出品：壹財富訂閱號
編輯：壹財富
文章來源：壹財富訂閱號綜合
資金作為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線，線斷則魂飛散。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，資金需求量極大，對于單個企業(yè)來說完全以自有資金承擔(dān)開發(fā)資金投入基本不現(xiàn)實(shí)，因此，融資成了房地產(chǎn)開發(fā)的必要條件。作為開發(fā)商負(fù)責(zé)融資的主要部門---財務(wù)部或資金部（部分開發(fā)商為財務(wù)中心下屬的融資部），除了隨時把握最新的融資市場行情和動態(tài)，以及可行的融資方式外，如何在融資過程中發(fā)揮提前預(yù)防與把控風(fēng)險的作用與職責(zé)，顯得尤為重要。
第一部分 債權(quán)融資
房地產(chǎn)融資目前以土地或項(xiàng)目抵押融資為最主要途徑，即債權(quán)融資。部分排名靠前或者信用等級較高的企業(yè)（一般至少要求AA+或以上），有金融機(jī)構(gòu)授信額度，且體量頗大，但是就企業(yè)數(shù)量來說，在行業(yè)中的占比相對較小。因此，實(shí)操中土地或項(xiàng)目抵押融資依然是主要方式。而對于現(xiàn)階段的企業(yè)，除少數(shù)地方銀行對于本地房企以及參股/控股銀行對房地產(chǎn)企業(yè)本身的支持外，“432”條件限制是基本要求，即四證、三成自有資金以及二級開發(fā)資質(zhì)，另外對于企業(yè)信用等級、行業(yè)排名雖存在不同的要求，但底線基本一致，即——風(fēng)險可控！
目前房地產(chǎn)項(xiàng)目融資能做成的，利率基本維持在銀行基準(zhǔn)貸款利率上浮大概30%-40%之間、非銀機(jī)構(gòu)綜合年化12-15%（信托）范圍左右，私募機(jī)構(gòu)大部分在年化15%-18%，甚至更高。雖說目前金融機(jī)構(gòu)和非銀機(jī)構(gòu)投資地產(chǎn)行業(yè)存在很多限制，但在沒有其他相對穩(wěn)定投資收益的行業(yè)出現(xiàn)之前，或者在政策調(diào)控尚未進(jìn)一步深化之前，房地產(chǎn)的投資回報率依然吸引著諸多資本“思考”如何進(jìn)入地產(chǎn)市場。
從整個地產(chǎn)投融資業(yè)務(wù)構(gòu)成和合作雙方來看，大家各取所需，融資方拿到資金，投資方獲取未來收益，但就過程來說，似乎就沒那么美好，由于資金方限定準(zhǔn)入條件并限制資金用途，融資方受融資條件的限制較多，在整個融資期內(nèi)，資金處于不自由使用狀態(tài)；當(dāng)然對投資方而言，在貸款回籠前風(fēng)險亦無時不在。
（一）債權(quán)融資對融資方的影響
1、資金管理的影響
受監(jiān)管的影響，目前可操作的融資產(chǎn)品并不太多。以當(dāng)前達(dá)到預(yù)售條件的地產(chǎn)項(xiàng)目融資為例，如以預(yù)售房網(wǎng)簽（實(shí)務(wù)中也存在預(yù)售商品房預(yù)抵押的情形）作為風(fēng)控?fù)?dān)保措施，則因網(wǎng)簽備案需以常規(guī)30%的首付款以本體維修基金的支付為前提，因此該融資方式本身會導(dǎo)致融資方承擔(dān)前期資金的成本和壓力。另外從融資金額來看，由于抵押融資的抵押率一般在40%-60%之間（以50%及其以上居多），投資方通常都會要求以購房款的50%回流作為投資方同意解除網(wǎng)簽以配合重新售房給小業(yè)主的前提條件，也即從數(shù)量上看基本是滿足投資方與融資方1:1的貸款金額與回款要求。
盡管如此，對于融資方來說，由于首付比例通常不會超過三成，所以依然需要有自有資金的投入，或者多套房先后部分解押（即解除網(wǎng)簽）的途徑來實(shí)現(xiàn)最終客戶的網(wǎng)簽。因此，在這個過程中融資方的資金壓力也還是有的，融資方需要投入多少的自有資金，一般受影響的主要因素包括以下方面：
1.銷售的去化速度。依靠終端客戶（最終購房的小業(yè)主）首付款解押（即解除網(wǎng)簽，下同），銷售貨值與解押貨值比迫近2:1，即賣2套解1套，如此循環(huán)操作。
2.個人住房貸款的回款能力。在銷售淡季的情況下，則要求預(yù)售網(wǎng)簽房源的個人住房貸款放款速度要快，否則就會出現(xiàn)后面首付客戶無法按預(yù)期時間解押、辦理網(wǎng)簽的情況，按照過去常態(tài)下3-5個月的放款周期和速度，與客戶的購房糾紛怕是再所難免。
3.收支的平衡。對貸款發(fā)放的進(jìn)度，要充分考慮去化速度、資金回流時間等各方面的平衡，否則，也將面臨資金的重大壓力。
同時，作為風(fēng)控措施，投資方會對投后資金的支付情況、合理性作出判斷后，參與審批支付（一般資金方手中會保管其中一個銀行UKEY），這也將對缺少資金的企業(yè)造成資金使用靈活性的限制。
2、項(xiàng)目進(jìn)度的影響
資金方的資金投入與開發(fā)商雖然都在追求利益最大化，但各自訴求還是有一定差異。資金方的收益要求通常是固定的，期限也大多以三年為一個周期，但是從開發(fā)商的角度看，開發(fā)周期一般比資金投入周期長，且開發(fā)商會視市場行情對項(xiàng)目的銷售進(jìn)度做調(diào)控管理，所以會出現(xiàn)兩者在收益周期上的差異化，從而造成一定的爭議。
但從商業(yè)角度看，通過風(fēng)控措施的設(shè)置及回購安排等依然能實(shí)現(xiàn)各取所需，但有得必有所失。對此，開發(fā)商也應(yīng)該做出必要的讓步，實(shí)現(xiàn)外部資金的介入，以為其所用。
（二）債權(quán)融資對投資方的影響
按照上述所提及的風(fēng)控措施仍舊不能完全消除房地產(chǎn)投資風(fēng)險。拋開上述的預(yù)售房網(wǎng)簽或預(yù)抵押的風(fēng)控措施，我們從常規(guī)的土地或在建工程抵押融資（較為常見的就是開發(fā)貸）分析來看：
1、基本要求（即常說的四三二）
四證： 即取得預(yù)售證之前的土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證，現(xiàn)階段的金融機(jī)構(gòu)在開發(fā)商辦理預(yù)售階段是不予審批開發(fā)貸的。原因我們從以下角度來看：
房地產(chǎn)預(yù)售證的辦理提交材料里有一項(xiàng)：土地使用權(quán)證、在建工程設(shè)置抵押的，抵押權(quán)人同意辦理預(yù)售的書面意見及初始登記前解除抵押的書面保證（備注：實(shí)務(wù)中大部分地區(qū)辦理預(yù)售證前必須解除土地或在建工程抵押，但部分地區(qū)無此強(qiáng)制要求）。
由于房地產(chǎn)的特殊性，房屋附著于土地之上，就性質(zhì)而言，從財務(wù)角度上看，土地與建筑物合并計算；從資產(chǎn)管理角度上看，土地與建筑物部分地區(qū)也是合并抵押，產(chǎn)生所謂他項(xiàng)權(quán)利；從房地產(chǎn)預(yù)售管理制度上看，預(yù)售則意味著開發(fā)商能夠?qū)ν庹ｄN售，由于抵押產(chǎn)生了他項(xiàng)權(quán)利，兩者存在相關(guān)權(quán)利歸屬沖突，所以，四證是必要條件，不能多也不能少。
三成自有資金：即房地產(chǎn)前期投資的自有資金比例不能低于30%，通常的措辭為自籌資金。但是，這比四證還容易打破，實(shí)務(wù)中也存在各種各樣滿足自有資金投資比例的變通做法。
按照目前的融資體系，房地產(chǎn)存在土地配資、前期融資等多個前置于開發(fā)貸之前的融資方案。拿地的自有資金與融資的比例大多在3:7，更有甚者1:9。當(dāng)然，受制于目前的監(jiān)管政策，此類貸款的杠桿比例有限制，即使是來源于戰(zhàn)略合作方的資金，也有可能會被金融機(jī)構(gòu)認(rèn)定為非自有資金。因此，根據(jù)目前嚴(yán)監(jiān)管下銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)的體系內(nèi)要求，開發(fā)貸前存在的土地配資、前期貸款項(xiàng)目已基本無法提供融資。
二級開發(fā)資質(zhì)：這是對融資方自身資質(zhì)的要求。
2、投后管理
資金監(jiān)管。如設(shè)立監(jiān)管或者共管賬戶，保障資金安全或符合約定使用用途。
印鑒管理。如增加投資方人名章或者派員監(jiān)督、管理印鑒等，防范二次抵押、不利合同的簽署，掌握銷售、回款進(jìn)度等等。
實(shí)操中亦經(jīng)常將資金與印鑒管理合并，最大的風(fēng)險考慮來自于監(jiān)管或者共管賬戶之外的收銀管理，增加印鑒不是硬性的要求或做法，而對于監(jiān)管、共管賬戶的存在也尤其無法控制，其風(fēng)險的更多來自于投資之前對于被投資方的銀行賬戶信息掌握程度，以及對其投后銷售體系及收銀的管理。
存貨管理。地產(chǎn)公司不管采用何種方式融資，核心的還款來源始終都依賴于商品房的預(yù)售/銷售收入，因此投資方對抵押資產(chǎn)或預(yù)售商品房的銷控管理顯得至關(guān)重要。對抵押資產(chǎn)的銷控管理，一是確保常規(guī)途徑下銷售的有序進(jìn)行，二是確保銷售資金按照約定有序還款。
存貨的管理更多的來自于各地對于商品房預(yù)售的管理，但是基于法律層面，地方性法規(guī)的效力和作為某一案件審判依據(jù)的法律效力的明顯不足，單純地依賴投后管理，明顯控制力不足，事后的追責(zé)工作明顯大于事前、事中的管理。如果開發(fā)商惡意不通過網(wǎng)簽來簽署相關(guān)合同，即便是投資方申請查封，購房者作為善意第三者，在不知情的情況下，依然可以作為有效的法律文件申請撤銷，原因有二：
（1）預(yù)售的辦理文件有抵押權(quán)人同意辦理預(yù)售的書面意見；
（2）法律規(guī)定，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人（即小業(yè)主），第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實(shí)際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
對于此類案件造成的損失，在某金融機(jī)構(gòu)與開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)案件中，最高院對于此類購房合同法律效力也作出了有效性認(rèn)定的判決，所以，從金融機(jī)構(gòu)角度看，防范此類風(fēng)險的有效手段，莫過于從源頭對預(yù)售辦理房源進(jìn)行有效控制，這樣才能真正的從法律層面降低自身的風(fēng)險。
第二部分 股權(quán)融資
在股權(quán)融資下，融資方通常需要借助的是投資方（一般是大型的開發(fā)商或有資源的操盤方）的品牌或者項(xiàng)目管理能力。從投資方的投資取向和風(fēng)險偏好來說，投資方主要分為兩類，即追求固定收益或股權(quán)收益。
（一）固定收益類（即明股實(shí)債）
投資方一般不會有操盤的要求，但是至少會要求財務(wù)人員進(jìn)駐，防止投資收益的非正常流失，投資方參股比例一般在 35%-50%之間，要求公司重大事項(xiàng)調(diào)整的一票否決權(quán)。在稅收政策上，目前此類投資也被劃分為一般性借款，并按此進(jìn)行稅收管理。只要項(xiàng)目推進(jìn)有序進(jìn)行，一般情況下不會出現(xiàn)太大問題。
（二）股權(quán)收益類
屬于真正的權(quán)益類投資，投資方通常會要求絕對的話語權(quán)，或通過持股比例或通過協(xié)議約定雙方權(quán)利。持股比例通常在51%——75%的相對控股，且附以協(xié)議、章程對項(xiàng)目管理權(quán)限的約定，或者75%以上的絕對控股。同時在策略上，由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期性，部分收并購類項(xiàng)目會采取循序漸進(jìn)的方式，參考項(xiàng)目進(jìn)度增加股權(quán)投入，負(fù)債期不并表，現(xiàn)金流回正或者實(shí)現(xiàn)收益之后，納入合并范圍。投資方和融資方在這個問題的要求上，會稍有差異，當(dāng)然，在資本面前一切也都是可以商議和解決的。
（三）其他類
以上所述投資方主要是以機(jī)構(gòu)投資者為主，在另一類以地產(chǎn)出身為主的投資方中，不少都會優(yōu)先考慮融資代建或小股操盤等合作模式，此類方式亦值得重點(diǎn)了解。
第三部分 總結(jié)
商業(yè)活動本身就應(yīng)該是建立在互信的基礎(chǔ)上，當(dāng)然也建立在盡職調(diào)查等風(fēng)控手段的基礎(chǔ)之上。簡單來說，投資方與融資方需具備互信的態(tài)度，同時也要具有風(fēng)險防控的前瞻性、判斷力和控制力，如此才能共同發(fā)展。
