.2，修建密度≤25%，綠地率≥25%，修建高度≤80米。最終成交價為4.63億元。
樓面地價=463000000/(13145*3.2)=11007元/平方。
假定一個小區(qū)土地價格為40萬/畝，容積率為1.8的話,兩種方法得出樓面價：
樓面地價=400000*0.0015/1.8=334元/平方米(0.0015畝是1平方米)。
樓面地價=400000/(666.6*1.8)=334元/平方米(一畝約666.7平方米)
樓面地價與地上基準(zhǔn)地價比較，樓面地價具有了解簡單，操作簡潔，易于使用，更新方便等特色，是政府和開發(fā)商都樂于接受的計價方法。
