摘要：德國住房模式以租賃為核心，形成“社會福利房-租房-購/建房”的階梯化供應(yīng)體系。
德國是租賃比率最高的國家。根據(jù)德國聯(lián)邦統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，德國租賃比率高達54.5%。超過一半的德國人都是通過租房來解決居住需求。而核心城市柏林租賃比率甚至達到85.8%，漢堡達到77.4%，不來梅達到61.2%。遠高于其他發(fā)達國家及核心城市。
德國將房地產(chǎn)業(yè)作為福利產(chǎn)業(yè)而非支柱產(chǎn)業(yè)，保障居民的需求。德國的住房制度被認為是最成功的，一方面是因為住房供給充足，保障完善，切實解決居民住房問題；二是房價穩(wěn)定，漲幅和波動遠小于其他發(fā)達國家。德國模式的關(guān)鍵在于住宅供給充足、租賃保障完善以及打擊投機和暴利行為。
圖：德國租賃比率
圖：德國核心城市租賃比率（%）
德國二戰(zhàn)后初期，住房供給嚴重不足。1949年德國房戶比不到0.65，面臨嚴重的房荒，德國通過《住宅建設(shè)法》對社會住宅和自有住宅的建設(shè)給予貸款、補貼、土地供給、稅收等方面的優(yōu)惠，鼓勵住房建設(shè)。1978年時，德國房戶比達到1.21。住房供給出現(xiàn)富余，此后隨著家庭規(guī)模小型化、移民潮（難民潮）等富余住宅被消化，房戶比基本處于略高于1的合理水平。
圖：德國年均新建住房套數(shù)（萬套）
與新加坡政府壟斷組屋建設(shè)不同，德國鼓勵私人、開發(fā)商、合作社等多主體建房，而市政建房占比很小。根據(jù)德國統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)顯示，德國存量住房最主要的構(gòu)成主體是居民家庭，占比64.3%，其中自住比例為41.9%，出租比例為22.4%。而專業(yè)供應(yīng)商及小型物業(yè)企業(yè)、住房合作社、市政及教堂占比分別為23.5%、5.4%、6.8%。政府直接供給的比例非常小，通過給予其他主體貸款優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠等，鼓勵其他主體參與住房建設(shè)。
而我們進一步估計租賃市場各供應(yīng)方的供給比例為：居民家庭38.6%，小型物業(yè)公司、專業(yè)供應(yīng)商40.4%、住房合作社9.3%、市政及教堂11.7%。其中，市政及教堂提供廉價的租賃住房；住房合作是集中建房、低價租賃給社員；而居民、專業(yè)供應(yīng)商、物業(yè)公司則是以市價出租，享有物業(yè)增值的收益。德國租金收益率一直穩(wěn)定在4%-5%的水平，而近期德國長期國債收益率只有0.35%，存款利率也只有0.3%，1995年以來多數(shù)年份在3%以下。因此業(yè)主有足夠的積極性將房屋出租，獲取穩(wěn)定收益。
住房供應(yīng)方 1：居民家庭
居民家庭是最重要的房屋供給方，占比超過64.3%，也供給了租賃市場38.6%的房源。1956年《住宅建設(shè)法》對自有住宅建設(shè)進行扶持，主要措施包括提供土地、提供貸款支持和利息補貼，給予稅收減免等優(yōu)惠。
目前，主要的扶持措施為：（1）建房費用可在最初使用住宅的8年內(nèi)折舊40％，從而降低房主應(yīng)納稅的收入；（2）申請建房的貸款也可從應(yīng)納稅的收入中扣除。此外，財政還給予收入較低的購房人不同程度的購房補貼，超過80%的德國人都可以享有不同額度的補貼。
德國支持居民自建住房的主要金融措施是住房儲蓄制度。居民與銀行簽訂住房儲蓄合同，每月存入一定金額，存款額達到合同額的40-50%時，按照存款額、存款時間的長短等先后順序，可獲得貸款資格，貸款采取固定利率，存4%貸6%。
住房儲蓄制度的其他獎勵措施：（1）儲蓄獎勵：低收入家庭存款達到一定額度獲得10%的獎勵；（2）建房/購房獎勵：通過住房儲蓄建房，政府給予貸款總額一定比例的貸款補助。
住房供應(yīng)方2：小型物業(yè)公司、專業(yè)供應(yīng)商
小型物業(yè)公司和專業(yè)供應(yīng)商供給租賃市場40.4%的房源。1950年和1956年為鼓勵大型住房企業(yè)承擔(dān)住房建設(shè)，《住房建設(shè)法》對私人主體興建社會住房予以政策支持，給予長期低息貸款和補貼政策。但是約定在貸款未到期前，按照成本價房租租給政府指定的家庭，貸款到期償還后，房租可以市場化。該項政策2001年廢止，受資助的保障房基本轉(zhuǎn)為市場房。構(gòu)成住房供給的主要力量。
目前，市場化的供給方主要包括私人住房公司、保險公司、信用機構(gòu)、房地產(chǎn)信托基金及其他住房物業(yè)機構(gòu)，等等。以市場價租給租戶，賺取穩(wěn)定的租金收益。
住房供應(yīng)方 3：住房合作社
住房合作社占租賃住房比例的9.3%。住房合作社普遍存在于歐洲。具體模式是集中建房，集中持有，低價租給社員使用。居民加入合作社，將錢存入合作社，存款達到一定規(guī)模后，獲得租用合作社房子的資格。
具體方式是，加入合作社，建房前每個會員繳納一次性會員費，用作建造款，不足部分由政府提供貸款，住房建好后，每個會員按月支付房租，房租較市場價低。房屋所有權(quán)歸合作社，社員就有終身居住權(quán)，且居住權(quán)可繼承。并且由于德國合作社較多，社員可以更換不同的合作社。若期間退出、搬遷，合作社將退還此前所有房款。
在70年代之前，政府對住房合作社提供非常大的支持，如100年無息貸款等；70年代之后，德國住房問題初步得到解決，貸款期限縮短到10-15年，并且收取利息。1990年開始，住房合作社開始市場化，政府支持減少，吸引了一部分純粹投資人的進入，一部分社會合作社的建房也通過私有化轉(zhuǎn)給社員。實際上，住房合作商的住房貢獻遠高于7%。
住房供應(yīng)方4：市政、教堂的社會福利住房
市政、教堂提供的住房占租賃市場的比例為11.7%，是德國的“廉租房”，保障低收入家庭的居住需求。在二戰(zhàn)后初期，市政住房公司除自己建設(shè)社會福利住房外，扶持其他私人主體建設(shè)社會福利房。目前，政府無須再提供保障住房。社會福利住房的租金相對市場租金有較大優(yōu)惠，一般相當(dāng)于市場租金的40-60%。福利住房面向低收入群體，沒有住房，當(dāng)前住房支出占收入的比重遠高于30%，失業(yè)者、單親母親、殘疾人等可以申請。
德國如此高的租賃比率，其中一個重要的原因就是德國租賃保障非常全面。德國的租賃保障體制不僅確保居民租得起房，也保障了租房和購房在權(quán)益保障、心理地位上的相對平衡。
保障居民住得起房：一是為最低收入的家庭提供社會福利房，占德國總?cè)丝诘?%左右，租金是市場租金的40-60%。二是通過住房補助金向低收入家庭提供貨幣補貼，使他們在支付房租之后，還可以維持基本生活。
具體為，居民實際交納租金與可以承受租金的差額，由政府負擔(dān)；其中，居民實際交納租金要與家庭住房需要相結(jié)合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25％確定。房租補貼的資金由聯(lián)邦政府和州政府各承擔(dān)50％。補貼比例約占德國總家庭數(shù)的2%左右。這意味著德國在租房上的財政補貼并不多，租房家庭中，約85%的家庭無需依靠政府補貼，實現(xiàn)市場化選擇。
保障租賃權(quán)益：
（1）租金管制：德國將租金增長率控制在經(jīng)濟增速之內(nèi)。19世紀《住房租賃法》起初規(guī)定3年內(nèi)房租累積漲幅不得超過30%，2012年12月規(guī)定房租3年內(nèi)漲幅不得超過15%，2015年規(guī)定租金最大上漲幅度不得超過當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)房租的10%。
（2）租賃合同保障：在期限上，房東不能隨意解約。德國租房合同分為有期限和無期限兩種，無限期合同保證了租房人能夠長久租住一處房產(chǎn)。租房合同的一方若想終止合同，通常須提前３個月通知對方。如果租期超過５年，須提前半年通知對方；租期為８年，須提前９個月通知；租期達到10年或以上，則須提前一年通知。
（3）租購?fù)瑱?quán)：德國沒有戶籍制度，只要居民合法納稅就可享有本地公共服務(wù)。且公共資源分配比較均衡，以教育為例：德國沒有重點小學(xué)與普通小學(xué)之分，實施教師輪崗制，教育資源和師資力量均衡，同時對學(xué)校周邊的租金嚴格限制，禁止隨意漲價。
一方面，嚴格限制房地產(chǎn)開發(fā)商的定價行為，如果開發(fā)商制定的房價超過基準(zhǔn)價價的20%，購房者就可以向法庭起訴，如果超過50%，就定性為“獲取暴利”，開發(fā)商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴厲懲罰?；鶞?zhǔn)價由評估委員會制定，保障了房地產(chǎn)價格的合理性。這相當(dāng)于一定程度上對房地產(chǎn)市場實施價格限制，確保房價的穩(wěn)定。
另一方面，通過稅收政策限制投機行為。目前，德國很多州的地產(chǎn)購置稅近5%，公證費為0.8-1.2%，交易費3.5%-5%；持有稅為2%。購買和持有的稅費都比較高。轉(zhuǎn)售時，10年之內(nèi)資本利得稅為25%。超過10年無需支付資本利得稅。
德國以租賃為核心的階梯化供給并不是為了抑制房價，而是保障中低收入家庭有房住且住得好。在德國高租賃比例下，德國房價并沒有下跌，1970-2017年，房價上漲246.2%，復(fù)合增長率為2.0%。
且近幾年上漲趨勢明顯，2016年漲幅達到6.5%。德國房價較低的增幅和較小的波動是德國貨幣政策、法律限制、按揭貸款體系等多方面因素造成的，但核心原因不是以租賃為主體的住房階梯化供應(yīng)體系。
德國《住房犯罪法》限制開發(fā)商定價不能超過基準(zhǔn)價的20%，相當(dāng)于一定程度上控制房價，對穩(wěn)定房價非常有效。而根據(jù)調(diào)查和統(tǒng)計顯示，德國住房自有率低的首要原因是居民也有購房壓力。
德國房價雖然不高，但是由于德國銀行厭惡風(fēng)險，首付比例較高，德國銀行根據(jù)購房者的收入、儲蓄和實質(zhì)性抵押品來確定首付比例，最低為20%，通常為40%甚至更高。
而德國住房儲蓄制度也是存款額達到40%-50%時才可獲得貸款，首付比例相對較高。而同時，德國租賃保障比較完善，真正實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)，且租房相比買房更加劃算，無須背負還款壓力。因此德國人在需要背負較大貸款壓力才能買房的時候，更傾向于租房。此外，德國以固定利率貸款為主、住房供給充足等原因，也對穩(wěn)定房價起到一定作用。
新加坡和德國的住房模式，為我國長效機制的建立提供借鑒意義。新加坡組屋制度為中國共有產(chǎn)權(quán)房的供給、定價、申請條件、退出機制等方面提供參考意義，尤其是嚴格退出機制、嚴打投機方面。德國模式為我國租賃市場的發(fā)展提供參考，建立市場化機制，供給端措施鼓勵多元化主體參與，需求端完善公積金和補貼制度，保障居民住戶房需求。
目前，中國房價高企，需要建立長效機制保障中低收入居民住房需求。長效機制的目的不是打壓房價，而是實現(xiàn)住房階梯化供應(yīng)。房屋租賃市場是階梯化供應(yīng)中的關(guān)鍵一環(huán)，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，對城市發(fā)展、社會穩(wěn)定等方面都起到非常重要的作用。我們持續(xù)強烈看好房屋租賃主題。
（報告來源：興業(yè)證券）
