香港模式遭質(zhì)疑

　　無(wú)論產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式還是開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)模式,內(nèi)陸房地產(chǎn)業(yè)很大程度上沿襲了“香港模式”。伴隨炒高土地價(jià)格的交易機(jī)制,“香港模式”在內(nèi)陸的實(shí)踐和推廣中出現(xiàn)了諸多矛盾。

　　奉行“香港模式”的開發(fā)商被稱為“全能開發(fā)商”,是一條以開發(fā)商為核心的縱向運(yùn)作產(chǎn)業(yè)鏈,投資買地、開發(fā)建設(shè)、營(yíng)銷銷售、物業(yè)管理等通常由一家企業(yè)獨(dú)立完成。由此衍生出的問(wèn)題是:企業(yè)融資渠道比較單一,主要是銀行貸款和預(yù)收客戶購(gòu)房款。

　　最近幾年,內(nèi)陸開發(fā)商向著強(qiáng)者更強(qiáng)的方向發(fā)展。這一趨勢(shì)在2007年甚為明顯,這一年有樓面地價(jià)66930元/平方米的單價(jià)地王(上海南京東路163號(hào)地塊),有92億元的總價(jià)地王(長(zhǎng)沙開福區(qū)新河三角洲地塊)。上市公司是游戲的絕對(duì)主角。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),大開發(fā)商通過(guò)IPO、增發(fā)融資總額超過(guò)了1000億元。

　　“開發(fā)商的核心業(yè)務(wù)就是拿地和借錢。”一位開發(fā)商這樣通俗地解釋“香港模式”的核心。當(dāng)銀根收緊、銷售不暢時(shí),開發(fā)商通常會(huì)面臨巨大的資金壓力。

　　盡管如此,“香港模式”仍在內(nèi)陸被進(jìn)一步發(fā)揚(yáng)光大。內(nèi)陸的城鄉(xiāng)二元土地所有制使購(gòu)買力單向流動(dòng)(只允許農(nóng)民買城市商品房),以及嚴(yán)管耕地紅線的政策,最終使內(nèi)陸明明具備龐大的土地供應(yīng)能力,卻由于體制和政策,走上了類似香港的發(fā)展之路。

　　值得關(guān)注的是,2007年土地總價(jià)前十名中,一線城市除廣州有兩塊、上海一塊外,其他七塊土地分別來(lái)自長(zhǎng)沙、天津、重慶、成都等地。也就是說(shuō),全國(guó)的二線城市紛紛推出天價(jià)土地,一個(gè)個(gè)“比香港還香港”。

　　但“香港模式”的弊端也日益顯現(xiàn)。城市地價(jià)與房?jī)r(jià)的輪漲和對(duì)敲是竭澤而漁、不可持續(xù)的,開發(fā)商一旦陷于尷尬局面,進(jìn)退兩難。只要不退出,有限資金就只能拍到越來(lái)越小的地塊。生存空間不斷縮小,路越走越窄。

　　突圍戰(zhàn)打響

　　開發(fā)商正在遭遇困難,越來(lái)越無(wú)以為繼。中心城市每一輪開發(fā)的成本都在提高,而市場(chǎng)承受能力則越來(lái)越薄弱。開發(fā)商在高地價(jià)和購(gòu)買力不足的夾縫之中掙扎,依賴銀行貸款更使企業(yè)在宏觀調(diào)控下舉步維艱。

　　突破“香港模式”的怪圈勢(shì)在必行。事實(shí)上,一些內(nèi)陸開發(fā)商早就考慮過(guò)這個(gè)問(wèn)題。陽(yáng)光100集團(tuán)采用了非控股直營(yíng)連鎖模式,用時(shí)鐘概念選城市、嚴(yán)守樓面地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、專攻二三線城市的核心策略;萬(wàn)達(dá)集團(tuán)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)建立了“聯(lián)合協(xié)議、共同參與、平均租金、先租后建”為主要內(nèi)容的“訂單地產(chǎn)”操作體系;中國(guó)奧園地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)集團(tuán)一直在推行復(fù)合地產(chǎn)模式;華僑城(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)全力推行的“旅游+地產(chǎn)”模式均在實(shí)踐中被認(rèn)為是摒棄了“香港模式”弊端的標(biāo)本。

　　其實(shí)不難發(fā)現(xiàn)這些新穎模式中的相通之處:它們都是高品質(zhì)的“土地加工廠”。它們不做地主,而從“全盤通吃”轉(zhuǎn)為由金融企業(yè)、綜合地產(chǎn)商、專業(yè)營(yíng)造商、中間商(顧問(wèn)公司)等分工負(fù)責(zé)各個(gè)環(huán)節(jié)。

　　這些折射出的都是區(qū)別于“香港模式”的“美國(guó)模式”影像。“美國(guó)模式”強(qiáng)調(diào)高度細(xì)分的專業(yè)化分工,形成橫向價(jià)值鏈。從資金籌措到開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)以及銷售,各環(huán)節(jié)均由專業(yè)化公司完成。美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金更多地來(lái)源于社會(huì)大眾,只有15%左右是銀行資金。簡(jiǎn)而言之,“美國(guó)模式”的核心是土地自由供應(yīng),專業(yè)分工明確,以金融運(yùn)作為核心,收益大眾化。

　　在該模式下,開發(fā)商無(wú)需管理“拿地規(guī)劃→營(yíng)造→銷售→物管”的全過(guò)程,大開發(fā)商靠品牌吃飯,融資、拿地、提需求、管監(jiān)控;專業(yè)開發(fā)商針對(duì)商鋪、酒店、寫字樓做細(xì)分市場(chǎng);融資有投資商,設(shè)計(jì)有事務(wù)所,建筑公司、物業(yè)公司也都是通過(guò)市場(chǎng)分工來(lái)解決的。

　　開發(fā)商在上游與融資渠道合作,開發(fā)中與土地資源方、原料供應(yīng)商、專業(yè)營(yíng)造商合作,在下游與顧問(wèn)公司、營(yíng)銷代理、物業(yè)管理公司合作。開發(fā)商充當(dāng)資源整合者,開始尋找合作伙伴,鉆研消費(fèi)人群的購(gòu)買力及細(xì)分市場(chǎng)。

　　向美國(guó)模式轉(zhuǎn)型的前提是土地不再是瓶頸、制約因素。市場(chǎng)相對(duì)寬松的二三線城市因此被視為是內(nèi)陸開發(fā)商的生命線。按照國(guó)際城市化的經(jīng)驗(yàn),城市化的進(jìn)程是先集聚,后輻射;先大城市,后中等城市。目前中國(guó)的城市化程度已達(dá)44%,正處在由大城市輻射中等城市的周期中,上海城市化水平已達(dá)88%,大都市的圈地幾近結(jié)束。

　　但是,二三線城市房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)化程度更低,對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō),是繼續(xù)復(fù)制大都市開發(fā)中的“坐地生財(cái)”,還是探尋新的模式,仍然是一個(gè)挑戰(zhàn)。