長(zhǎng)沙晚報(bào)全媒體記者 劉琦
業(yè)主與小區(qū)物業(yè)，常常是一對(duì)“歡喜冤家”?！皠e人家的小區(qū)物業(yè)”給業(yè)主發(fā)“紅包”，讓人羨慕不已；還有的業(yè)主與小區(qū)物業(yè)“水火不容”，時(shí)常鬧矛盾——業(yè)主嫌物業(yè)服務(wù)不到位，物業(yè)怪業(yè)主不及時(shí)交物業(yè)費(fèi)。小區(qū)內(nèi)的車(chē)位歸誰(shuí)所有？電梯廣告收益屬于誰(shuí)？新頒布的民法典給出了答案，有關(guān)法律專家也對(duì)此進(jìn)行了解讀。
民法典原文
第二百七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
第二百七十五條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。
第二百八十二條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。
第九百四十三條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。
新聞回放
2019年3月底，市民林女士在某小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套公寓。“當(dāng)時(shí)置業(yè)顧問(wèn)只給了兩天的時(shí)間來(lái)付首付款，催得很急。交完首付我才看到一份所謂的‘草簽合同’，簽署正式購(gòu)房合同已經(jīng)是4月底的事情了?！绷峙拷榻B，置業(yè)顧問(wèn)稱不簽正式合同就是違約，大部分業(yè)主只能先簽字。
不少跟林女士一樣購(gòu)房的業(yè)主在簽合同時(shí)發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房合同中明文規(guī)定：本項(xiàng)目物業(yè)建筑體之外墻面、屋面、建筑體內(nèi)部的公共部分所設(shè)廣告位的經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)歸出賣(mài)人享有。此外，他們同時(shí)簽署的物業(yè)合同中，車(chē)位租金為600元/月，也明顯高于周邊住宅小區(qū)。對(duì)此，不少業(yè)主提出質(zhì)疑，認(rèn)為購(gòu)房合同及物業(yè)合同中存在不少類似的“霸王條款”，拒絕簽署合同，但與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行溝通，未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
今年，長(zhǎng)沙不少小區(qū)向業(yè)主發(fā)放“紅包”，主要資金來(lái)源就是公共部分的廣告位收益。記者查閱其他小區(qū)的購(gòu)房合同發(fā)現(xiàn)，其中有的規(guī)定公共區(qū)域廣告收益歸全體業(yè)主所有，有的則規(guī)定扣除10%左右的代理服務(wù)費(fèi)后，絕大部分收益納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)中。
然而，購(gòu)房合同是買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利義務(wù)約定的具體體現(xiàn)，因此這種合同一旦簽訂，事后很難撤銷和變更。
專家解讀
規(guī)定更明確 保護(hù)力度更強(qiáng)
“建筑物共有部分收益權(quán)直接關(guān)乎業(yè)主的切身利益?！遍L(zhǎng)沙市律師協(xié)會(huì)黨委委員、副會(huì)長(zhǎng)，湖南通達(dá)恒信律師事務(wù)所主任陳革平律師介紹，在之前的物權(quán)法中，關(guān)于建筑物共有部分收益權(quán)并未作出詳盡的規(guī)定，僅僅只對(duì)其作出籠統(tǒng)的描述，如“業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！薄皹I(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓?！睆囊陨峡梢钥闯?，物權(quán)法并未就建筑物共有部分產(chǎn)生的收益進(jìn)行明確的規(guī)定。故在實(shí)踐中，出現(xiàn)了很多不良地產(chǎn)商運(yùn)用格式合同來(lái)設(shè)定霸王條款，侵害全體業(yè)主的共有部分收益權(quán)的案例。從司法實(shí)踐的角度而言，法官在判決的時(shí)候，就會(huì)面臨如何解釋法條的難題，從而導(dǎo)致司法困境。
陳革平認(rèn)為，新頒布的民法典通過(guò)對(duì)該項(xiàng)司法實(shí)踐中常有的問(wèn)題作出明確的規(guī)定，是從根本上維護(hù)業(yè)主權(quán)益、完善物權(quán)立法的重要舉措。同時(shí)，也充分體現(xiàn)了我國(guó)司法為民的精神?！巴ㄟ^(guò)立法解決司法實(shí)踐中的難題，完善法治，也是落實(shí)‘讓人民群眾在每一個(gè)司法案件中感受到公平正義’的重要舉措?！标惛锲秸f(shuō)。
在面對(duì)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)、地產(chǎn)商的時(shí)候，業(yè)主往往是弱勢(shì)的一方。而且，業(yè)主共有部分本身是“共有”，單個(gè)業(yè)主也往往很難主張權(quán)利，這也就很容易滋生很多不公平的現(xiàn)象。陳革平認(rèn)為，立法機(jī)關(guān)通過(guò)給物業(yè)設(shè)定公開(kāi)義務(wù)與報(bào)告義務(wù)來(lái)把建筑物共有部分收益攤開(kāi)，讓陽(yáng)光公開(kāi)成為治療非法侵權(quán)的“特效藥”。
在民法典明確規(guī)定了建筑物共有部分收益權(quán)的今天，陳革平提醒各位業(yè)主勿做“躺在權(quán)利上睡覺(jué)的人”，要學(xué)會(huì)運(yùn)用法律武器，及時(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益，保證自身合法權(quán)益不受他人侵害。
“人”民法典系列報(bào)道之三
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