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人人都知道，曼哈頓公寓最為搶手，華人置產(chǎn)偏愛新樓盤，從地基到家裝全新打造；但當(dāng)新樓價(jià)格不能承受時(shí)，翻新大樓和二手公寓也是好選擇，因?yàn)閮r(jià)格和過戶費(fèi)相對實(shí)惠，貸款條件較為寬松。該如何選擇這三種不同種類的公寓呢？美國中文網(wǎng)王牌地產(chǎn)欄目《安家紐約》本期就請來紐約金牌經(jīng)紀(jì)Gabby Chen，來告訴您有關(guān)翻新大樓和二手公寓那些事兒。

紐約資深地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)Gabby Chen

市面上的公寓（Condo）主要分為全新公寓（一手房）和二手公寓（二手房）；而全新公寓又可細(xì)分為新建公寓和翻新公寓。

新建公寓

是發(fā)展商將土地買來之后，從打地基到內(nèi)部裝潢全都是新造的。近年的新建公寓擁有更現(xiàn)代摩登的設(shè)計(jì)，大多擁有大玻璃窗，開放式廚房、名牌家私配備等。大樓的設(shè)施和用料更高級，符合現(xiàn)代的審美觀。

翻新公寓

其前身可能是辦公樓或者是租賃大樓，現(xiàn)在發(fā)展商將大樓買下，外墻基本保留不變，里面的結(jié)構(gòu)包括水、電、氣都可能整修一新（gut renovated）。這兩種公寓都是直接從發(fā)展商那里買來，所以都屬于一手房。雖然兩者購買手續(xù)和過程差不多，但通常情況下，翻新公寓的價(jià)位要比新建公 寓略低，地稅也可能便宜10%-15%，翻新的大樓以戰(zhàn)前公寓為主。他們的交房時(shí)間平均為12-18個(gè)月，而新建公寓的交房時(shí)間多為18-24個(gè)月。

優(yōu)

翻新的大樓如果是城市的地標(biāo)性建筑，通常會有嚴(yán)格的要求完好地保留外部結(jié)構(gòu)和裝飾細(xì)節(jié)，這樣的舉措使得紐約仍保留著上百年的建筑特色，以及屬于這座城市的獨(dú)特記憶，這也是為什么有許多老紐約客獨(dú)愛翻新大樓。不少翻新地標(biāo)建筑的開發(fā)項(xiàng)目還享受地稅減免優(yōu)惠。

劣

然而翻新大樓也存在一些缺點(diǎn)，尤其是從辦公大樓改建的翻新樓會擁有多余的走廊和無法使用彎角，房型多樣但未必是華人偏愛的正正方方，許多鋼梁和結(jié)構(gòu)也是無法改變的。

而如果是戰(zhàn)前的翻新大樓，多以Art Deco外墻建筑風(fēng)格為主，往往大樓的窗戶過小而外墻很厚，采光性和房屋間距等不如新建大樓。

價(jià)

格

比

拼

一手房公寓通常在打地基的時(shí)候，就會開始銷售，這叫做預(yù)售階段，預(yù)售初期開發(fā)商給出的價(jià)格最為優(yōu)惠，就是所謂的首盤價(jià)。

紐約資深地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)Gabby Chen

如果這個(gè)大樓地理位置好，設(shè)施一流， 出租容易，它的價(jià)格預(yù)計(jì)會慢慢增長，因此首盤價(jià)是買家入手的好時(shí)機(jī)。買家在預(yù)售階段簽約只需放入10%的定金，在18-24個(gè)月交房時(shí)，它的市場價(jià)格已經(jīng)比當(dāng)初漲了不少。

從總體上來看，如果是懂得欣賞和珍惜老紐約建筑的買家，又想買到全新設(shè)施的公寓，翻新大樓是不錯(cuò)的選擇。如果更偏愛摩登現(xiàn)代的公寓和居住環(huán)境，新建大樓是首選。

在曼哈頓市場上，除了新樓盤以外，大多還是以二手房為主，其中大約70%是Co-op，30%為Condo。

紐約資深地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)Gabby Chen

對于想買二手產(chǎn)權(quán)公寓condo的買家來說， 二手房的交易記錄都在網(wǎng)上可以查到的，包括交易歷史、房價(jià)、地稅、房屋面積等等，這些信息是公開面向公眾的。

二手房condo當(dāng)然價(jià)位要普遍便宜些，但有些位置好的二手房也接近新房的價(jià)位。 二手房大多需要裝修，這是個(gè)費(fèi)時(shí)費(fèi)力的過程，紐約公寓樓裝修需要經(jīng)過大樓管理處和大樓委員會審批同意，我的有些客人甚至等了一個(gè)多月才見到批準(zhǔn)文件。

紐約資深地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)Gabby Chen

所以二手房選擇新裝修過的或者不太需要裝修的為佳，雖然可能會貴一二萬塊，但還是值得的。

過

戶

價(jià)

格

購買一手公寓時(shí)，買家需要承擔(dān)聯(lián)邦交易稅和州交易稅（Transfer Tax），這部分費(fèi)用為房價(jià)的1.825%；買二手房時(shí)，這筆費(fèi)用由賣方支付。同時(shí)，買一手公寓時(shí)買家也得支付開發(fā)商的律師費(fèi)用，約為2千到3千美金。有 發(fā)展商為了鼓勵(lì)大家買新房，也可能會取消這部分律師費(fèi)。此外，一手房買家還需支付2-3個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)作為大樓基金庫，用于大樓以后的維修

推薦樓盤：
Nine 52 （翻新）                          

地址：416 W 52nd St, NY 10019

物業(yè)管理費(fèi)： $1/sqft  |  尺價(jià)：$1,600/sqft

一室一衛(wèi)：561-725 sqft   |  房價(jià)：$90萬-$123萬

兩室兩衛(wèi)：875-1,386 sqft   | 房價(jià)：$130萬-$225萬

適合人群：到時(shí)代廣場步行5分鐘，到Lincoln Center和中央公園10分鐘左右，第八、九大道是戲劇區(qū)，離最近的地鐵2-3分鐘，是個(gè)鬧中取靜的好地方。去中城上班的人可以選擇步行，而去哥倫比亞大學(xué)和紐約大學(xué)的學(xué)生地鐵出行也很方便。

花園

大廳

YogaRoom

WorkRoom

WineRoom

休息室

天臺

推薦樓盤：
Downtown Athletic Club（二手）

地址：20 West Street, NY, 10004

283個(gè)單位 | 共45層 | 1930年

設(shè)施：擁有下城最大的Gym（一萬尺左右）、屋頂露臺、24小時(shí)門衛(wèi)

適合人群：走到華爾街和World Trade Center各5分鐘路程，適合附近上班的白領(lǐng)和初次購房的買家，而對于投資房產(chǎn)的買家，這個(gè)大樓的出租率是100%，房源搶手，仍有5年的減稅優(yōu)惠。

大樓的內(nèi)部

外觀

房間的設(shè)計(jì)

健身房

美麗的風(fēng)景線

天臺

關(guān)于翻新大樓還是二手公寓更詳細(xì)信息

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