開端（刺激期）：地產(chǎn)行業(yè)真正市場化的開端（1998年開始）：1998年全面推行住房分配貨幣化的住房體制改革和2000年按揭政策的開始實施，為房地產(chǎn)業(yè)真正走向市場化拉開序幕，房地產(chǎn)行業(yè)自此進入了快速發(fā)展階段。
第一階段（緊縮期）：嚴控土地供應和開發(fā)商信貸（2002~2004年）：
03年下半年全面推行土地招拍掛出讓，堵住了協(xié)議出讓的口子，一方面通過公開市場競爭扭轉(zhuǎn)了廉價土地進入市場的局面，使土地價值回歸合理；另一方面規(guī)范的出讓程序和回歸合理的價格導致進入市場的土地面積減少以及土地購置面積增速的放緩。04年國家控制固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資對土地的嚴控保證土地供應回歸平穩(wěn)，但從另外的一個角度也導致了對未來供給預期的減少，從而拉動了房價的上升。
03年開始啟動房地產(chǎn)金融政策干預，對開發(fā)商資金信貸的嚴格管理使得開發(fā)商資金來源中銀行貸款從調(diào)控前24%下降到18%，隨后幾年一直維持在較低的比例上。該政策一方面有效的控制的銀行信貸風險，但另一方面，開發(fā)商資金的緊缺也導致了隨后商品房供給相對需求的增速放緩，與土地政策相結(jié)合一起推動了房價上漲。
第二階段（緊縮期）：信貸緊縮、抑制需求（2005~2007年）：
抑制需求是05~07年主要的調(diào)控基調(diào)。2005年新一輪宏觀調(diào)控的開始，調(diào)控的手段更加多元化，涵蓋了信貸、金融、稅收、住房結(jié)構(gòu)和土地供應等方面。
具體來看，抑制需求的政策有：實行差異化的房貸利率，提高首付款比例（除90平米以內(nèi)首套房首付二成外，其他首付由兩成提高至三成，二套房首付提高到四成），營業(yè)稅免征時限由兩年變?yōu)槲迥辏?7年央行六次加息。
供給方面，繼續(xù)實行控制土地供給總量的政策，并加大對開發(fā)商資金管理（提高開發(fā)商自有資金比例由30%提高到35%、嚴格土地增值稅清繳）；首次引入加大中小戶型和保障性住房供應量（“70/90”政策、發(fā)布廉租房和經(jīng)濟適用房具體操作的規(guī)定）。
隨著2008年全球金融危機的到來以及調(diào)控政策未能及時靈活轉(zhuǎn)向，08年房地產(chǎn)量價齊跌，銷售面積同比萎縮13%，房價自99年以來首次下跌。
第三階段（刺激期）：全面放松、刺激需求（2008年）：
08年的政策是對之前緊縮政策的全面解放，從中央到地方展開了擴大需求的干預：房貸利率下調(diào)（利率優(yōu)惠由之前的85折下降為7折），改善型二套房比照首次購房優(yōu)惠政策執(zhí)行，營業(yè)稅免征時限由五年變?yōu)閮赡?，地方政府減免房產(chǎn)交易的契稅、營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、所得稅等多種稅率；央行五次減息。
對開發(fā)商也進行信貸扶持和放寬要求（開發(fā)商自有資金比例由35%下調(diào)到20%，放寬地價款支付期限和比例、放寬開、竣工期限、支持開發(fā)商融資等）。
開發(fā)商在年內(nèi)減少了土地購置使得新增住房供應減少，大眾對房價下跌的預期也使購房需求未能釋放，供需差異經(jīng)過一年調(diào)整后再次擴大。隨著中國經(jīng)濟的復蘇和寬松信貸環(huán)境的支持，累積的購房需求在09年二季度爆發(fā)，成交量和房價進入快速上升通道，一直延續(xù)到2010年初。
第四階段（緊縮期）：擴大供給、抑制需求—地產(chǎn)政策達到歷史上最嚴厲水平（2010年）：
此次調(diào)控政策的嚴厲程度強于之前任何一個調(diào)控期，不僅房貸利率和首付款比例上調(diào)（房貸優(yōu)惠利率由7折提高至8折以上，首套房首付提高至三成，二套房貸款利率高于1.1倍、首付比例不低于五成），更要求了暫停發(fā)放第三套房貸款，以及停止為非本地居民發(fā)放房貸，地方政府可限定購房套數(shù)等在針對性強、可操作性強的嚴厲措施。土地供給方面，首次明確提出增加住房的有效供給，加大土地供給特別是保障性住房的供給力度，達到平抑房價的目的。
涵蓋面廣、打擊力度強的房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺迅速收到成效，成交量在系列新政出臺一周后連續(xù)兩周跌幅達20%以上，房價跌幅略滯后于成交量的萎縮，三周后下跌10%左右。
