在了解房地產(chǎn)信托的過程中，由于專業(yè)知識的欠缺以及少數(shù)銷售者對風(fēng)險(xiǎn)的刻意隱瞞，使得原本應(yīng)該被揭示的風(fēng)險(xiǎn)被忽略了，極有可能成為接盤到期舊信托的“托”。因此，我們很有必要理清關(guān)系，搞清楚房地產(chǎn)信托的產(chǎn)權(quán)。
其實(shí)，基于融資過程中形成產(chǎn)權(quán)關(guān)系及現(xiàn)實(shí)的運(yùn)用，房地產(chǎn)信托融資主要有貸款型信托、股權(quán)型信托、混合型信托、財(cái)產(chǎn)受益型信托四種模式。
貸款型信托融資模式
1、操作流程
在這種模式下，信托投資公司作為受托人，接受市場中不特定投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方式貸給開發(fā)商，開發(fā)商定期支付利息，并于信托計(jì)劃期限屆滿時(shí)償還本金給信托投資公司；信托投資公司則定期向投資者支付信托受益，并于信托計(jì)劃期限屆滿之時(shí)，支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。如圖一所示。
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優(yōu)勢：融資期限比較靈活，操作簡單，交易模式成熟，利息能計(jì)入開發(fā)成本。
劣勢：與銀行貸款相比成本高，目前政策調(diào)控環(huán)境下難以通過監(jiān)管審批。
股權(quán)型信托融資模式
1、操作流程
在這種模式下，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式，從資金持有人手中募集資金，之后，以股權(quán)投資的方式(收購股權(quán)或增資擴(kuò)股)，向項(xiàng)目公司注入資金；同時(shí)，項(xiàng)目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾，在一定的期限后，溢價(jià)回購信托投資公司持有的股權(quán)。如圖三所示。
優(yōu)勢：能夠增加房地產(chǎn)公司的資本金，起到過橋融資的作用使房地產(chǎn)公司達(dá)到銀行融資的條件；其股權(quán)類似優(yōu)先股性質(zhì)，只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得合理回報(bào)，并不要求參與項(xiàng)目的經(jīng)營管理、和開發(fā)商分享最終利潤。
劣勢：一般均要求附加回購，在會計(jì)處理上仍視為債權(quán)；如不附加回購則投資者會要求浮云超額回報(bào)，影響開發(fā)商利潤。
財(cái)產(chǎn)受益型信托融資模式
1、操作流程
利用信托的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，開發(fā)商將其持有的房產(chǎn)，信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托投資公司，代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。
信托公司通過發(fā)行信托計(jì)劃，募集資金來購買優(yōu)先受益權(quán)，并且在信托到期后，如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，信托公司則有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，而開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。如圖五所示。
優(yōu)勢：在不喪失財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的前提下實(shí)現(xiàn)了融資；在條件成熟的情況下，能夠過度到標(biāo)準(zhǔn)的REITs產(chǎn)品。
劣勢：物業(yè)租售比過低導(dǎo)致融資規(guī)模不易確定。
混合型信托融資模式
1、操作流程
債權(quán)和股權(quán)相結(jié)合的混合信托投融資模式。它具備貸款類和股權(quán)類房產(chǎn)信托的基本特點(diǎn)，同時(shí)也有自身方案設(shè)計(jì)靈活、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特色，通過股權(quán)和債權(quán)和組合滿足開發(fā)商對項(xiàng)目資金的需求。如圖七所示。
優(yōu)勢：信托能夠在項(xiàng)目初期進(jìn)入，增加項(xiàng)目公司資本金，改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)；債權(quán)部分成本固定，不侵占開發(fā)商利潤，且較易資本化；股權(quán)部分一般都設(shè)有回購條款，即使有浮動收益占比也較小。
劣勢：交易結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，信托公司一般會要求對公司財(cái)務(wù)和銷售進(jìn)行監(jiān)管，同時(shí)會有對施工進(jìn)度、銷售額等考核的協(xié)議。
結(jié)語
根據(jù)中國信托協(xié)會數(shù)據(jù)，2012年3月，38家信托公司共成立190只固定收益信托產(chǎn)品，其中，信托資金投向最大的行業(yè)為房地產(chǎn)行業(yè)，募集總金額為76.18億，較1月份翻番。單只產(chǎn)品募集規(guī)模最大的也為房地產(chǎn)類，平均募集金額2.46億元，較1月份增長31%。
然而，對于市場上層出不窮的房產(chǎn)信托而言，隱藏在暗處的風(fēng)險(xiǎn)依然存在。在產(chǎn)品涌現(xiàn)，熱潮再來時(shí)，我們只有清晰它是如何運(yùn)作的，知曉個中優(yōu)劣，方能善假于房地產(chǎn)信托。
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