勢(shì)頭正猛的旅游業(yè)，加上國(guó)人酷愛(ài)買房，兩者一結(jié)合，錢途一片光明。
不要忽視“房住不炒”這句話背后的涵義，房子是用來(lái)住的，那就必須要滿足最簡(jiǎn)單的居住屬性。
對(duì)于這種房子，買了只能長(zhǎng)期持有，用使用頻次來(lái)疏解自己的購(gòu)房成本，跟買了一個(gè)電子產(chǎn)品別無(wú)二致。
樓市進(jìn)入下半場(chǎng)，不少房企也早早開(kāi)始布局起了轉(zhuǎn)型之路。
作為這個(gè)行業(yè)獲利多年的企業(yè)，想要探索新的盈利點(diǎn)，最先嘗試的莫過(guò)于本領(lǐng)域的精細(xì)化延伸，如長(zhǎng)租公寓、海外房產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。
在這些領(lǐng)域中，這幾年開(kāi)發(fā)商最喜歡的就是旅游地產(chǎn)。
因?yàn)榫退阍谶@兩年龐大的經(jīng)濟(jì)壓力下，我國(guó)的旅游消費(fèi)也都一直處于良性增長(zhǎng)，今年也不例外，前段時(shí)間，十一黃金周游客及消費(fèi)多項(xiàng)數(shù)據(jù)創(chuàng)下新高：
10月1日至7日，全國(guó)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入6497.1億元，同比增長(zhǎng)8.47%；
10月1日—6日，銀聯(lián)網(wǎng)絡(luò)交易總金額超過(guò)1.7萬(wàn)億元，同比增27.7%。
亮眼的數(shù)據(jù)，再次展示了中國(guó)強(qiáng)勁的內(nèi)生動(dòng)力。
勢(shì)頭正猛的旅游業(yè)，加上國(guó)人酷愛(ài)買房，兩者一結(jié)合，“錢途”一片光明。
這兩天北方開(kāi)始入秋，陰霾天漸漸逼近，而朋友圈旅居廣告也與日俱增，宣傳圖中往往是這樣的：
正是這種美好和現(xiàn)實(shí)強(qiáng)烈的對(duì)比，讓秋冬成了旅游地產(chǎn)的旺季。
每個(gè)購(gòu)房者都有一個(gè)長(zhǎng)居仙境的夢(mèng)，正如海子的《面朝大海，春暖花開(kāi)》：
從明天起，做一個(gè)幸福的人，喂馬、劈柴，周游世界
從明天起，關(guān)心糧食和蔬菜……告訴他們我的幸福
旅居也正是窺透了這個(gè)賣點(diǎn)，在宣傳和售樓處都做足了功夫。
就連身經(jīng)百戰(zhàn)的我每次去看盤，也忍不住一再感嘆想在這種環(huán)境里長(zhǎng)住下去，面對(duì)這種身臨其境的5D營(yíng)銷沒(méi)多少人能頂?shù)米 ?/p>
被玩砸的概念
旅游地產(chǎn)這一概念伴隨著旅游業(yè)的崛起，開(kāi)始遍地開(kāi)花。開(kāi)發(fā)商無(wú)孔不入，只要有一個(gè)旅游景點(diǎn)，周邊一定有與之對(duì)應(yīng)的樓盤。
比如去一次基本不會(huì)再去第二次的白洋淀、景點(diǎn)單一的壩上草原等等，簡(jiǎn)直數(shù)不勝數(shù)……旅游地產(chǎn)都快成景點(diǎn)的標(biāo)配了。
這些旅游地產(chǎn)，三四五線的城市居多，包括大理，西雙版納，煙臺(tái)，威海。此外還有部分一二線城市的遠(yuǎn)郊，包括北京遠(yuǎn)郊密云，河北野三坡、杭州臨安等。
▲大理古城
他們都有個(gè)共同的特點(diǎn)，景色美麗，價(jià)格美麗（相比一二線城市）。
旅游城市往往名聲在外，少去了大量的營(yíng)銷工作；再加上土地便宜，開(kāi)發(fā)商輕松就能定一個(gè)雙方都滿意的價(jià)格，還能有得賺。
前期做旅居的開(kāi)發(fā)商在16、17年確實(shí)也賺得盆滿缽滿。
2016年全國(guó)旅游地產(chǎn)銷售額同比增長(zhǎng)達(dá)到了40%；2017僅上半年，全國(guó)旅游地產(chǎn)銷售額同比增長(zhǎng)更是高達(dá)60%。
對(duì)于普通購(gòu)房者而言：為旅游地產(chǎn)掏了腰包，也算是圓了自己一個(gè)山水田園的夢(mèng)。
對(duì)開(kāi)發(fā)商而言：用最低的成本，賺了最多的錢，只要把旅居這個(gè)夢(mèng)粉飾好，就能一直賺下去。
但這種增長(zhǎng)卻被很多做這門生意人自己玩兒砸了！
不少做旅居生意的地產(chǎn)商，從一開(kāi)始就把地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這套金融游戲原封不動(dòng)的挪到了旅游地產(chǎn)， 當(dāng)然也不會(huì)珍惜手中的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，竭澤而漁開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的新聞，在各地也早已屢見(jiàn)不鮮，用心打磨旅居產(chǎn)品的更是少之又少。
在這種情況下，所謂的旅游地產(chǎn)只是披了旅游外衣的普通商品房。
打著旅游地產(chǎn)的旗號(hào)跑馬圈地，在風(fēng)景獨(dú)特的地方修建幾個(gè)與城市居住樓盤差距不大的產(chǎn)品，再冠以旅居的名頭就可以開(kāi)始堂而皇之開(kāi)始出售。
這種做法，對(duì)開(kāi)發(fā)商短期而言并沒(méi)有什么損害，對(duì)購(gòu)房者而言在開(kāi)盤之初也看不出什么貓膩。
但這些被過(guò)度包裝的旅游地產(chǎn)，一旦由新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)為二手房市場(chǎng)，或銷售戰(zhàn)線拉長(zhǎng)，種種弊端就再也遮不住了。
最明顯的例子就是秦皇島和乳山。
這兩個(gè)地方的新房市場(chǎng)價(jià)格和二手房市場(chǎng)價(jià)格高度分裂，被套牢者數(shù)不勝數(shù)，一個(gè)在秦皇島買了“海景房”的朋友至今后悔得腸子都青了，也成為他的為數(shù)不多的投資滑鐵盧。
乳山銀灘旅游度假區(qū)的部分項(xiàng)目當(dāng)時(shí)售賣了多年至今都未銷售完，還出現(xiàn)為數(shù)不少的爛尾項(xiàng)目。
顯然，隨著越來(lái)越多“偽旅游地產(chǎn)”被曝光，這個(gè)概念的信任危機(jī)也越發(fā)嚴(yán)峻。
套牢還只是開(kāi)始！
買旅游地產(chǎn)這個(gè)事兒，細(xì)想一下就很有意思。
在都市買房，我們都會(huì)從地段、配套、再考察到開(kāi)發(fā)商實(shí)力，甚至細(xì)扣多個(gè)小區(qū)的差別，小心翼翼生怕一個(gè)不小心就買到殘次品。
但是到了旅游地產(chǎn)身上，這些樓市幾十年沉淀下來(lái)的買房智慧就被通通推翻了？
被景區(qū)的負(fù)離子含量，水質(zhì)，溫度這類東西所代替，而買房一旦違背了這些樓市智慧，想不吃虧都難！
從消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)角度講，旅游地產(chǎn)應(yīng)是狹義的，就是消費(fèi)者購(gòu)買的具有旅游休閑功能的地產(chǎn)。
但不得不承認(rèn)，從目前國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)來(lái)講，多數(shù)都是在新區(qū)域新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，這就意味著樓盤所在的區(qū)域交通、服務(wù)等配套設(shè)施都需要從零開(kāi)始。
在這種情況下，消費(fèi)者在購(gòu)買旅游地產(chǎn)時(shí)不僅要面臨購(gòu)買普通房產(chǎn)時(shí)的產(chǎn)權(quán)、房屋質(zhì)量等問(wèn)題，還要面臨養(yǎng)護(hù)成本難以確定、物業(yè)服務(wù)要求更高等新的問(wèn)題。
這種矛盾在都市普通住宅中，都能被時(shí)間調(diào)和，只要能居住，有人居住，人氣上來(lái)，配套自然就慢慢完善了。
但在旅游地產(chǎn)上并非如此，其居住屬性并不強(qiáng)。
一直以來(lái)，我都在強(qiáng)調(diào)不要忽視“房住不炒”這句話背后的涵義，房子是用來(lái)住的，那就必須要滿足最簡(jiǎn)單的居住屬性。
但大部分購(gòu)置旅居的人一年居住的次數(shù)屈指可數(shù)，而當(dāng)?shù)鼐用裼懈嗟倪x擇，很少會(huì)選擇這種樓盤。
過(guò)高的空置率讓很多小區(qū)形同于荒廢，在這種情況下環(huán)境配套想要完善，可以說(shuō)很難。
▲乳山空城
旅游地產(chǎn)的維護(hù)費(fèi)用和配套是需要有人去保障的，購(gòu)房者無(wú)法保障，那就只能指望開(kāi)發(fā)商的品牌信譽(yù)。
有的開(kāi)發(fā)商資金能力強(qiáng)，可以引進(jìn)自帶商業(yè)和醫(yī)療配套，但就算引進(jìn)了，小區(qū)居住的人不多，這些商戶的存活也是一大問(wèn)題。
久而久之只能任其自生自滅。
因此對(duì)于這種房子，買了只能長(zhǎng)期持有，用使用頻次來(lái)疏解自己的購(gòu)房成本，跟買了一個(gè)電子產(chǎn)品別無(wú)二致。
如果是貸款購(gòu)置的房產(chǎn)，還意味著雖然不居住，也要支付不菲的利息和月供。一旦入坑，想要解套，簡(jiǎn)直難比登天。
在如今的樓市大環(huán)境下，對(duì)于正常的二手房交易都很疲乏，更何況是旅游地產(chǎn)？
再加上今年，旅游地產(chǎn)的現(xiàn)狀被越來(lái)越多的人披露，旅居已經(jīng)面臨前所未有的信任危機(jī)，想解套，難上加難。
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