長沙晚報記者 孫占鋒
白金五星商務(wù)寫字樓、超白金寫字樓、5A智能配置寫字樓、5A甲級寫字樓、通過美國LEED綠色建筑金級認證……如今，不少寫字樓項目一旦亮相就會帶來各式各樣的概念尋求關(guān)注，但這通常缺乏統(tǒng)一的標準，而是由各種名目的評級機構(gòu)依據(jù)各種花樣的評判標準“炮制”出來的。業(yè)內(nèi)人士分析，對投資者或租戶來講，一個寫字樓項目到底好不好，往往還要看其評判標準是什么。
投資客和租戶關(guān)注角度大不同
說到寫字樓市場，總是離不開對其投資市場和租賃市場的分析。克爾瑞研究數(shù)據(jù)顯示，隨著長沙房地產(chǎn)市場整體升溫，辦公去化速度有所提升，近12個月去化72.07萬平方米，但2015年后因持續(xù)放量，當(dāng)前庫存已達401.57萬平方米，存量消化周期達67個月。在長沙中盛行總經(jīng)理謝晟看來，寫字樓產(chǎn)品根本的價值還是投資品，長沙寫字樓市場目前的存量較大，但潛在的需求同樣也很大。
投資客對寫字樓產(chǎn)品的關(guān)注，更多是在項目的規(guī)劃、建筑、形象、空間、綠色智能化系統(tǒng)等方面，以期獲得比較好的投資回報。而租戶一般對工作環(huán)境比較重視，比如電梯等待時間、噪音級數(shù)、衛(wèi)生環(huán)境、公共休息空間和靈活高效的辦公空間等。當(dāng)然，租金也是最關(guān)鍵的因素。
戴德梁行研究報告稱，2017年第一季度長沙全市甲級寫字樓市場平均租金108.9元/月/平方米，環(huán)比下滑0.2%。另外，由于前期開業(yè)的購物中心尚處于市場培育階段，租金較核心商圈成熟項目偏低，受此影響，長沙全市核心商圈優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金將至367元/月/平方米，環(huán)比下降1.6%。
評價標準不統(tǒng)一帶來不便與干擾
現(xiàn)在的樓宇雖然也自稱“甲級”乃至“國際甲級”等概念，但是終因評價標準不統(tǒng)一，評價流程不規(guī)范，導(dǎo)致寫字樓水準各異、良莠不齊，為業(yè)主選擇辦公地點、投資者比較投資對象、政府把握樓宇整體動態(tài)帶來了不便與干擾。目前，市場上樓宇評價體系有多種，其中有將寫字樓分為甲級、乙級等，但由于評級機構(gòu)不甚相同，其評價結(jié)果也缺乏權(quán)威性和公正性，往往是“只見甲級，不見乙級”。
而不少開發(fā)商在宣傳過程中大量使用的5A、6A等概念，其實也不是寫字樓登記劃分的標準。通常說的5A級寫字樓中的5A是指：OA（辦公自動化）、CA（通訊自動化）、FA（消防自動化）、SA（安保自動化）、BA（樓宇自動化）。而且這一標準僅能衡量樓宇智能化與功能的多寡，與整體素質(zhì)并無必然聯(lián)系。很多所謂的“5A甲級寫字樓”，可能只是一些機構(gòu)或開發(fā)商本身對比了國際標準后，自己給出的主觀界定。
還有一種LEED標準，由美國LEED公司主導(dǎo)，但也僅將評價中心放在了綠色環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展上，容易對開發(fā)商造成舍本逐末的誤導(dǎo)，所得結(jié)論也有失偏頗。
那么，對于一個寫字樓項目的評判，如何才能更客觀、更科學(xué)？什么樣的寫字樓項目可以成為投資客和租戶共同認可的產(chǎn)品呢？本報后續(xù)報道將對此持續(xù)關(guān)注。
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