引言：作為一個誕生于美國、成長于香港、擴張于大陸的基金管理人，基匯資本已連續(xù)三年獲PERE頒發(fā)的亞洲最佳機構大獎，并在2014~2016年連續(xù)三年位列Preqin最穩(wěn)定的私募地產(chǎn)基金管理公司之列。他是少數(shù)敢做李嘉誠交易對手的亞洲投資人，他從李嘉誠那里收購了北京盈科中心和廣州西城都薈，又從SOHO中國手中買下了凌空SOHO，并代中國平臺、泰康人壽等亞洲投資人在歐美市場收購了十多處地標性建筑，基匯資本的成長之路對國內(nèi)的地產(chǎn)基金到底有哪些啟示？
一、基匯資本，亞洲最佳地產(chǎn)投資機構？
基匯資本（Gaw Capital）成立于2005年，總部位于香港，關注全球房地產(chǎn)市場并專注于對大中華和其他亞太地區(qū)具有良好風險回報的困境項目進行投資，通過重新設計以及定位，將其轉化為增值投資。憑借著良好的投資業(yè)績，基匯資本已連續(xù)三年獲PERE頒發(fā)的亞洲最佳機構大獎，并在2014~2016年連續(xù)三年位列Preqin最穩(wěn)定的私募地產(chǎn)基金管理公司之列。
公司創(chuàng)始人吳繼煒的父親吳仲燦在1970年創(chuàng)辦香港建生國際集團，作為一家香港的上市公司，其核心業(yè)務是面向東南亞市場進行物業(yè)、酒店投資和其他領域（金融、海運等）的投資控股。不過，吳繼煒在斯坦福大學建筑專業(yè)畢業(yè)后并沒有馬上回港接手父親的公司，而是就職于美國一間名為Kennedy Wilson的地產(chǎn)投行。1991年吳繼煒相中機會以1,000萬美元的低價收購了破產(chǎn)的羅斯福酒店，他與妻子在酒店里住了三年，期間又斥資2,400萬美元對酒店進行改造，并親身參與了每一項改造工程，從而將酒店的平均房價從收購時的20美元提升至400美元，2013年羅斯福酒店的營業(yè)額達到了4,800萬美元，凈利潤達到1,500萬美金。有了羅斯福酒店的成功經(jīng)驗，吳繼煒于1995年在美國創(chuàng)辦了城市置業(yè)，開始以獨到的眼光收購改造許多有增值潛力的地產(chǎn)項目，目前城市置業(yè)已經(jīng)在洛杉磯、舊金山、紐約、夏威夷等核心城市持有了250萬平尺的辦公物業(yè)、7萬平尺的數(shù)據(jù)中心、1,000多個酒店房間、以及2個18洞的高爾夫球場、1個滑雪場、和3個住宅改造項目。
2003年，吳繼煒在香港房地產(chǎn)陷入低谷時瞅準時機，回流香港，并聯(lián)合摩根士丹利以8.4億港元收購上環(huán)維德廣場，全樓總建筑面積39.6萬平尺，當時的收購價僅合2,129港元/平尺；2006年吳以26億港元的價格將項目轉手麥格里集團，從中大賺了一筆；2010年該大樓又被麥格里以43億港元代價轉手李錦記。
2005年，吳繼煒說服曾在高盛工作的弟弟吳繼泰合伙在香港成立基匯資本（Gaw Capital），當時基匯資本共有19個股東，包括美國美聯(lián)銀行（Wachovia）及美國知名地產(chǎn)基金管理公司Angelo, Gordon& Co.。
2006年，基匯資本開始拓展內(nèi)陸市場，并找到了吳繼煒的中學同學彭慶邦做執(zhí)行合伙人，此前，彭慶邦在內(nèi)陸已經(jīng)積累了十多年的地產(chǎn)經(jīng)驗，在加入基匯前曾為第一太平戴維斯中國分公司的創(chuàng)始成員之一，后又出任第一太平戴維斯中國區(qū)的董事及中國投資部主管。2008年，曾在高盛及瑞士聯(lián)合銀行機構經(jīng)紀部工作的吳繼煒的妹妹吳燕安也加入基匯資本，擔任資本市場主管，負責融資工作。
自2005年成立以來截至2017年二季度，基匯資本已累計融資86億美元，管理資產(chǎn)130億美元，累計發(fā)起了5支聚焦中國市場和亞太區(qū)的基匯中國基金、一支聚焦泛亞市場的酒店基金、一支越南基金、一支美國基金、一支美國共同式投資載體，以及若干獨立賬戶。2016年一年，公司的募集資金額達到18.51億美元，在全球完成19項交易，在15個城市收購項目，在7個城市退出項目，全年交易總額30.9億美元；過去5年累計融資45.2億美元，在PERE中排名第19位，在亞洲的排名則僅次于普洛斯（GLP）。
作為一家亞洲的私營地產(chǎn)投資基金，基匯資本是如何實現(xiàn)這一快速成長的？
不同于國內(nèi)多數(shù)地產(chǎn)基金“明股實債”的投資，基匯資本做的是純股權投資，其基金期限也比較長，前三期基金的存續(xù)期為7 2年，第四基金的存續(xù)期達到9 2年，“長錢”支持下，公司以商業(yè)地產(chǎn)和酒店的改造增值投資為主。
基匯資本于2005年進入中國市場，并發(fā)起了第一代基匯中國基金，主要投資于內(nèi)陸一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目，如上海353廣場（原東海大樓），上海新天地Shama、北京太古里、北京極棧酒店等，目前第一代基金已實現(xiàn)了完全退出，投資倍數(shù)在2.3~2.5倍之間，內(nèi)部回報率（IRR）大約在25%至29%之間。
2007年基匯開啟了第二代中國基金的募集和投資工作，受到內(nèi)陸住宅開發(fā)熱的影響，第二代基金也進入二三線城市進行了一系列的住宅開發(fā)投資，并成立了中國城市置業(yè)這一中國區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)平臺，其操盤項目包括徐州的城置國際花園城、城置·金色年華、常州的御水華庭、淮安的城置·公園龍灣、成都的麗都花園、尚豪庭等，大部分項目都是二三線城市的剛需住宅，但受政策影響，部分項目的進展并不順利，項目進程多次被延遲。
在這樣的背景下，2010年開啟的第三代基金加大了在海外投資的比重，在內(nèi)陸則開始探索基于合作平臺的主題投資模式，如與意大利RDM集團和國內(nèi)企業(yè)聯(lián)合進行以佛羅倫薩奧特萊小鎮(zhèn)為主題的商業(yè) 住宅投資，以及與維龍中國合作的物流地產(chǎn)投資平臺。
隨著后危機時代的來臨，國際機構投資人重返新興市場、并加大了地產(chǎn)投資力度，2013年完成募集的第四代基金獲得了國際投資人的熱情追捧，共獲得了10.25億美元的承諾資本，遠超第三代基金3.735億美元的規(guī)模。投資人中40%來自亞洲，30%來自北美，30%來自歐洲。第四代基金計劃將80%的資本配置于大中華區(qū)，20%配置于亞太其他市場，不過，由于配置在大中華區(qū)的資本有一部分被配置在香港、澳門、臺灣市場，所以，實際中，配置在內(nèi)陸市場的資本約占到基金資本的一半；其投資重點則重新回到一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目上，如對北京盈科中心、上海浦匯大廈、廣州西城都薈項目的收購。
而2017年4月完成募集的第五代基金，其規(guī)模進一步上升，共獲得承諾資本13億美元，另有5億美元的跟投資本，投資者中46%來自亞洲，34%來自北美，20%來自歐洲。第五代基金除了繼續(xù)把握一線城市的商業(yè)地產(chǎn)機會外，更加大了對運營平臺的投資力度，如參與長租公寓公司灣流國際青年社區(qū)的A輪融資、及聯(lián)合辦公空間裸心社的B輪融資等，最新的消息是公司將以49.4億元人民幣的代價收購SOHO中國的上海凌空SOHO項目。
截至2017年二季度，基匯資本在管的四只中國基金，資本總額超過30億美元，投資項目37個。而截至2015年底的26個項目中，住宅占25.57%，綜合體占24.7%，辦公樓18.99%，商場10.11%，酒店8.65%，物流7.05%，辦公 商場4.94%；區(qū)域上，內(nèi)陸合計占到64%，其中7.05%為物流地產(chǎn)項目，3.60%為佛羅倫薩小鎮(zhèn)項目（主要位于一二線城市），一線城市占30.38%，二線城市占13.97%，三線城市占9.24%，香港占11.47%，澳門占8.4%，臺北占5.75%，大中華區(qū)合計占到89.86%，其余約10%的投資分布于首爾（4.8%）、新加坡（2.99%）、東京（2.1%）。
圖1 基匯中國基金的物業(yè)類型分布（2015年四季度）
圖2 基匯中國基金的區(qū)域分布（2015年四季度）
不難看出，基匯資本在內(nèi)陸市場雖然也曾借中國城市置業(yè)平臺在二三線城市進行了一系列住宅開發(fā)投資，但由于部分項目的進展并不順利，所以，近年來公司重新回到一線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資以及優(yōu)秀運營類企業(yè)的平臺投資上，以充分發(fā)揮其資金期限長、并有多年海外商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗的競爭優(yōu)勢。
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基匯中國的典型項目
上海353廣場
353廣場位于上海南京路步行街，曾是全國最繁榮的商業(yè)大街，其中的東海大樓是上世紀30年代上海最為繁華和忙碌的大廈，但在90年代時，東海大樓逐漸失去了往日的繁華與潮流，淹沒在了一群古董建筑中。2006年時，基匯資本用9億元人民幣將其買下，又斥資4億元請海外知名設計公司參與改造裝修并進行全面翻新，在保留了古典風貌的同時，用全新的設計及現(xiàn)代化的設施將其打造為一個時尚休閑購物廣場，新廣場于2008年10月正式開幕。2012年底，基匯資本將翻新后的353廣場以24億元人民幣的價格轉手麥格里集團和阿布扎比投資局領銜的海外財團，獲利11億。
上海新天地Shama
2006年3月基匯資本以6.6億元人民幣的代價收購了瑞安集團翠湖天地項目中的一幢住宅樓，將其改造為莎瑪（Shama）在內(nèi)陸的首個服務式公寓“Shama Lux新天地”，2008年3月基匯資本以人民幣9億元的價格將新天地Shama出售給韓國未來資產(chǎn)，僅用兩年時間就實現(xiàn)了溢價退出。
北京Hotel G
2006年9月基匯資本在北京購入一棟9層高的乙級辦公樓，將其改造為110個房間的豪華精品酒店Hotel G（極棧酒店）。酒店的整體設計靈感為六十年代懷舊的好萊塢風格，從外面看有點像魔幻城堡。入口及外立面的設計均別具匠心，采用別出心裁的茄紫色調，到了夜晚就可以通過客房窗口看到色彩斑斕的燈光，每個房間的燈光可以由房客自行調節(jié)。該項目曾多次獲獎，為基匯資本贏得了在內(nèi)陸市場的好口碑，目前已成功退出。
北京太古里
2007年，基匯資本聯(lián)合太古地產(chǎn)，合資48億元收購北京國峰置業(yè)的“新三里屯項目”（如今的太古里），2008年太古里南區(qū)開業(yè)，2010年太古里北區(qū)開業(yè)，2013年太古里估值102億港元，2014年2月太古地產(chǎn)買下基匯資本的20%股權，從而使基匯資本成功退出太古里項目。
佛羅倫薩奧特萊小鎮(zhèn)
基匯中國第三代基金于2012年入股由意大利RDM集團、Waitex Group、以及另一家機構投資人組成的佛羅倫薩小鎮(zhèn)奧特萊投資平臺，其中RDM集團為意大利高端零售品集團。此后五年間該平臺在天津、上海、廣州、武漢、成都、香港開發(fā)了六家奧特萊斯，2017年11月該平臺將天津和上海的奧萊項目出售給ERES亞太基金II-中國奧特萊斯基金，成為該基金的種子項目，11月該基金完成首輪關賬，共獲得募集資金5.5億美元。該基金由TH Real Estate擔任基金經(jīng)理，由RDM集團負責資產(chǎn)管理，獲得了安聯(lián)不動產(chǎn)、TIAA General Account的認購，而基匯中國第五代基金也作為LP投資了該基金，并擔任ERES II的共同募資者和咨詢顧問。
廣州西城都薈
2013年基匯資本聯(lián)合摩根士丹利房地產(chǎn)基金出資4.736億美元（人民幣25.78億元）完成了對廣州荔灣區(qū)西城都薈項目的收購，這一樓盤的賣方是和記黃埔和長江實業(yè)，其中住宅部分在2011年開盤后即銷售一空，但商業(yè)部分直到2012年底出租率也只有75%。據(jù)了解，西城都薈為四層商場，面積8.8萬平米，據(jù)此計算，每平方的收購價約人民幣2.9萬元?；鶇R接手兩年后，商場出租率大幅提升到94%，營業(yè)額提升50%，2017年4月基匯資本將西城都薈項目以人民幣40.65億元的價格出售給香港領展投資信托基金，賺進15億元。
北京盈科中心
2014年4月，電訊盈科（00008.HK）和盈大地產(chǎn)（00432.HK）聯(lián)合公告，英屬維爾京群島注冊的公司Vinter Star Limited（基匯資本旗下基金所投資的一家公司）與之達成協(xié)議，后者將買下北京盈科中心，成交金額9.28億美元（72億港元）。用于買下北京盈科中心的9.28億美元并非都出自基匯第四代基金，還配有銀行的融資和其他投資者的共同投資，但基匯資本是項目的領投方和后續(xù)項目的管理方。
北京盈科中心位于北京市中心，物業(yè)由1座商業(yè)及住宅綜合體、2座辦公大樓、2座服務式公寓及1個購物中心組成，總樓面面積21.27萬平方米，總可出租面積約17萬平方米。由此推算的收購單價約為每平米3.38萬元，作為三環(huán)里的項目，這個價格還是比較低的。之所以被低價出售，主要是由于太平洋百貨和IBM離開后，盈科中心的商業(yè)部分幾乎是空的——數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，盈科中心整體的出租率僅為59%，收益為2.36億港元，相比2012年的2.6億港元和2011年的2.4億港元略有下滑。
收購后，基匯資產(chǎn)管理團隊就開始著手對項目進行改造，并打破了盈科中心原有裙樓為單一巨大整體的構局，而將其區(qū)隔為8個結合體驗式商業(yè)零售和創(chuàng)意辦公空間的“mini block”——捌坊，圍繞“迷你社區(qū)”的概念，打造傳統(tǒng)及創(chuàng)意兩種風格迥異的辦公空間，并輔以體驗式商業(yè)零售、餐廳、服務式公寓、商業(yè)配套設施、屋頂花園、戶外廣場等。接手三年后，盈科中心零售空間的出租率從15%提高到75%，總租金增長了50%。2017年北京盈科中心獲2017亞洲國際房地產(chǎn)大獎最佳改造建筑金獎。
裸心社
2016年11月，基匯資本參與國內(nèi)的聯(lián)合辦公空間領軍企業(yè)裸心社的B輪融資。裸心集團于2007年成立，以酒店業(yè)起家，2015年11月進軍聯(lián)合辦公空間領域，一年間在上海中心區(qū)域開設了8家裸心社：遍及新天地、徐匯（湖南路及復興路）、商業(yè)街（南京路）、金融區(qū)（世紀大道）、交通樞紐（虹橋天地）、靜安和古北?；鶇R資本的此次投資將幫助裸心社加速區(qū)域擴張并豐富其投資項目的資源，裸心社將在中國、香港、新加坡及其他東南亞主要城市增開24-30個項目（開發(fā)總面積約150,000平方米，社員數(shù)將達到30,000人）。
灣流國際青年社區(qū)
2015年成立的灣流國際青年社區(qū)，已在上海、北京、深圳、廣州、杭州、南京、香港這7個城市投資了40個社區(qū)，致力在一線城市打造優(yōu)良且適價的公寓，滿足剛畢業(yè)大學生和年輕白領日益增加的住房需求，計劃在2019年前開業(yè)并管理8萬套公寓。2017年9月基匯資本參與灣流國際A輪融資，此輪共融資4億元，使灣流國際的總估值達到人民幣20億元。
上海凌空SOHO
2017年10月，基匯資本與SOHO中國達成協(xié)議，以總價值49.44億元（29.5億人民幣 承債19.9億）買下上海虹橋凌空SOHO項目。項目總建筑面積128,175平米，其中，辦公區(qū)103,014平米，商業(yè)區(qū)25,161平米，合單價3.86萬/平米。2016年凌空SOHO的租金收入為1.43億元，2017年上半年為9,000萬元，此次收購的毛租金回報率約為3.6%。
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除了基匯中國基金，基匯在亞太市場還有一只酒店基金和一只越南基金。
酒店基金主要鎖定香港、日本、韓國、新加坡、澳大利亞等相對成熟市場，挖掘那些地理位置優(yōu)越卻未能充分發(fā)揮商機的高品質酒店類資產(chǎn)的升值空間，奉行收購改造的增值策略。目前在酒店基金旗下共有三個項目，分別是澳大利亞珀斯的學生公寓項目、南太平洋波拉波拉島的四季酒店項目，以及聯(lián)合基匯中國基金投資的新加坡G酒店項目。
而越南基金則是在2015年才正式成立的，此前主要是透過第三代中國基金在胡志明市投資了一個綜合開發(fā)項目，并使用自有資金與當?shù)睾献骰锇?/span>NP Capital及騰飛集團合作在胡志明市投資了一個商業(yè)綜合體開發(fā)項目。2015年基匯與NP Capital合作設立越南基金后，即，以1.06億美元的代價從Indochina Land Holdings 2 Ltd.手中收購了4個越南項目，包括胡志明市的一處綜合體項目、河內(nèi)的一處綜合體項目，以及峴港的一處住宅和一處酒店項目。
近年來，基匯更成功拓展了歐美市場?；鶇R資本起家于美國，早在1991年就收購了羅斯福酒店、1995年成立了美國城市置業(yè)公司。近年來受到中國、韓國等亞洲投資人海外不動產(chǎn)配置需求增加的影響，公司于2011年成立了一個共同投資式的投資載體（Investment Club），代表亞洲投資人投資于美國西海岸和其他大都會城市的物業(yè)資產(chǎn)；2013年又成立了Gaw Capital Partners USA (GCP USA)以更完善的架構在美國市場提供獨立賬戶直接投資及私募房地產(chǎn)基金管理服務，并聘請新澤西州公共養(yǎng)老基金首席投資官Timothy Walsh出任Gaw Capital USA的首席運營官。到2017年中期，城市置業(yè)和Gaw Capital USA已合計管理了27億美元的資產(chǎn)，其中，Gaw Capital USA管理資本4.25億美元，投資項目19個，包括一個1.1億美元的共同投資式產(chǎn)品US Fund I，和一支3.15億美元的私募地產(chǎn)基金US Fund II，兩個產(chǎn)品均專注于創(chuàng)意辦公和精品酒店項目，通過重新定位以及改造來達到房地產(chǎn)增值的目的。截至2015年底，美國基金的15個項目、2.45億美元的投資中，辦公樓占53.06%，酒店占41.85%，其余為綜合體項目；其中，Fund II投資了12個項目，已從9個項目中退出，權益乘數(shù)2倍，內(nèi)部收益率達到35%。
圖3 美國基金的物業(yè)類型分布（2015年底）
不過，與美國基金相比，基匯資本在海外業(yè)務中更引人注目的是它的獨立賬戶直接投資服務。自2010年起，基匯資本開始為投資人提供全球獨立賬戶的直接投資服務，即，由基匯資本代表亞洲投資人投資于歐美的成熟物業(yè)，其中，權益資本大部分來自客戶的獨立賬戶，并由客戶自主進行投資決策，但由基匯資本代其搜尋項目，主導收購過程和盡職調查，并在此類交易中提供債務融資安排與物業(yè)收購后的資產(chǎn)管理服務；有時，基匯資本也會參與項目跟投。
為此，公司繼2013年成立Gaw Capital USA后，又在2014年成立了Gaw Capital UK，主要在英國和精選的歐洲國家提供獨立賬戶的直接投資、投資咨詢和資產(chǎn)管理服務，到2015年底已管理了9個項目、共30億美元的資產(chǎn)。而截至2017年中期，基匯資本管理的獨立賬戶達到15個，其中不乏多個知名的地標項目。
如2010年，基匯資本就代表韓國企業(yè)投資人組成的財團以3.33億美元的代價收購了舊金山333 Market Street；2011年又代表韓國機構投資人收購了芝加哥Three First National Plaza；2012年代表韓國財團收購了倫敦的Vinter’s Place，該項目于2015年以58%的溢價退出，年化收益率IRR達到17.7%；2013年基匯資本協(xié)助中國平安以2.6億英鎊收購了倫敦勞埃德大廈（LIoyd’s Building），成為中國保險資金海外不動產(chǎn)投資的第一單；同年基匯代表韓國投資人收購了倫敦帕丁頓區(qū)的Waterside House以及美國硅谷的Cupertino Gateway項目，硅谷項目已整租給蘋果集團使用，并于2015年以1.65億美元售出，貢獻了40%的IRR；2014年基匯又代表韓國教師信用合作社及其他投資人以1.91億英鎊的代價從貝萊德（Blackrock）手中收購了倫敦的Exchange Tower；2015年1月再次協(xié)助中國平安以3.3億英鎊的價格收購了倫敦一地標性建筑Tower Place，這是基匯資本代表亞洲客戶在倫敦收購的第七個項目；同年基匯聯(lián)合泰康人壽共同出資2億英鎊收購倫敦金融城的Milton Gate。2015年，基匯資本還聯(lián)合建生國際斥資9.38億美元（含承債部分）收購了香港地標洲際酒店，其中，建生國際出資5,100萬美元占10%股權，其余90%的權益資本都來自基匯資本，此后公司計劃用18個月時間對酒店進行翻新，2017年建生國際以1.18億美元代價增持洲際酒店20%權益。2015年基匯還代表投資人以6.21億美元的代價收購了西雅圖76層高的哥倫比亞中心；以5億英鎊收購了倫敦白金漢宮路123-151號的大型商業(yè)樓，并計劃將123和151號內(nèi)部相連的物業(yè)重整擴建，以增加該區(qū)域緊缺的商辦物業(yè)供給。
不過，不同于基匯資本旗下基金的增值投資策略，其獨立賬戶直接投資服務的目標資產(chǎn)大多為成熟市場的核心物業(yè)，以滿足其背后機構投資人的穩(wěn)健投資要求，通常物業(yè)的出租率都在95%以上，租金回報率則在5%左右，多數(shù)項目由基匯的資產(chǎn)管理團隊負責后續(xù)的項目管理，有時基匯也會參與跟投并安排海外的債務融資。但總體上，作為中介機構，基匯在此類交易中，自身的收益空間十分有限，只是賺了個“辛苦錢”；不過，這些大宗交易卻讓他聲明鵲起，并得到了眾多亞洲機構投資人的認同，也為其后續(xù)基金的發(fā)起奠定了投資人基礎。
那么，作為一家私營的亞洲地產(chǎn)基金管理公司，基匯資本憑什么能夠吸引眾多機構投資人的關注？
這與他的四大運營平臺、境內(nèi)境外的雙線布局，以及和國際投行的多年合作密不可分。
（未完待續(xù)）
