伴隨著粵港澳大灣區(qū)各城市關于產業(yè)升級的深入推進，以及深圳市創(chuàng)新資源的加速外溢、新型產業(yè)轉移，東莞市近年來對于新產業(yè)、新業(yè)態(tài)用地的需求日益旺盛。為推進東莞市產業(yè)升級改造的發(fā)展，以及構建完善的產業(yè)用地規(guī)劃管理機制，東莞市人民政府于2018年9月11日正式頒布東莞市新型產業(yè)用地（M0）管理暫行辦法》（以下簡稱“《M0管理暫行辦法》”）。
新型產業(yè)用地（M0）是為適應傳統(tǒng)工業(yè)向新技術、協同生產空間、組合生產空間及總部經濟、2.5產業(yè)等轉型升級需要而提出的城市用地分類。即在工業(yè)用地（M類）中增加新型產業(yè)用地（M0）。新型產業(yè)用地具體是指融合研發(fā)、創(chuàng)意、設計、中試、無污染生產等新型產業(yè)功能以及相關配套服務的用地。新型產業(yè)用地（M0）項目用房包括產業(yè)用房和配套用房。其中，產業(yè)用房指可用于生產、研發(fā)設計、勘察、檢驗檢測、技術推廣、環(huán)境評估與檢測等工程用途的用房。配套用房包括小型商業(yè)、配套宿舍等。
《M0管理暫行辦法》制定了較為完善的新型產業(yè)用地供地、實施、監(jiān)管流程，主要包括七大管理要點：準入認定管理、用地管理、規(guī)劃建設管理、土地、產業(yè)用房貢獻管理、產權管理、履約管理、規(guī)?？刂?。
一準入認定管理
新型產業(yè)項目實行選址準入和開發(fā)主體準入分別受理制度。市規(guī)劃部門負責受理選址準入審核；市招商創(chuàng)新辦負責受理開發(fā)主體準入認定，即把控資格準入，鼓勵有產業(yè)平臺運營經驗、自持比例高的企業(yè)進行開發(fā)，切實提高入駐企業(yè)的產業(yè)類型、環(huán)保標準等。
二
用地管理
新型產業(yè)用地供地方式
按照供地方式的不同，東莞市M0用地可分為三類，分別為：（1）新增用地：采用招標、拍賣、掛牌方式公開出讓。（2）“工改M0”：可以采取協議方式出讓，政府收儲后再次供地的除外；（3）已出讓土地轉M0：無需采用招拍掛方式公開出讓（土地出讓合同明確約定應當收回土地使用權重新公開出讓的除外）。
供地流程
無論是哪種供地方式，開發(fā)主體需先與屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處、園區(qū)管委會）簽訂項目履約監(jiān)管協議并繳納履約保證金后，再與市國土部門簽訂土地出讓合同。此外，如屬于“工改M0”、已出讓土地轉M0的，須向國土部門申請辦理土地使用條件變更手續(xù)，土地受讓人與市國土部門簽訂土地出讓合同變更協議前，須先與屬地園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）簽訂項目履約監(jiān)管協議并繳納履約保證金；如涉及土地閑置的，須按《閑置土地處置辦法》等有關規(guī)定先行處理。
出讓年限
新型產業(yè)用地（M0）土地出讓年限為40年，其中不可分割M0可延長至50年。“工改M0”土地出讓年限為50年，已出讓土地轉M0的，按照原建設用地剩余出讓年限確定。
差別化土地計價方式
《M0管理暫行辦法》對新增M0項目的地價設定差別化土地價格。新型產業(yè)用地（M0）的地價處于普通工業(yè)用地（M1）用地與商業(yè)辦公用地（C2）之間，且與分割轉讓比例、實際出讓年限、容積率等因素相掛鉤，分割轉讓比例越大，地價越高，以鼓勵有實力的開發(fā)主體自持更多面積。
新增M0項目的土地出讓底價按如下公式計算：M0=〔M1×0.4×（1-X）+C×0.41×X〕×R× （其中M1為普通工業(yè)用地市場評估價的地面地價；C為商服用地市場評估價的樓面地價，需參照市國土部門公布的國有建設用地基準地價更新修正體系進行容積率系數修正；X為分割轉讓比例；R為容積率；N為實際出讓年限。）
特別的：（1）“工改M0”地價：以新型產業(yè)用地（M0）土地出讓底價為基礎，扣減原土地使用條件下用地價格后，按折半計收補繳土地出讓金。（2）原不可分割MO出讓后申請分割轉讓的：補繳土地出讓金為剩余年期可分割M0價格扣減原不可分割M0價格的差額。
土地功能混合政策
土地功能混合一方面是打造產城融合發(fā)展的城市綜合體的主要路徑，另一方面也是市場開發(fā)主體實現商業(yè)利益最大化的核心端口，是后續(xù)建成物業(yè)分割轉讓利益實現的前提。《M0管理暫行辦法》明確規(guī)定可在新型產業(yè)用地（M0）基礎上配置一定比例商業(yè)辦公（C2）、配套型住宅（R0）和公共服務設施用地。其中：產業(yè)用途的建筑面積不得低于項目計容總建筑面積的50%；配套型住宅（R0）的建筑面積不得高于項目計容總建筑面積的20%，限定出售給入駐企業(yè)。
深圳市為支持舊工業(yè)改造，相關政策中亦規(guī)定新型產業(yè)用地的配套設施建筑（包括配套辦公、單身宿舍以及小型商業(yè)服務設施）面積可達總建筑面積的30%?？梢钥吹?，在土地功能混合方面，東莞市和深圳市各有側重。
三
規(guī)劃建設管理
明確規(guī)劃管控要求
《M0管理暫行辦法》明確新型產業(yè)用地與傳統(tǒng)工業(yè)用地、商業(yè)金融用地實施差異化的規(guī)劃管理，如規(guī)定新型產業(yè)用地（M0）容積率原則上大于3.0，不超過5.0，有效推動土地集約利用；在建筑設計方面，用于研發(fā)設計的用房，參照辦公建筑設計規(guī)劃進行設計；配套用房計容建筑面積不超過項目總計容建筑面積的30%；配套宿舍參照公租房標準設計。
關于建設工程設計方案
明確不可分割M0的建設工程設計方案經市規(guī)劃部門審批通過后實施，可分割M0的建設工程設計方案由市規(guī)劃部門上報市城建領導小組審議后批準實施。
四
土地、產業(yè)用房貢獻管理
為實現城市基礎設施、公共服務設施建設或者其他公益性項目建設及市、鎮(zhèn)優(yōu)質項目的招引，《M0管理暫行辦法》規(guī)定新型產業(yè)項目需貢獻一定比例的土地、產業(yè)用房，且貢獻的產業(yè)用房面積不計入新型產業(yè)項目可分割轉讓面積，不占用可分割轉讓比例。根據新興產業(yè)用地不同的供地方式，貢獻要求不同，具體如下：
新增用地
采用招標、拍賣、掛牌方式取得土地建設新型產業(yè)項目的，實行“一地一策”，由屬地鎮(zhèn)人民政府結合地塊公開出讓方案明確貢獻產業(yè)用房比例。貢獻的產業(yè)用房歸政府所有。
已出讓土地轉M0
采取調整用途或者提高容積率方式建設新型產業(yè)項目的，容積率3.0（含）以下部分無需貢獻，容積率3.0—5.0（含）部分按計容建筑面積的5%貢獻產業(yè)用房，容積率5.0以上部分按計容建筑面積的10%貢獻產業(yè)用房。貢獻的產業(yè)用房歸政府所有，免繳地價。
“工改M0”
按照城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，將不低于總面積15%的土地無償移交政府。因地塊太小無法貢獻土地或經規(guī)劃評估無需貢獻土地的，按照對應使用類型的2倍土地出讓底價繳納相應部分土地的地價。
五
產權管理
六
履約管理
深圳市對工業(yè)用地產業(yè)發(fā)展一向加強監(jiān)督管理，重點監(jiān)管產業(yè)準入條件、產出指標、股權變更、投產時間、投資強度、產出效率、節(jié)能環(huán)保，并將簽署監(jiān)管內容納入產業(yè)發(fā)展監(jiān)管協議中。
東莞市本次出臺的《M0管理暫行辦法》中亦規(guī)定達產驗收管理制度，約定在土地出讓合同簽署前需根據規(guī)定繳納履約保證金，簽署項目履約監(jiān)管協議；待項目通過達產驗收后，方可全額退還履約保證金；此外，辦法中還對項目逾期不能驗收的開發(fā)主體予以處罰。前述規(guī)定亦是為防止產業(yè)地產化的趨勢，以及有效落實新型產業(yè)項目，推進東莞市產業(yè)轉型升級。具體履約管理要點如下：
七
規(guī)?？刂乒芾?/strong>
與深圳市相似，為保障傳統(tǒng)工業(yè)、制造業(yè)的空間，東莞市亦對新型產業(yè)用地（M0）進行規(guī)模控制，《M0管理暫行辦法》中規(guī)定各園區(qū)、鎮(zhèn)街工業(yè)保護線內M0總量控制在10%以內，工業(yè)保護線外不限比例。市區(qū)四個街道、松山湖高新區(qū)、濱海灣新區(qū)作為新型產業(yè)重點發(fā)展區(qū)域，比例可適當提高。東莞市與深圳市關于新型產業(yè)用地（M0）規(guī)?？刂茖Ρ热缦拢?/p>
結語
東莞市此次出臺《M0管理暫行辦法》既吸收借鑒了深圳市的先進經驗，也有自己的突破和創(chuàng)新，這將為東莞市產業(yè)轉型升級、助推粵港澳大灣區(qū)建設和廣深科技創(chuàng)新走廊規(guī)劃建設提供強大動力?？梢灶A見的是，在粵港澳大灣區(qū)發(fā)展加速對接和廣東省各地區(qū)新一輪產業(yè)轉型升級深入推進的背景下，M0項目將為開發(fā)商激發(fā)更多機會，但同時，各地對M0的強監(jiān)管態(tài)度將是常態(tài)，開發(fā)商在介入M0項目時也應注意相關管控制度、防控風險。
來源丨深圳建緯城市更新業(yè)務研發(fā)中心
作者丨陳思斯、彭付平
延伸閱讀
1.東莞城市更新的六種路徑及操作要點
2.政策解讀︱深圳市拆除重建類城市更新項目用地審批規(guī)定解析
3.規(guī)土委擬規(guī)范城市更新用地審批
4.計劃申報新規(guī)出臺后，開發(fā)商又多了哪些紅線？
5.建緯原創(chuàng) | 歷史遺留違法建筑的淵源與出路
6.建緯原創(chuàng) | 大波新政呼之欲出，惠州舊村改造或將迎來哪些變化？
7.建緯觀點 | 長租公寓之房屋租賃法律風險簡析
8.論文導讀 | 深圳土地整備制度設計的內在邏輯解析——基于農村集體土地非農化進程的歷史視角（摘要）
建緯所是全國知名品牌律師事務所，建緯城市更新業(yè)務研發(fā)中心是深圳最早從事城市更新法律服務的專業(yè)團隊之一，由高級合伙人賀倩明律師牽頭，團隊成員超過30人，團隊成員兼有在知名房企或城市更新政府部門任職的工作經驗。城市更新業(yè)務研發(fā)中心具有十分豐富的專業(yè)經驗，累計服務超過200個不同類型的項目，業(yè)務專長涵蓋項目獲取、拆遷談判、項目審批、融資并購、爭議解決等城市更新核心服務領域。咨詢熱線：0755-22661588 18123622888
