《中華人民共和國物權(quán)法》這部涉及到各方利益的法律在立法之初就經(jīng)歷一個(gè)坎坷的歷程，從1993年《中華人民共和國物權(quán)法》立法的籌備工作就開始了，原定計(jì)劃在2003年左右制定通過《中華人民共和國物權(quán)法》，但是實(shí)際上到2007年才在全國人大五次會(huì)議才通過。從醞釀到出臺(tái)，歷時(shí)13年，連破六審、七審記錄，《中華人民共和國物權(quán)法》的難產(chǎn)可以通過以下立法歷程來共同感受：2002年12月初審，從法律上明確保護(hù)私人財(cái)產(chǎn);2004年10月二審，完善保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)法律制度;2005年6月三審，強(qiáng)調(diào)私有財(cái)產(chǎn)平等保護(hù);2005年10月四審，房產(chǎn)三大變化;2006年8月五審，刪除有關(guān)居住權(quán)規(guī)定;2006年10月六審，嚴(yán)控農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地;2006年12月七審，絕不保護(hù)非法財(cái)產(chǎn);2007年3月8日八審，國家私人財(cái)產(chǎn)平等保護(hù)。從《中華人民共和國物權(quán)法》的立法歷程我們可以讀出一方面，《中華人民共和國物權(quán)法》的制定和出臺(tái)十分曲折，另一方面，是國家層面對(duì)于出臺(tái)《中華人民共和國物權(quán)法》的決心十分堅(jiān)定。本次民法典的出臺(tái)其中《中華人民共和國物權(quán)法》篇的修改點(diǎn)也同樣引人關(guān)注，作為民法大家族中的一員《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定也屬于事業(yè)單位考試的范圍，故借此機(jī)會(huì)梳理民法典中《中華人民共和國物權(quán)法》篇中的重要修改點(diǎn)。
一、來置《中華人民共和國物權(quán)法》層面對(duì)““三權(quán)”分置”的認(rèn)證
“三權(quán)”分置"是指所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)“三權(quán)”分置，所有權(quán)歸集體，承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)歸農(nóng)戶，經(jīng)營權(quán)允許流轉(zhuǎn)的格局 。實(shí)施"“三權(quán)”分置"的重點(diǎn)是放活經(jīng)營權(quán)，完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，深化農(nóng)村土地制度改革，完善承包地““三權(quán)”分置”制度。2018年修訂的土地承包法正式在法律層面上確定了““三權(quán)”分置”，為了法律彼此間的協(xié)調(diào)應(yīng)該在民法典的《中華人民共和國物權(quán)法》篇對(duì)于這些問題進(jìn)行立法的修改。
民法典第三百三十九條土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。土地承包經(jīng)營權(quán)人向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的方式，這使得土地承包經(jīng)營權(quán)人可以在繼續(xù)保有土地承包經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)上，使土地經(jīng)營權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)。第三百四十條明確，土地經(jīng)營權(quán)人可自主開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營并取得收益，為農(nóng)業(yè)的規(guī)模化、集約化經(jīng)營提供制度保障，同時(shí)又避免農(nóng)村土地拋荒閑置導(dǎo)致的浪費(fèi)問題。第三百四十一條明確，流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營權(quán)可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記，以登記保障土地經(jīng)營權(quán)以及基于土地經(jīng)營權(quán)而生的交易安全。由于土地承包法第四十七條允許土地經(jīng)營權(quán)的融資擔(dān)保，因此相應(yīng)地，民法典物權(quán)編擔(dān)保物權(quán)分編刪除了關(guān)于耕地不得抵押的規(guī)定，以適應(yīng)““三權(quán)”分置”后土地經(jīng)營權(quán)入市的需要。
二、住者有其屋、有其權(quán)
建筑物區(qū)分所有權(quán)是指由區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)及對(duì)建筑物進(jìn)行共同管理的成員權(quán)三者構(gòu)成的特別所有權(quán)。民法典第二百七十八條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)制定和修改管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng);(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。這里完善建筑物區(qū)分所有權(quán)制度適當(dāng)降低業(yè)主共同決定事項(xiàng)，特別是使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的表決門檻，增加規(guī)定緊急情況下使用維修資金的特別程序。
居住權(quán)是指對(duì)他人所有的住房及其附屬設(shè)施占有、使用的權(quán)利。居住權(quán)起源于羅馬法。此次，在《中華人民共和國物權(quán)法》用益物權(quán)篇新增了居住權(quán)的概念和相關(guān)規(guī)定，第三百六十六條居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。第三百六十七條 設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。第三百六十八條居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。第三百六十九條 居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。第三百七十條居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。第三百七十一條 以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。住權(quán)人有權(quán)按照合同約定并經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定生活居住需要。居住權(quán)入法實(shí)現(xiàn)物盡其用為加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求。
試題回顧：
下列符合我國法律規(guī)定的是:
A.某公立大學(xué)以教學(xué)樓產(chǎn)權(quán)做抵押向銀行申請(qǐng)貸款
B.某鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)以集體土地所有權(quán)做抵押向銀行申請(qǐng)貸款
C.某農(nóng)民以其所有的宅基地使用權(quán)做抵押向銀行申請(qǐng)貸款
D.某國有企業(yè)以其所有的國有土地使用權(quán)做抵押向銀行申請(qǐng)貸款
【答案】D。解析：《《中華人民共和國物權(quán)法》》第一百八十四條下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：(一)土地所有權(quán);(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;(三)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;(四)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn);(五)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。A選項(xiàng)中公力學(xué)校的教學(xué)樓屬于公益為目的的事業(yè)單位的公益設(shè)施屬于不得抵押的財(cái)產(chǎn)，不選;B選項(xiàng)是集體土地所有權(quán)屬于第一項(xiàng)中的土地所有權(quán)不得抵押，B不選;C選項(xiàng)是屬于不能抵押宅基地使用權(quán)，C不選;只有D選項(xiàng)的國有土地使用權(quán)不在限制抵押的財(cái)產(chǎn)范圍，故本題答案為D。
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