房東周某
租客退房時屋內(nèi)垃圾成山，所以一年也好、兩年也罷，只要房子一天沒有恢復(fù)原狀，我就認(rèn)為他在繼續(xù)租用，就得付錢。
租客王某
合同約定我可以自行裝修，也沒說退房時要恢復(fù)原狀，房子我早就已經(jīng)騰退了，房東放任不管造成的損失與我無關(guān)。
出租屋垃圾成山而房東拒收閑置一年的損失由誰承擔(dān)？
近日，安吉縣人民法院審結(jié)了這起房屋租賃引發(fā)的糾紛
案情回顧
2018年6月，房東周某與租客王某簽訂《房屋租賃合同》并約定：王某向周某租賃房屋，租賃期限至2021年7月，年租金50萬元。王某為經(jīng)營需要可以進(jìn)行必要的裝飾裝修，租賃期滿后，固定設(shè)備及裝飾裝修無償歸周某所有。
合同簽訂后，王某將房屋裝修并經(jīng)營起浴場，但因房屋性質(zhì)等原因遲遲未能辦妥消防備案手續(xù)，浴場無法繼續(xù)經(jīng)營后雙方發(fā)生糾紛并訴至安吉法院，法院判決確認(rèn)雙方簽訂的《房屋租賃合同》于2019年7月4日解除，該案經(jīng)二審后維持原判。
“想通過出租房子賺點租金卻鬧了這么一出，王某在合同解除后既沒恢復(fù)原狀，也沒進(jìn)行打掃，我這一年的租金損失他應(yīng)該負(fù)大部分責(zé)任?！敝苣痴f。
2020年8月11日，房東周某將王某再次起訴到安吉法院，要求王某恢復(fù)房屋原狀、清理房內(nèi)垃圾并支付合同解除后的占有費50萬元。
法院判決
法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方在《房屋租賃合同》中約定王某為經(jīng)營需要可以進(jìn)行必要的裝飾裝修，并約定合同解除時固定的裝飾裝修均無償歸周某所有，且并未約定王某騰退房屋時需恢復(fù)原狀，故周某訴請要求王某恢復(fù)原狀無事實及法律依據(jù)。
租賃物現(xiàn)場照片
與此同時，根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查，出租屋內(nèi)堆積垃圾確已超過正常、合理使用租賃物所產(chǎn)垃圾的數(shù)倍，對租賃物的再次轉(zhuǎn)租和使用產(chǎn)生較大影響，租賃方王某應(yīng)對租金損失承擔(dān)部分責(zé)任。而出租方周某在合同解除后未采取必要和適當(dāng)?shù)拇胧┓乐箵p失擴(kuò)大，損失擴(kuò)大部分應(yīng)由周某自行承擔(dān)。
綜合該案商鋪結(jié)構(gòu)、性質(zhì)及垃圾數(shù)量等因素，法院酌定案涉租賃合同解除后15日為垃圾清理的必要及合理時間，此后繼續(xù)空置導(dǎo)致的不必要損失不得要求王某賠償。故法院判決王某立即清理垃圾，并支付周某15日的占有使用費約20548元，駁回周某其他的訴訟請求。
目前，該判決已生效，王某已支付垃圾清理和房屋占有使用費用。
法官說法
《中華人民共和國民法典》第五百九十一條規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失請求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費用，由違約方負(fù)擔(dān)。
減損義務(wù)是指合同一方當(dāng)事人違約后，合同相對方應(yīng)當(dāng)及時采取措施方式損失進(jìn)一步產(chǎn)生和擴(kuò)大，否則無權(quán)就擴(kuò)大的損失要求賠償，這種防止損失產(chǎn)生和擴(kuò)大的義務(wù)稱為減損義務(wù)。雖然違約損失發(fā)生是違約方的違約行為所引起，但損失大小與非違約方對自己權(quán)利保障或事物管理的疏怠有直接關(guān)系。非違約方具備減損條件，且有能力履行減損義務(wù)的，違反誠信信用原則放任損失擴(kuò)大，擴(kuò)大損害結(jié)果則不可再行歸責(zé)于違約方，而應(yīng)由非違約方承擔(dān)。
本案中，承租人違約并以行為表示不愿繼續(xù)履行合同，而出租人不履行減損義務(wù)，導(dǎo)致房屋長期空置產(chǎn)生租金損失。清理垃圾屬于承租人具備的減損條件，承辦人視案件的具體情況，參考合同解除時間、垃圾數(shù)量、清理難度等因素考量，酌情確定出租人應(yīng)當(dāng)履行減損義務(wù)的時間點，對于出租人超過減損義務(wù)時間點不履行減損義務(wù)導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大的，要求支付空置期的占有使用費的訴訟請求，應(yīng)不予支持。
來源：安吉縣人民法院 浙江天平微信公眾號
