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電影院業(yè)態(tài)租賃合同簽署與運營要點

作者｜盧鵬（商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)，LEGAL商業(yè)地產(chǎn)群群主，微信號：LATO7437）

*本文經(jīng)授權(quán)發(fā)布，僅代表作者觀點，不代表其供職機構(gòu)及「高杉LEGAL」立場，且不作為針對任何個案的法律意見*

現(xiàn)代大型商業(yè)綜合體中為了吸引客流，提高項目使用率，往往會在項目中招徠大型影院作為主力承租人，而隨著未來兩年的商業(yè)地產(chǎn)市場爆發(fā)，越來越多的項目會與影院合作，在此我將分享對電影院公司合同租賃中的一些簽署與運營要點，僅供各位參考。

這不僅是對于法律風控方面的一些介紹，也會有補充一些關(guān)于運營理念及基礎(chǔ)概念，以便大家在未來談判時能夠具有對等談判知識背景。另外各位可舉一反三的進行推導(dǎo)適用，將與電影院合同洽談的經(jīng)驗適用于大面積的商業(yè)租賃場合，如商超類等整租的經(jīng)營業(yè)態(tài)。

一、電影院市場各地發(fā)展情況不同

目前國內(nèi)一線城市成熟商圈的影院市場已趨于飽和狀態(tài)，這是由于商圈內(nèi)消費客流總數(shù)有限，商業(yè)卻在不停增長，同時又有眾多的資本方進入了影院行業(yè)，企圖在整個市場中分得一杯羹。而一座綜合體就有一家影院，十座就有可能有十家，消費客流總量卻還是固定不變，長久來看影院會存在誰也在吃不飽的情形（其實何止是影院），這是認知的大前提。

本文所述背景多數(shù)適用于一線城市，而當下多數(shù)影院體系主要集中投資在二線城市及五線城市（本劃分標準以第一財經(jīng)旗下數(shù)據(jù)新聞項目“新一線城市研究所”發(fā)布的《201X中國城市商業(yè)魅力排行榜》為準），各位請甄別認定。

二、項目自身條件決定了簽署地位

（一）人口基數(shù)

人口是所有商業(yè)項目的成立基礎(chǔ)，脫離相適應(yīng)的人口總量，所有的項目均是鏡花水月。影院所獲取的收益即票房是由規(guī)模、人氣、檔次三個方面所構(gòu)成，其中規(guī)模與人氣均是由人口因素所構(gòu)成，所以產(chǎn)權(quán)方在一開始就應(yīng)當對項目所在區(qū)域半徑三公里以內(nèi)的人口數(shù)量及構(gòu)成充分了解，進而對項目簽署才能合理定價。

（二）電影院選址應(yīng)在項目建設(shè)期就進行洽談

1、物業(yè)工程條件

作為產(chǎn)權(quán)方應(yīng)當在整體物業(yè)的設(shè)計規(guī)劃期就對電影院項目進行合同意向洽談，首先這是由于在前期進行洽談能夠獲得比較有利的地位并獲得相應(yīng)的意向金，其次由于各家影院的工程條件都不太相同，跨柱、層高、承重、面積、甚至動線于門頭位置都不一樣，越早規(guī)劃就越能夠建設(shè)出符合經(jīng)營方要求的項目，最后雖在前期舍棄了高租金規(guī)劃收益，但是能夠盡早對外釋放整體品牌租賃信息，起到定軍心做宣傳的作用。

但對此應(yīng)當注意如下風險點：

（1）影院定位

影院的面積要求與定位和規(guī)模成正比，影院人均面積約3.5~4.5㎡/人，影廳面積約占影院面積的35~50%，影廳數(shù)至少在6個以上，目前主流8-10個影廳。定位的意義在于能夠預(yù)測評估影院所租賃的面積是否與周邊人口相符，預(yù)測相應(yīng)客流。通常來說影院會以不多于20%的面積進行零售服務(wù)，畢竟這是影院坪效最高的地方。但作為甲方對此應(yīng)關(guān)注是否會存在轉(zhuǎn)分租情形，是否存在與整體項目內(nèi)其他品類業(yè)務(wù)沖突的情形，進行以便于出租方在租賃合同中是否加入相應(yīng)限制條款。

（2）影院前廳疏散設(shè)計

影院前廳的設(shè)計事關(guān)項目整體動線規(guī)劃以及項目后期運營時的安全管理問題。尤其是影院存在夜場疏散，經(jīng)營時間遠超商業(yè)綜合體整體營業(yè)時間，必須為顧客留出能夠安全撤離影院的通道，同時保障商業(yè)綜合體能夠與影院分清安全責任，減少安全隱患。無論是項目設(shè)計人員、法務(wù)或運營管理人員，了解本條意義在于今后的有效規(guī)避風險區(qū)域，不應(yīng)輕視。

（3）影院內(nèi)廳疏散設(shè)計

影院內(nèi)廳的設(shè)計事關(guān)本是影院自身運營問題，但是作為產(chǎn)權(quán)方應(yīng)當進行關(guān)注。因為影院此種短時間內(nèi)聚集大量人群的業(yè)態(tài)，極易發(fā)生各類安全隱患。讓影院方提供平面草圖，則能夠向產(chǎn)權(quán)方場地設(shè)計、運營團隊提供合理的安全建議，例如增加監(jiān)控云臺、增加安全提示等工作。我在此再強調(diào)一下：法務(wù)風控等工作不應(yīng)是事后補救，而重點應(yīng)當是事前預(yù)防和事中管理。切莫等到出現(xiàn)不利事件后才想著解決。那是專業(yè)律師的工作領(lǐng)域，你所做的應(yīng)當是在前期就將風險減少到最小。

2、停車場與道路

隨著家庭汽車的普及，現(xiàn)代影院對于停車場的需求有著更大的需求，且由于本身的目的性較強，會存在瞬間客流激增出入的情形。強烈建議在規(guī)劃階段就對停車場增大配置，以滿足顧客停車需求。同時介于影院存在午夜場的情形，應(yīng)當提供影院與停車場之間的直達通道并在停車場應(yīng)當加大安保力度，增加攝像頭并延長開放時間，以確保安全無虞。

3、影院層高

這個問題比較復(fù)雜，涉及到銀幕比例、聲場設(shè)計、廳內(nèi)布局和座位設(shè)計問題，在此不對技術(shù)過多解釋，僅說層高要求。關(guān)于IMAX巨幕電影影廳，標準的矩形IMAX銀幕為22米寬，凈高16米高。因為IMAX影院內(nèi)部需要比較高的空間去容納大面積的銀幕，高度由四層樓到八層樓不等，為了前排的觀眾不阻擋后排觀眾的視線，IMAX影院的觀眾席位需要分布在坡度比較大的斜坡上，這兩方面的因素都要求IMAX影院內(nèi)部需要有足夠大的空間和足夠高的高度。

而其他影廳隨著面積的大小，對于層高也有要求。通常為大廳凈高12米、小廳凈高6米。很多開發(fā)商所建設(shè)的商場，由于是以住宅設(shè)計團隊主導(dǎo)，甚至建設(shè)標準也是按照住宅投入來計算，加之當時建設(shè)中主要考慮的是后期抵押給銀行而非實際使用人的需求，所以最終導(dǎo)致商業(yè)項目空有其表，例如層高不夠或柱網(wǎng)太密，以至于無法招徠進電影院或大型商超業(yè)態(tài)最終使得項目價值大大縮水。

在此提供一下影院類的基本建設(shè)標準，以供各位進行參考，更便于對所參與的項目心里有點數(shù)，減少談判時的迷之自信。

4、交付條件

工程交付條件是所有影院合同的最關(guān)鍵因素。在實踐中由于多數(shù)產(chǎn)權(quán)方是在主體工程完工后才向影院方進行場地交付，這存在項目交付標準與前期合同洽商時出現(xiàn)偏差的情形（工程已完結(jié)，設(shè)計方和施工方可能都已結(jié)算至90%）。此時影院進入場地后發(fā)現(xiàn)與前期約定不符，層高、立柱、防水、電量等等一切問題會使得影院方不得不重新整改，進而導(dǎo)致延期開業(yè)甚至撤場索賠等情形，所以在合同簽約階段時請務(wù)必明確雙方的交付界面以及流程節(jié)點。大量的糾紛多是由此產(chǎn)生，而此時項目的工程負責方可能早就走了，只剩下招商、運營和法務(wù)一批非技術(shù)人員在善后。為了保證開業(yè)進度以及項目經(jīng)營期間減少不必要的麻煩，請務(wù)必對此高度重視，一定明確雙方施工界面和交付標準，雙方的負責人均應(yīng)簽字確認所有工程細節(jié)并在交付場地時一一核對。同時雙方均應(yīng)對于其中的嚴格限定雙方責任及處罰措施，落實在合同文本之中。

各位如果對影院的交付條件感興趣，可關(guān)注「高杉LEGAL」公眾號后回復(fù)“影院工程”，我將奉送一套影院工程交接表（非通用版），以供各位參照。

上圖為某影院公司交付標準，僅供參考（各影院公司建設(shè)標準不同，請勿對照使用）。

三、常規(guī)簽署要點

（一）關(guān)注經(jīng)營范圍

常規(guī)的電影院企業(yè)在工商注冊時，主營項目是“電影放映、預(yù)包裝食品(含冷藏冷凍食品)、熱食類食品制售、廣告業(yè)務(wù)”等。而近兩年更多的影院會在營業(yè)執(zhí)照中加入其他內(nèi)容，比如：工藝品、文體用品、辦公用品、服飾、玩具銷售、圖書、音像制品的零售、房屋租賃、電影衍生紀念品零售、眼鏡批發(fā)兼零售，甚至更有服裝、鞋帽箱包、化妝品、電子產(chǎn)品、首飾、辦公用品、體育用品、針紡織品、五金產(chǎn)品、金屬制品、金屬材料這一類經(jīng)營范圍的延伸。所以在簽署合同時，應(yīng)當與影院對于經(jīng)營范圍進行明確，必須約定影院的具體經(jīng)營內(nèi)容，不應(yīng)與場地內(nèi)其他有排他內(nèi)容的商戶有經(jīng)營沖突。電影院由于租賃場地較大，能夠獲得比較優(yōu)惠的租金，所以若不限制經(jīng)營品類，則有可能對其他零售、餐飲品類造成沖擊。但此處仍需注意的是，影院經(jīng)營中很大一塊利益來源于此，如限制過于嚴苛，則可能導(dǎo)致影院無法盈利，實踐中應(yīng)參考使用。

（二）合理運用排他條款

所謂排他條款是指經(jīng)營方與出租方訂立協(xié)議進行授權(quán)后，不得再就同一事項與其他人訂立協(xié)議，除權(quán)利人自己可以實施外，不得再授權(quán)他人行使某項權(quán)利。

一般商業(yè)地產(chǎn)中的排他性條款普見于電影院、百貨、西式快餐、零售商超等業(yè)態(tài)中。

1、排他主要分為五類

（1）全部排他：即對于全部同業(yè)態(tài)、同區(qū)域、同時間進行排除性約定。比如一座商場內(nèi)只允許有一家影院、百貨、超市、兒童場館、餐飲類型（*巴克、開封菜）等。         

（2）區(qū)域排他：即對于在一定空間內(nèi)對某一業(yè)態(tài)進行約定排除。         

（3）同層排他：即對于在限定空間內(nèi)對某一業(yè)態(tài)進行約定排除。          

（4）限時排他：即對于在一定時限內(nèi)對某一業(yè)態(tài)進行約定排除。        

（5）類別排他：即對于對某一業(yè)態(tài)進行約定排除。

2、排他的效力

排他會減少競爭對手進入本區(qū)域保障自身的交易機會與坪效，這是一種簡單粗暴卻很有效的經(jīng)營手段，通常出租方會遵守這一約定。對于不熟悉商業(yè)地產(chǎn)的人士會認為這是一種壟斷違法行為，但其實這是一種行業(yè)慣例。因為壟斷的基礎(chǔ)屬性之一是不可代替，而影院、百貨、商超類并非不可替代。尤其是影院或商超類這種經(jīng)營成本較大的經(jīng)營方，如果在有限的區(qū)域內(nèi)不進行排他，根本無法確保自身經(jīng)營效益。對于這種業(yè)態(tài)排他我個人能夠理解并認可，但前提是經(jīng)營方不得無限利用該權(quán)限，不應(yīng)將非主業(yè)的項目也在場地內(nèi)進行排他控制。這有賴于商業(yè)出租方對市場的充分認知和經(jīng)營規(guī)劃，并合理設(shè)置破解應(yīng)對方法。后期如果有機會，咱們再專門討論排他。

3、對于影院或商超類經(jīng)營方，在合同簽署中應(yīng)當予以同意合理的排他條款，這有利于其安心經(jīng)營。

（三）免租期與培育期

很多影院或商超類經(jīng)營方會要求給予一定時限的免租期與培育期，對此應(yīng)區(qū)別對待：

1、免租期。如產(chǎn)權(quán)方在項目設(shè)計期間或施工期就與特定的影院或商超方進行了意向簽署，以其要求的標準建設(shè)且能完全按照相關(guān)施工標準交付，免租期應(yīng)適當減少。如果屬于建設(shè)完畢后洽談或更換經(jīng)營方導(dǎo)致需要改造的，則可以寬展一定的裝修免租期。具體時限應(yīng)以市場形勢、經(jīng)營方投入成本及品牌來定。

2、培育期。對此應(yīng)當考察周邊市場情形，如半徑三公里內(nèi)沒有競品業(yè)態(tài)、半徑三公里內(nèi)人口數(shù)量超過60萬、半徑三公里內(nèi)人均收入達到一定標準又或半徑三公里內(nèi)35歲以下人口占總?cè)丝跀?shù)20%以上等情形下時（這種參考方式需要綜合論證且進行市調(diào)），不建議給予培育期，反之則應(yīng)當給予。

（四）租金

1、租金成本。在中心城區(qū)物業(yè)，影院或商超類企業(yè)的日租金開價往往在2—4元/平米以上，如果再加上物管費、水、電、空調(diào)、電梯運維等費用后，電影院經(jīng)營成本壓力極大，如果按日租金2元/平計算，5000平方、8個廳的年租金就是365萬元，且這未包含如人工、裝修、運營等其他費用，即便該影院票房達到3600萬以上租金也要占成本的10%！票價假如按照40元/張計算，每年銷售需要達到90萬張，每天就是2465張票，影院的經(jīng)營壓力可見一斑。

通常來說一個8廳1000座影院，年票房估在1600萬。因此租金成本不宜高于10%，如果超過15%以上，就會有經(jīng)營壓力。若逐年遞增后超過20%，且周邊涌現(xiàn)出多家影院時便有虧損可能。所以在簽訂合同時，無論是招商、運營或法務(wù)人員，應(yīng)當理性分析市場，有正確市場認知，合理判斷租金是否過高。這條意義在于是否在合同談判時堅持經(jīng)營方的撤場條件是否合理，能夠判斷出經(jīng)營方是短期經(jīng)營還是長期經(jīng)營，并針對性的出具撤場條款以及其他預(yù)防措施。

2、經(jīng)營成本壓力會出現(xiàn)傳導(dǎo)。如果一個經(jīng)營方在項目上無法獲得收益，那么他必然不會簽署合同。如果無法獲得長期收益，那么將來一定會以各種對抗的形式來保護自己的利益。在簽署合同時從本質(zhì)上認識商業(yè)屬性才能夠有效的預(yù)防和解決問題，這才是根本的目的。

3、各位如果對影院的經(jīng)營成本感興趣，可關(guān)注「高杉LEGAL」公眾號后回復(fù)“影院測算”，我將奉送一套影院投資測算表，以供各位有著更直觀的認識。

（五）轉(zhuǎn)租、分租

目前在市場有，有部分影院或商超類的企業(yè)，為分攤成本增加盈收會采取對部分場地分租的形式，對此各方應(yīng)當注意明確如下原則：

1、一切由經(jīng)營方轉(zhuǎn)分租的項目，不得與產(chǎn)權(quán)方或出租方項目內(nèi)的其他企業(yè)有直接產(chǎn)品競爭；

2、一切由經(jīng)營方轉(zhuǎn)分租的項目，所簽署合同均應(yīng)報備產(chǎn)權(quán)方或出租方且遵守產(chǎn)權(quán)方或出租方的管理守則；

3、一切由經(jīng)營方轉(zhuǎn)分租的項目，所簽署合同不應(yīng)超過產(chǎn)權(quán)方或出租方與經(jīng)營方的合同期限；

4、一切由經(jīng)營方轉(zhuǎn)分租的項目裝修風格應(yīng)當與產(chǎn)權(quán)方或出租方項目內(nèi)風格統(tǒng)一；

5、經(jīng)營方在轉(zhuǎn)分租承租合同中必須約定，如果產(chǎn)權(quán)方或出租方行使法定或約定合同解除權(quán)解除整租合同時的處理辦法，承租人應(yīng)當返還租賃標的。同時由經(jīng)營方自行處理其與轉(zhuǎn)分租承租人之間的糾紛并承擔由此產(chǎn)生的法律責任。

6、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定“因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償”。產(chǎn)權(quán)方或出租方可據(jù)此主張權(quán)利，而作為經(jīng)營方的轉(zhuǎn)分租人，只要有了合同報備，也能保障自身權(quán)益。

（六）開業(yè)率

其實不止影院，很多強勢的經(jīng)營方在簽訂合同時都會要求整體商業(yè)的開業(yè)率，通常開業(yè)率最低要求會到70%最高至95%（我所見到的）。這種合同條件雖然是商務(wù)條款，但在實際經(jīng)營中廣受經(jīng)營方的青睞。從商業(yè)角度來看屬于合理的要求，在合同性質(zhì)上屬于合同法第九十三條，比如我見到有合同約定：“租賃期限（15年）內(nèi)，商場開業(yè)率在70%以上，否則 12個租金違約金 單方解約權(quán) 裝修等損失賠償”。因為簽訂合同的根本目的是在于經(jīng)營，即便合同約定的條件成立時也不一定會解除，而本條款不適用四十五條是條件成就會導(dǎo)致合同自動失效（本段感謝華東政法大學姚明斌老師指點?。?/strong>，這導(dǎo)致經(jīng)營方簽約目的根本落空。所以在合同簽訂表述上敬請注意措辭，兩條款的結(jié)果不同。正如雙刃劍一般，在特定條件下對最終的經(jīng)營效果也會有著不同的影響，在簽訂合同時法務(wù)一定要小心甄別。

如果經(jīng)營方的開業(yè)率要求過于嚴苛，產(chǎn)權(quán)方或出租方也有相應(yīng)的破解辦法。一般可反向要求經(jīng)營方在承租期內(nèi)必須達到特定的經(jīng)營條件，如客流、坪效、氛圍、活動場次等，輔以對等合同條件后要求經(jīng)營方放松條件。

四、運營風險要點

（一）關(guān)注安全隱患

1、客流聚集點的疏散。影院或特定類型的商業(yè)業(yè)態(tài)會存在瞬間客流數(shù)量特別大的情形，如果不加以控制就容易發(fā)生安全事故。我在前面所述建議對疏散通道進行合理設(shè)計，但更建議產(chǎn)權(quán)方或出租方在設(shè)計階段就對于整體項目的安全隱患進行排查和分析，以便在前期扼殺風險。

2、影院人員安全管控。電影院的主要客群是年輕人為主，在一些具有可能存在鼓動情緒的影片上映時，產(chǎn)權(quán)方或出租方對于安保措施必須加大力度，并協(xié)助經(jīng)營方對于人員疏導(dǎo)、做好當?shù)毓膊块T報備。

3、活動時間。購物中心人氣和影院人氣的日均增長趨勢相近，都屬于晨低晚高模式。一般來說晚間的高峰時間在18 點至19 點時間段內(nèi)達到最高值，在遇到節(jié)假日或凌晨首映的情況下會有深夜24點的瞬間高峰值。本條的意義在于夜間各類安全隱患的關(guān)注，很多出租方與經(jīng)營方雖有場地界面劃分，但是對于其中危險因素成因卻存在混同情形，很多時候無法有效區(qū)分。在此建議在運營期間，雙方應(yīng)當在一些視覺盲點加裝監(jiān)控云臺并備有各類危機方案，同時要求保安管理對于晚間對此處進行重點關(guān)注。產(chǎn)權(quán)方、出租方及經(jīng)營方均應(yīng)有明確的處理措施以及人員聯(lián)絡(luò)機制，一旦出現(xiàn)特殊事件如人身與財產(chǎn)損害情形時便能及時處理。

（二）維修保養(yǎng)責任

根據(jù)《合同法》第二百二十條，出租人應(yīng)當履行租賃物的維修義務(wù)，但當事人另有約定的除外。而在實踐中由于產(chǎn)權(quán)方或出租方一次性以較低的價格向經(jīng)營方出租了較大的經(jīng)營面積，所以收益很低，同時很多附屬設(shè)施設(shè)備也會交由經(jīng)營方使用。對此我認為這些設(shè)備的維護責任應(yīng)當由經(jīng)營方負責，所以合同中必須明確經(jīng)營方對于這些設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)責任。

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)不同，無法按照住宅模式大批次進行項目快速復(fù)制，每個項目由于所在的城市、商圈、位置、人口、收入、年齡、地域性格等等因素的不同而會產(chǎn)生一些差異，但正是這些差異造成了商業(yè)地產(chǎn)的千變?nèi)f化。在一地的成功項目在其他區(qū)域未必成功（即便開業(yè)前三日有著三十萬人次的客流量等等新聞，但那無非是給銀行或購房者看的，無法證明長期坪效業(yè)績），只有挖掘其中相通的人性部分，才能夠?qū)㈨椖繜òl(fā)出真正商業(yè)價值。對不明白這份內(nèi)在價值的人來說，進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域只是學到了建筑空間和管理制度，既做不好商業(yè)投融管退的任何一環(huán)，也理解不了商業(yè)地產(chǎn)與住宅的根本不同。

本文是對電影院或整租商超類業(yè)態(tài)在租賃與運營期間的一些風險關(guān)注要點，我更愿從實踐操作中容易出現(xiàn)的風險角度來預(yù)防和解決糾紛。十幾年來我一直是在這個基礎(chǔ)上與多家影院洽談合同時本著相互理解的態(tài)度去洽談協(xié)商，以求相互理解。本文是與金逸影視曾?？傇诰坪笥懻摃r所動筆，更受到了高杉峻與姚明斌老師的多處指點，但由于我個人經(jīng)驗淺薄水平有限，文中難免出現(xiàn)錯誤，還請大家多多指正批評。

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