判斷一個持有型商業(yè)的資產價值最重要的指標毫無疑問是資產回報率，資產回報率同時由分子和分母決定。商業(yè)地產中無論是成本管控、招商運營還是資產管理都是圍繞分子和分母做文章。
分母很好理解，是包含地價、建安和其他成本在內的總投資額。分子則有眾多指標，一般和資本市場接軌的指標為凈租金收益，即我們常看到的NOI、NPI和EBITDA，三個指標的聯(lián)系與區(qū)別在一位印力好友寫的《NOI/EBITDA/NPI指標聯(lián)系與區(qū)別》已有詳細介紹，不再贅述。所以我們常言的購物中心回報率可以通俗理解為凈租金回報率，也就是財務分析報告中常見的NOI Yield、NPI Yield或Ebitda Yield。
圖片來源：印力好友文章《NOI/EBITDA/NPI指標聯(lián)系與區(qū)別》
各個公司由于不同的背景，分子會用不同的口徑，如本文要分析的龍湖，用的是與凱德口徑一樣的NPI；大悅城的年報很有意思，在Ebitda的后面加了個小括號，里面寫著NOI；華潤口徑不明，但根據其同為港股上市背景，應是Ebitda口徑。總體而言，我個人認為沒有必要去糾結分子口徑的區(qū)別，因為這三個值很多情況下相差并不大，對于Yield最后的影響不大，所以華潤、龍湖、大悅城的投資回報率比較我默認為統(tǒng)一的口徑。
華潤：后無來者
華潤是中國商業(yè)地產界毋庸置疑的泰山北斗，各級產品線完整，背景雄厚，住宅商業(yè)齊頭并進。
在華潤的業(yè)績發(fā)布PPT和正式年報中會將商業(yè)項目分為2012年前開業(yè)的項目和2014年后開業(yè)的項目（2013年無開業(yè)項目），分別統(tǒng)計成熟項目的業(yè)績表現及回報率，華潤回報率的口徑為Yield On Cost。
數據來源：華潤置地2017年年報
華潤商業(yè)的回報率表現高得有點出乎意料。2012年前開業(yè)的五個萬象城、一個五彩城和一個北京鳳凰廣場2017年年總體回報率高達31.3%，相較于2016年上漲1.2個百分點。如果這還能勉強用年代早，地價低來解釋。那2014年后開業(yè)的項目高達8.6%的回報率，就足以讓人心悅誠服。8.6%與大悅城包含老項目在一起的整體回報率比肩，盡管2014年后開業(yè)的19個項目租金收益僅有2012年前開業(yè)的7個項目租金收益的65%。
綜合來看，推算華潤商業(yè)項目的整體回報率高達15%以上，這個回報率就像上海恒隆的日均租金一樣，后無來者。之前對華潤的固有印象為成本投入高、運營期費率管控弱。單從回報率看華潤確實有任性的資本。
數據來源：大悅城地產2017年年報
