一、誰是EQR
Equity Residential（EQR）——美國最大的上市公寓運營商，標準普爾500指數(shù)成員，定位于收購、開發(fā)和管理高品質的公寓。截止2016年年底再全美擁有302處物業(yè)，76,513個物業(yè)單位。近10年的平均股東收益年復合增長率達到8%，超過23億美元的年營業(yè)收入，超過16億美元的年息稅前利潤。其旗下的公寓保持了95%的入住率，核心市場包括波士頓、紐約、華盛頓、南加利福尼亞、舊金山灣區(qū)和西雅圖等經(jīng)濟繁榮、人口稠密的地區(qū)，公司通過收購和自建兩種途徑大量占有這些核心市場的優(yōu)質物業(yè)，并對其進行嚴格管理。
從美國的整體市場水平來看，EQR所布局的核心城市和非核心城市的市場占有率及年有效租金的增長處于明顯的優(yōu)勢地位。
EQR的公寓出租情況非常良好，其核心市場以及非核心市場的空置率基本控制在5%左右，而美國的公寓平均空置率為6%，這也從側面體現(xiàn)了EQR非常優(yōu)秀的運營和管理能力。
從租金水平來看，EQR僅在2008年至2010年金融危機時的租金水平有所下降。從整體來看，EQR的租金水平從2000年以來一直保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢，尤其自2010年以后，漲幅呈明顯態(tài)勢。EQR的有效票租金水平遠遠高于市場的平均水平，這直接表明EQR在租金溢價和利潤獲取能力方面具有絕對的優(yōu)勢。
二、EQR的成功路徑
EQR的成功首先是和美國出租市場的穩(wěn)步發(fā)展息息相關，其次EQR在幾個關鍵時期都做了重要的戰(zhàn)略轉型并階段性地提前做好戰(zhàn)略部署，此外EQR優(yōu)秀的產(chǎn)品設計和運營管理能力也使其能夠一直保持領先地位而不受到挑戰(zhàn)。以下將從三方面來分析EQR能夠穩(wěn)坐美國出租公寓第一把交椅的成功路徑。
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穩(wěn)步發(fā)展的公寓出租市場為EQR的崛起提供了良好的環(huán)境
（1）高漲的租房市場需求
美國首次結婚年齡的逐步上漲的趨勢，使美國租房市場需求居高不下。
（2）特大型城市的“極化”效應
在美國的核心城市，住宅的價格高漲，和國內(nèi)的一線城市情況相似。這些核心城市對應屆畢業(yè)生和年輕人、創(chuàng)業(yè)人群有著極大的吸引力并提供眾多機會。高昂的住宅價格和剛畢業(yè)就業(yè)年輕人較低的收入水平形成了較大的房價收入比。如某些房價收入比達到10以上的城市中的青年需要花5-10年的時間來進行購房資本的初步積累。由此，租房的需求被極大的釋放，流動人口需要租房來解決居住問題，畢業(yè)生需要通過租房來解決漫長的“原始資本”積累的過渡期。而在月供的成本和租金成本的剪刀差巨大的時候，年輕人通常更會傾向于通過租房來解決住房需求，這也是EQR在發(fā)展后期將重心都主要集中在幾大核心城市的原因。
近15年美國公寓市場空置率情況
（3）持續(xù)上升的收益率。
美國近15年來的REITs發(fā)展中，有效租金水平基本維持在每年3%的增長率穩(wěn)步上升，除了在金融危機時期出現(xiàn)了較高的空置率、租金水平大幅下降之外，空置率基本維持在5%左右。
近15年美國公寓市場空置率情況
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強大的企業(yè)戰(zhàn)略層面把控力使EQR在每個關鍵時期都能成功轉型
EQR能夠快速地崛起與其決策層的戰(zhàn)略把控能力密切相關，在每個關鍵時刻EQR總能及時作出正確的戰(zhàn)略調(diào)整，找到自身新的發(fā)展定位、適應新的發(fā)展環(huán)境。以下從四大戰(zhàn)略發(fā)展階段解讀EQR于不同發(fā)展時期的戰(zhàn)略轉型。
（1）收購資產(chǎn)包（1992年以前）
公司積極買進新物業(yè)，關注1985年之前建造的B 級公寓和A級公寓，逐步收購小型資產(chǎn)包。
（2）多渠道地融資與大規(guī)模地并購（1993年—2001年）
多渠道融資：
EQR是美國第一家經(jīng)營出租公寓的上市REITs，而根據(jù)美國法律，REITs是需要把利潤的90%以上用來給投資者分紅，這使EQR的發(fā)展高度依賴外部的融資。EQR以令人咋舌的月月融資的速度于20世紀90年代飛速地擴張著。
EQR融資時間表
如上表所示，在1996年至2007年之間，EQR采用多種融資方式不斷擴大融資規(guī)模。1998年以前EQR主要依靠增發(fā)股票和發(fā)行優(yōu)先股進行融資。1998年下半年，收到亞洲金融風暴的沖擊，由于銀行信貸開始收縮，影響了投資人對REITs等投資風險的顧慮，REITs估價平均下降了24%，依靠REITs的再融資模式受到挫折，于是EQR將目光投向了債券市場。1998年至2007年之間，EQR使用了多種不同期限的債權融資工具，包括折扣債券、浮動利率債券等。而在利率較高的情況下，EQR也靈活轉變?nèi)谫Y工具，通過使用可轉債來降低融資成本、減小資金壓力。
大規(guī)模地并購：
EQR的多元化、多渠道的融資手段為其擴張的道路提供了強大的資金保障，使EQR從1993年上市伊始就進行了長達7年的大規(guī)模公寓收購，資本地靈活運用使EQR在2002年時的公寓規(guī)模達到了23萬套。
通過多種渠道的融資來支持大范圍的并購，EQR完成了公司規(guī)模的快速擴張。1993年上市EQR僅有69處物業(yè)、2.2萬套公寓；到1998年時已經(jīng)增加到654處物業(yè)，18萬套公寓。而到了2000年，EQR已經(jīng)擁有1104處物業(yè)，23萬套公寓。
規(guī)模效應所帶來的成本效應：
EQR快速擴張的規(guī)模也為其帶來了與相關供應商更大的談判能力和價格把控力，使其具有強大的規(guī)模效應。
統(tǒng)一采購、統(tǒng)一租賃家居和家電設備→降低運營成本
統(tǒng)一入戶電話網(wǎng)、有線電視網(wǎng)、寬帶網(wǎng)、煤氣管道、水電網(wǎng)絡→降低使用費用
統(tǒng)一全國范圍的廣告營銷→降低單位營銷成本
統(tǒng)一員工培訓、提供標準化物業(yè)服務和維修服務→降低人力成本
規(guī)模效應使EQR的管理費用率（管理費用/主營業(yè)務收入）維持在2-2.5%，是同行業(yè)中最低的，僅為平均管理費用水平的一半。
（3）剝離非核心資產(chǎn)（2002年—2012年）
在經(jīng)過快速地規(guī)模擴張、占領市場后，EQR逐漸意識到了規(guī)模可以為其帶來市場占有率但不能更進一步提高利潤也無法帶來具有更高價值的核心競爭力。2003年EQR提出要從出租率低、成長慢的市場退出，花更多時間、財力、人力，集中于租房需求大、成長快、利潤更高的市場中去。
EQR規(guī)劃在2005年末規(guī)模布局從50個州縮減到30個州，而到2007年末時，EQR的精英范圍已經(jīng)實際上縮減到24個州了。EQR于非核心市場公寓的占比從14.3%下降到了5%，于核心市場的公寓占比從85.7%上升到了95%。
（4）進一步精簡業(yè)務范圍
EQR曾在2000年收購GLOBE，進入家具出租行業(yè)，但事實證明家具應該由外部采購來發(fā)揮其規(guī)模效應。2002年EQR將該業(yè)務賣給家具出租的行業(yè)龍頭。此外EQR還將“社區(qū)網(wǎng)”賣給了IT公司。
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優(yōu)秀的運營管理能力
（1）優(yōu)惠的租戶政策
EQR為租客提供跨城市轉租政策。EQR憑借其自身龐大的規(guī)模，覆蓋了各類人群市場。因為EQR在美國數(shù)十個州的核心地區(qū)都擁有物業(yè)，當其中某處物業(yè)的租客由于工作或生活等原因需要跨城市居住是，他們無需在尋找新的中介、應對新的房東，EQR可以在短時間內(nèi)就為其提供旗下和目前居住的物業(yè)相同品質和層級的物業(yè)，為其安排租住，租客可以毫無顧慮EQR為不同定位的消費者提供多樣化的產(chǎn)品，并用優(yōu)惠的政策、強大的服務體系吸引各階層的不同人群，其突出的運營管理能力也是EQR成功的關鍵所在。地從一個城市遷移到另一個城市。
EQR還為租戶提供購房存儲賬戶服務。只要租戶在EQR旗下的物業(yè)中租住公寓超過一定的年限，并且在EQR租房期間購買了指定開發(fā)商開發(fā)的房子，租戶們就可以獲得以往所付租金的最高不超過20%的租金返還，用作購房款。
此外EQR還承諾租戶在入住EQR旗下公寓時，在30天內(nèi)有任何不滿意的地方，甚至無理由都可以換租。
（2）打造全方位的服務體系
物業(yè)服務—輕酒店化的居住服務：EQR提供24小時不間斷的快速響應服務。EQR提供的常規(guī)服務包括：室內(nèi)照明開關、插座、采暖、空調(diào)、熱水器、冰箱、排水管道堵塞、漏水管道裝置和系統(tǒng)等。此外，EQR通過智能化的租住系統(tǒng)，讓租客可以通過移動網(wǎng)絡來發(fā)送服務請求，并且可以通過在線完成租金支付。
社交服務—不為社交的社區(qū)建設：EQR為租客打造了可以與鄰居分享和交流的在線平臺，租客可以加入相應的租客群。EQR此舉即能為租戶之間提供交流空間也能依靠在該平臺上提供的各種優(yōu)惠、營銷活動讓租客帶動更多的新人來租住EQR的公寓。
輔助服務—額外的便利服務：EQR除了提供各種和自身物業(yè)、租房相關的服務外，還提供相應的輔助服務。EQR于服務商Zipcar進行合作，給租客額外的折扣用來搬家。EQR于服務商Cort Furniture合作，如果住進EQR的公寓，就可以在入住第一個月內(nèi)獲得25%的家具折扣。
（3）精準的客群定位
EQR的成功另一個關鍵因素是其精準的客群定位，EQR以三類人群作為其核心客群。首先是千禧一代，年齡在20-34歲之間，仍然與父母住在一起，但將要形成自己的家庭。該群體有60%-70%的人群有租房需求。其次是單身人群，EQR的客戶結構中，單身人群的占比超過了42%，是占比最高的群體，同時這部分人群也是買房意愿最低的人群。最后，EQR瞄準的是高學歷、高素質、高收入人群，這意味著EQR的租戶更具備強勁的支付能力，使EQR可以推出高端市場產(chǎn)品來滿足該類人群的同時獲取更大的利潤空間。
（4）多元化的產(chǎn)品體系
EQR主要提供三大類產(chǎn)品，分別是花園洋房、中高層住宅和軍隊住地?；▓@洋房為兩層或三層的住宅，三層以上的則為中高層住宅。這兩類產(chǎn)品會為租戶同時提供包括健身房、游泳池、洗衣房等輔助設施和空間。軍隊住地則是在軍隊基地的公寓。公司多元化的產(chǎn)品體系吸引了大量不同層次的客戶，租戶人群包含了白領、藍領、學生、老人、軍官和其家屬。
三、EQR的成功案例
1、1500 Mass 公寓，華盛頓特區(qū)，2011年并購取得
物業(yè)屬性：1951年的物業(yè)，中央商務區(qū)，華盛頓特區(qū)
投資計劃：投入資金用于裝修、設備安裝、水電煤等能源接入，還包括窗戶的安裝
投資表現(xiàn)：
購買價格：9500萬美元
額外的投入（裝修等）：1430萬美元
目前的物業(yè)估計價值在1.77億美元
實際租金已從1163美元上升到1638美元
投資資本的當期收益率：7.2%
2、Northpark， 伯林格姆，加利福尼亞州，2010年并購取得
物業(yè)屬性：1972年的物業(yè)，相鄰老伯林蓋姆市中心，周邊有鐵路站點，與101號高速公路毗鄰
投資計劃：投入的1200萬美元用于物業(yè)的內(nèi)部裝修、洗衣機的安裝、相關設施的購置、水電煤等能源的接入，包括太陽能光伏
投資表現(xiàn)：
采購價格：116美元
額外的投入：1200萬美元
目前的估計價值在2.55億美元
實際租金已從1333美元上升到2647美元
投資資本的當期收益率：10%
3、Helios (f.k.a. Second & Pine) ，西雅圖，華盛頓州—EQR自行開發(fā)
物業(yè)屬性：西雅圖市中心物業(yè)
項目特征：
40層的高層
室內(nèi)全閣樓/室外舒適空間
國家最先進的健身中心和室外狗行通道
美國綠色建筑委員會的綠色建筑認證
投資表現(xiàn)：
開發(fā)費用：2.157億美元
預計租金：3.62美元/平方米
預期收益率：5.58%
物業(yè)估值：2.45億美元
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來源：筑夢師
