《上海市商品房預(yù)售合同》是上海房地產(chǎn)開發(fā)商銷售期房時(shí)采用的格式化合同，目前沿用的仍然是上海市房屋土地資源管理局于2000年制定的文本，其內(nèi)容分三部分，一、特別告之；二、正文；三、附件與補(bǔ)充條款。很多交易事項(xiàng)的約定分散體現(xiàn)于這三部分當(dāng)中，雖首中尾互相呼應(yīng)，但是條款不集中，對(duì)當(dāng)事人理解合同造成了一定的困難。另外在這份合同十幾年的使用實(shí)踐中，也形成了一定的慣例和典型糾紛，這對(duì)于正確制定和簽訂合同具有指導(dǎo)意義。本文將整理和列舉這些問題，以期對(duì)開發(fā)商或購房者審核預(yù)售合同有所幫助。
一、價(jià)格預(yù)售合同第三條約定了三項(xiàng)價(jià)格，分別是單價(jià)（不含裝修）、總價(jià)（不含裝修）和總價(jià)（含裝修）。目前，上海多數(shù)開發(fā)樓盤是全裝修樓盤，如果把這三項(xiàng)價(jià)格填寫完整，就可以計(jì)算出裝修價(jià)格。大部分開發(fā)商都不愿意向購房者明示房屋的裝修價(jià)格，因此在合同中一般只會(huì)填寫第一項(xiàng)、第二項(xiàng)價(jià)格，第三項(xiàng)價(jià)格空白，然后在合同補(bǔ)償條款中說明第三條中約定的價(jià)格包括全裝修的價(jià)格。預(yù)售合同一般是單價(jià)固定合同，也就是說如果交房時(shí)面積發(fā)生增減，合同總價(jià)也要隨之變化。當(dāng)然，這并不是說不能在合同補(bǔ)充條款中約定固定總價(jià)（不隨面積變化而調(diào)整總價(jià)），但是預(yù)售的畢竟是期房，約定固定總價(jià)容易使購房者擔(dān)心房屋面積縮水，增大簽約的難度，因此幾乎沒有被采用的。二、面積預(yù)售合同中約定的房屋面積是暫測(cè)面積，是根據(jù)工程圖紙計(jì)算的，房屋竣工后實(shí)際測(cè)量的面積可能與暫測(cè)面積有誤差，預(yù)售合同對(duì)此約定了處理辦法，這些約定散見于合同的特別約定、正文和補(bǔ)充條款中，因?yàn)槔斫獾牟灰恢?，在?shí)際履行過程中引起了很多爭(zhēng)議。對(duì)于面積誤差，歸納起來有以下規(guī)則：1.公用部位的建筑面積分?jǐn)傇斐煞课莘謹(jǐn)偯娣e增減的，房屋總價(jià)不調(diào)整（見預(yù)售合同特別告知一第五條）；2.因具有相應(yīng)資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)實(shí)際勘測(cè)的誤差而造成建筑面積增減的，房屋總價(jià)不調(diào)整（同上條）；3.其他情況造成建筑面積增減的，按照實(shí)際面積計(jì)算房屋總價(jià)，但增加超過一定幅度的，不收取超過部分的房款，減少超過一定幅度的，購房者有權(quán)解除合同，該幅度可由雙方在合同正文第五條中約定，一般約定為3%或5%。在有些開發(fā)商制定的補(bǔ)充條款中，對(duì)上述規(guī)則進(jìn)行了修改，比如約定為房屋實(shí)際面積減少超過5%的，開發(fā)商雙倍退還超過部分的房款，但購房者不得解除合同。這需要結(jié)合補(bǔ)充條款的約定來進(jìn)行統(tǒng)一判斷。有些購房者認(rèn)為合同約定的面積誤差處理辦法與最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》不同，因此合同約定無效。這是一種誤解，最高法院的解釋已經(jīng)確定：合同有約定，按照約定處理，合同沒有約定，才按照解釋的規(guī)定處理。因此對(duì)于面積誤差的處理規(guī)則，合同補(bǔ)充條款的約定是很重要的。三、逾期付款預(yù)售合同對(duì)于付款時(shí)間、支付方式的約定體現(xiàn)在附件一，對(duì)逾期付款違約責(zé)任的約定體現(xiàn)在合同正文第七條，有時(shí)還會(huì)在補(bǔ)充條款中對(duì)第七條作出修改，形成非常復(fù)雜的逾期付款違約條款。對(duì)此，需要仔細(xì)厘清，使各個(gè)部分的約定不至于出現(xiàn)矛盾。首先，合同正文第七條應(yīng)該是對(duì)逾期付款的最基本約定，該條確定了逾期付款的滯納金為未付款額每日萬分之幾（根據(jù)慣例一般為萬分之一到萬分之五），逾期超過幾日（一般為60日或90日），開發(fā)商有權(quán)解除合同，購房者應(yīng)按房屋總價(jià)款的百分之幾（一般為百分之五到百分之二十）進(jìn)行賠償。其次，由于大多數(shù)購房者需要以貸款方式支付房款，因此一般在預(yù)售合同的附件一中會(huì)對(duì)于貸款作出專門約定。例如要求購房者在簽訂預(yù)售合同提供貸款資料，如果資料不足需要補(bǔ)足的，應(yīng)在開發(fā)商通知后幾日內(nèi)補(bǔ)足，否則視為逾期付款；又如貸款不被批準(zhǔn)或被批準(zhǔn)的額度不足，購房者須在幾日內(nèi)以自有資金補(bǔ)足，否則視為逾期付款；再如貸款已成功，但在小產(chǎn)證辦出之前購房者未按期償還貸款而向銀行違約，導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的，視為購房者逾期付款等。對(duì)這些視為逾期付款的情況，有的合同約定按照正文第七條處理，有的合同則另行設(shè)定了違約金標(biāo)準(zhǔn)。再次，正文第七條還可能會(huì)在補(bǔ)充條款里進(jìn)行修改，修改的原因有兩個(gè)，一是認(rèn)為正文第七條約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過低，而受限于和逾期交房違約金對(duì)等的考慮，不方便在正文中調(diào)高，故在補(bǔ)充條款中調(diào)高；二是補(bǔ)充一些保護(hù)開發(fā)商的內(nèi)容，例如延長(zhǎng)開發(fā)商行使解除權(quán)的期限（根據(jù)司法解釋，合同沒有約定的，解釋權(quán)行使期限為一年，有約定則按照約定）。四、交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)在預(yù)售合同第十條約定，大多數(shù)開發(fā)商對(duì)于交房標(biāo)準(zhǔn)選擇的是第貳項(xiàng)：取得了《住宅交付使用許可證》；開發(fā)商對(duì)該房屋設(shè)定的抵押已注銷；開發(fā)商已按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金。同時(shí)，該項(xiàng)還要求開發(fā)商承諾在某日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，如到時(shí)不能取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，乙方有權(quán)單方面解除本合同。這條承諾的內(nèi)容在購房者中引起了一些誤解，有人誤認(rèn)為交房的標(biāo)準(zhǔn)是開發(fā)商取得了大產(chǎn)證。但這是不正確的，如果將取得大產(chǎn)證作為交房的標(biāo)準(zhǔn)，則應(yīng)該選擇第壹項(xiàng)。第貳項(xiàng)只是要求開發(fā)商作出承諾，以避免取得大產(chǎn)證遙遙無期。預(yù)售合同第十三條需要約定房屋交付的標(biāo)志，此處可填“交付鑰匙”或“簽署驗(yàn)收交接清單”等，建議為“交付鑰匙”。因?yàn)榻环繒r(shí)難免出現(xiàn)對(duì)于房屋質(zhì)量的爭(zhēng)議，此時(shí)要求購房者簽署驗(yàn)收交接清單很有難度，因此驗(yàn)收交接清單只宜作為整改的依據(jù)，而不宜作為房屋交付的標(biāo)志。五、質(zhì)量、裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)雖然關(guān)于質(zhì)量、裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)分別有不同條款進(jìn)行約定，但其處理具有類似性，可以歸納為同一類問題。首先，對(duì)于房屋主體結(jié)構(gòu)問題，預(yù)售合同第十八條約定，如購房者認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)不合格的，可以委托本市有資質(zhì)的建筑工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房者有權(quán)單方面解除合同。這也意味著，房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的房屋，購房者可以拒絕交房，并且可以解除合同。其次，對(duì)于除房屋主體結(jié)構(gòu)問題以外的其他質(zhì)量問題，預(yù)售合同第二十二條約定，開發(fā)商除應(yīng)予免費(fèi)修復(fù)外，還須按照修復(fù)費(fèi)用的*倍（一般為0.1至1倍）給予補(bǔ)償。這個(gè)約定在交房時(shí)經(jīng)常引致爭(zhēng)議，接下來與裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)一起討論。對(duì)于房屋裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)售合同第十七條約定，如該房屋的裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到本合同附件三約定的標(biāo)準(zhǔn)，購房者有權(quán)要求開發(fā)商按實(shí)際的裝修、設(shè)備與約定的裝修、設(shè)備差價(jià)*倍（一般為1倍至1.5倍）給予補(bǔ)償。在交房時(shí)，購房者對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收的過程中或多或少都會(huì)對(duì)房屋質(zhì)量、裝修質(zhì)量和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)提出意見并且要求開發(fā)商進(jìn)行整改或維修，在達(dá)到滿意的結(jié)果之前，拒絕接收房屋。而開發(fā)商則會(huì)堅(jiān)持業(yè)主先接收房屋，然后對(duì)房屋進(jìn)行維修。有不少案件，都是購房者在這種情況下起訴，要求開發(fā)商承擔(dān)整改期間逾期交房的違約責(zé)任。對(duì)于這類案件，法院判決的一般原則，是按照質(zhì)量問題或整改工程對(duì)于購房者生活的影響程度來確定開發(fā)商的賠償責(zé)任，例如，地板踢腳線發(fā)黑可能只是判決更換而不必賠償，但衛(wèi)生間漏水就可能要求開發(fā)商承擔(dān)購房者在外租房居住的費(fèi)用了。為避免在交房時(shí)產(chǎn)生上述爭(zhēng)議，許多預(yù)售合同在補(bǔ)充條款中對(duì)此均有專門交代。約定：在交房時(shí)，購房者不得以房屋其他質(zhì)量瑕疵、裝修或設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)為由拒絕交房，否則不視為逾期交房，開發(fā)商不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；交房后，如購房者認(rèn)為房屋有質(zhì)量瑕疵，應(yīng)經(jīng)雙方委托有資質(zhì)的檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢驗(yàn)，如果確有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)予以免費(fèi)修復(fù)并按約定進(jìn)行補(bǔ)償，但不作為逾期交房處理。這些條款更加直接地說明了交房時(shí)雙方的權(quán)利義務(wù)，澄清了逾期交房與房屋瑕疵責(zé)任的不同，對(duì)于開發(fā)商而言是很有必要的。最后需要說明的是，本文只是就預(yù)售合同的幾個(gè)重大問題作了選擇性的列舉，并沒有面面俱到。就預(yù)售合同而言，還有許多問題是值得考慮的，比如設(shè)計(jì)變更的通知、交付和視為交付的程序、開發(fā)商保留會(huì)所、車庫產(chǎn)權(quán)的約定等，這些問題涉及具體情況比較復(fù)雜，如不進(jìn)行深入的探討可能無法解釋清楚，期望在今后的文章中結(jié)合案例予以討論。摘自陳鳴飛律師的博客
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