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揭秘房價“潛規(guī)則” 房價構成你清楚嗎？

2010.09.07

揭秘房價“潛規(guī)則” 房價構成你清楚嗎？

[提要]買房最在乎的是什么？在合適的情況下，我們最關心的還是房價。以至于房價已經成為每天大家談論的話題，無一不認為房價問題影響到民生經濟乃至整個社會安定。
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今天為大家普及房價構成知識，文中提及資料僅供參考，房價構成很復雜，盡管我們不知道房價公開構成是否會對抑制房價有一定作用，但對于普通購房者來說，公開總比不公開好(本文所探討的房價組成僅僅是民間參考，希望為大家買房帶去幫助，詳細條款請以政府相關文件作準)。cq.bbs.house.sina.com.cn6 b3 o9 h$ x+ ~

什么是房價？>>>新浪樂居論壇% N" m# B; P' R; U
房價是指特定時間段內房產的市場價值。樓盤的價格定位由多種因素構成。新浪樂居論壇% G0 [6 P E
房價是怎么制定出來的呢?>>>
國際上公認的房價上的“合理的價格水平”，應該是相當于每戶居民3-6年的平均收入。我們以國家統(tǒng)計局公布的2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13786元為依據，按照三口之家90平方米的小康住房為標準，得出的結論就是：買一套90㎡“合理價格”的國民住宅，全國的均價應該為24.8萬元，每平方米為2757元(按此要求，開發(fā)商的利潤也超過了10%)。
目前市場上最流行的定價方式是“市場加權平均法”，即：以可比樓盤為參照，設置相應的權重系數(shù)，進而推算出自身項目的銷售均價;再以銷售均價為基礎，設置項目的平面和立面價差系數(shù)，形成每一套房子的具體價格;最后，依據客戶排號意向和客源積累情況，在開盤前夕確定最終價格。這種定價方式，必然導致銷售價格的水漲船高和房價的居高不下。新浪樂居論壇" w) ^7 R* E" S' F

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一起來算算房價的構成>>>
目前，房地產項目的開發(fā)成本主要包括土地成本、建設費、市政配套費用、各種稅費、營銷管理費用、前期費用、財務費用等方面。
一般，房價的公式大致如下：買房,購房,裝修論壇,房產論壇6 c1 e6 Y9 M( L+ [5 z% i0 P
地價款+ 建安成本 + 稅費 + 開發(fā)商利潤 + 公關費用 + 財務費用 + 行政事業(yè)性收費 + 銷售費用 + 管理費 = 房價
其中：
1 地價款 = 拆遷成本 + 城市配套（七通一平） + 政府的利潤 + 契稅等獲取土地時的稅金
2 建安成本 = 土建 + 設計費 + 安裝房價的組成有哪些？工程（上下水 + 電梯 + 消防 + 外立面 + 空調 + 強弱電等） + 內裝修 + 路面硬化 + 綠化 + 銷售費用
3 稅費 = 營業(yè)稅 + 企業(yè)所得稅 + 印花稅
4 公關費用 = 宴請 + 送禮
5 行政事業(yè)性收費 = 人防易地建設費 + 地勘費用 + 證照費用 + 圖紙審查等
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綜上所述， ∑ 房價 = 拆遷成本 + 城市配套（七通一平） + 政府的利潤 + 契稅等獲取土地時的稅金 + 開發(fā)商利潤 + 土建 + 設計費 + 安裝工程（上下水 + 電梯 + 消防 + 外立面 + 空調 + 強弱電） + 內裝修 + 路面硬化 + 綠化 + 銷售費用 + 管理費 + 營業(yè)稅 + 企業(yè)所得稅 + 印花稅 + 宴請 + 送禮 + 人防易地建設費 + 地勘費用 + 證照費用 +圖紙審查等。cq.bbs.house.sina.com.cn: g0 H2 Y4 X! ?, I8 L
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