現(xiàn)階段，區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目仍是拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主抓手。從F+EPC模式、ABO模式再到投資人+EPC模式的變遷，區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目基本形成“總體統(tǒng)籌、封閉運(yùn)作、滾動(dòng)開發(fā)、自求平衡”的整體理念和操盤思路。
區(qū)域開發(fā)的經(jīng)濟(jì)自平衡是一個(gè)片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目至關(guān)重要的因素，也是片區(qū)開發(fā)投融資的基礎(chǔ)。就片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目資金性質(zhì)細(xì)分而言，片區(qū)開發(fā)投資包括兩大類型：土地熟化投資、社會(huì)事業(yè)投資。（此處暫不考慮完全市場(chǎng)化投資的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目）
類型1：土地熟化投資
業(yè)內(nèi)常常表述為一級(jí)開發(fā)、做地等術(shù)語。主要包括片區(qū)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、全過程工程咨詢、評(píng)估、征地、拆遷、安置、市政基礎(chǔ)設(shè)施等符合國(guó)家政策的土地整理前期工作的投資。
土地熟化涉及土地儲(chǔ)備，在具體操作上，必須按照土地儲(chǔ)備預(yù)算政策進(jìn)行實(shí)施。用于征地拆遷以供地方政府收購(gòu)收回土地的資金，必須是以不附帶償還責(zé)任以單項(xiàng)形式支付的資金，不允許以債權(quán)債務(wù)等形式或其他變相的違規(guī)舉債。
類型2：社會(huì)事業(yè)工程投資
社會(huì)事業(yè)投資，為土地熟化后，在其上進(jìn)行公共服務(wù)等物業(yè)的投資開發(fā)。主要包括在區(qū)域開發(fā)經(jīng)濟(jì)自平衡的框架下實(shí)施的文化教育、體育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生等公共設(shè)施建設(shè)的投資。
社會(huì)事業(yè)工程投資，從預(yù)算口徑的角度，這不可能計(jì)入到土地熟化投資，而必須單獨(dú)列入一般公共預(yù)算。社會(huì)事業(yè)投資也由三類構(gòu)成：經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目、準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。
歸納總結(jié)多個(gè)片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目投融資實(shí)際情況，一般存在兩大共性難點(diǎn)：合規(guī)性審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、資金還款來源和能力不足。
共性難點(diǎn)1：合規(guī)性審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)
在目前防范化解地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，《政府投資條例》（國(guó)務(wù)院令第712號(hào)）等規(guī)范地方政府投融資行為、防控隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一系列政策不斷出臺(tái)并嚴(yán)格實(shí)施的大背景下，一大批項(xiàng)目陷入了合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)和地方政府隱性債審查風(fēng)險(xiǎn)，被迫中止；
合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)主要存在三個(gè)方面：一是違規(guī)舉債，嚴(yán)令禁止；二是預(yù)期土地出讓金作為還款來源，不符合政策要求；三是地方政府承諾兜底，產(chǎn)生隱性債務(wù)。
共性難點(diǎn)2：資金還款來源和能力不足
片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目在向金融機(jī)構(gòu)等融資時(shí)，金融機(jī)構(gòu)主要關(guān)注三個(gè)問題，做什么需要貸款融資？用什么還款？是否能還得上？貸款用來做什么，這個(gè)自然不是問題。用什么還款和是否能還得上，各個(gè)項(xiàng)目表現(xiàn)不一。很多項(xiàng)目正是因?yàn)檫€款來源單一、經(jīng)營(yíng)收入難于支付貸款，都沒能搞定貸款。
土地熟化依托土地儲(chǔ)備預(yù)算政策，通過土儲(chǔ)專項(xiàng)資金和相關(guān)融資一般情況下都能夠給予解決。社會(huì)事業(yè)投資一般來源于政府一般公共預(yù)算。當(dāng)前地方財(cái)政壓力巨大，對(duì)融資需求日益提升，但社會(huì)事業(yè)投資往往盈利能力受限，且需要較長(zhǎng)時(shí)間培育、較強(qiáng)專業(yè)運(yùn)營(yíng)，若沒有較好包裝和實(shí)施策略，金融機(jī)構(gòu)在還款來源和能力審查較難通過。
片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目資金來源及融資渠道主要可以歸納為三種類型渠道：地方及其他專項(xiàng)資金、項(xiàng)目公司股東注資和項(xiàng)目融資。
渠道1：地方專項(xiàng)資金
1. 地方政府專項(xiàng)債
由地方政府負(fù)責(zé)實(shí)施執(zhí)行，主要投向片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目中，有一定收益的子項(xiàng)目，償還資金用對(duì)應(yīng)的政府性基金或?qū)?yīng)的項(xiàng)目收入作擔(dān)保。例如，片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目中的河道治理、濕地公園建設(shè)等均可使用。
2. 產(chǎn)業(yè)基金
片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目通過產(chǎn)業(yè)基金實(shí)現(xiàn)融資貸款，產(chǎn)業(yè)基金也專項(xiàng)用于區(qū)域內(nèi)相關(guān)的具有一定收益來源的城建項(xiàng)目。主要類型有：政府主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)基金、金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)基金、企業(yè)PPP項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)基金等。
渠道2：股東借款（股東主要指社會(huì)資本方）
社會(huì)資本方通過自身品牌背書、片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目及其他權(quán)益資源等，通過發(fā)行企業(yè)債、股權(quán)融資等方式募集資金，并以資本金注資、增資擴(kuò)股、股東借款等方式，向項(xiàng)目公司注資。
渠道3：項(xiàng)目融資
基于項(xiàng)目融資包括但不限于以下三種：
1、銀行貸款。片區(qū)開發(fā)企業(yè)可以依托項(xiàng)目自身資源資產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目融資，利用已有資產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款，通過如國(guó)開行、地方性銀行等政策性銀行，實(shí)現(xiàn)融資貸款。
2、收益做信托融資。片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目公司委托信托公司向社會(huì)發(fā)行信托計(jì)劃，募集信托資金，然后統(tǒng)一投資于特定的項(xiàng)目，以項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)收益、政府補(bǔ)貼、收費(fèi)等形成委托人收益。
3、資產(chǎn)證券化。片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目涉及基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)建設(shè)等，基于我國(guó)現(xiàn)行法律框架，資產(chǎn)證券化存在資產(chǎn)權(quán)屬問題，但在“基礎(chǔ)資產(chǎn)”權(quán)屬清晰的部分，可以嘗試使用這種金融創(chuàng)新工具，對(duì)片區(qū)開發(fā)融資模式也是一個(gè)有益的補(bǔ)充。
對(duì)于片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目來說，政府與社會(huì)資本方合作，需要關(guān)注以下四個(gè)方面：
1、 融資策劃先行，做好項(xiàng)目包設(shè)計(jì)
以融資可行性作為項(xiàng)目拓展和項(xiàng)目包設(shè)計(jì)的前提條件，在項(xiàng)目策劃階段，保持與銀行等金融機(jī)構(gòu)的密切聯(lián)系，研究片區(qū)開發(fā)中各子類項(xiàng)目等貸款落實(shí)的要件及具體要求，確定項(xiàng)目適宜的投資模式和子項(xiàng)目組合模式。
2、 引入實(shí)力企業(yè)，聚焦強(qiáng)融資能力
如果社會(huì)投資人沒有資金，想先拿下項(xiàng)目再去融資開發(fā)，后期會(huì)是很難操作的，往往都是九死一生，風(fēng)險(xiǎn)極大。因此，片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目一開始，地方政府就要做好合作方融資能力的審查，確保雙方能夠互補(bǔ)，為項(xiàng)目添磚加瓦。
3、 控制資金峰值，調(diào)整年運(yùn)營(yíng)策略
積極關(guān)注市場(chǎng)變化情況，結(jié)合項(xiàng)目土地出讓引導(dǎo)的相關(guān)資金支付延遲節(jié)奏和企業(yè)自身財(cái)務(wù)投資能力，按季度細(xì)化財(cái)務(wù)測(cè)算模型，科學(xué)完善現(xiàn)金流管理機(jī)制，提高資金使用效率。重點(diǎn)關(guān)注自有資金出資、回款時(shí)間對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的敏感度。同時(shí)，做好對(duì)后續(xù)項(xiàng)目持續(xù)融資的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估和動(dòng)態(tài)策略調(diào)整。以年度為管控單元，控制資金峰值，調(diào)整年運(yùn)營(yíng)策略，確保項(xiàng)目建設(shè)和融資有序推進(jìn)。
4、 整合多方優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建共贏大平臺(tái)
片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目涉及的資金量少則幾十億元，高則上百億，是一項(xiàng)涉及面較廣、復(fù)雜而又系統(tǒng)的工程。項(xiàng)目公司作為整體片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施主體，除了按計(jì)劃、按節(jié)點(diǎn)做好用地、規(guī)劃、工程、組織、產(chǎn)業(yè)、融資六大方面的事項(xiàng)外。還需重視資源的整合和共贏平臺(tái)的搭建。通過強(qiáng)大的資源協(xié)調(diào)、整合能力，能夠具備抵御由于政策、市場(chǎng)等不可控因素變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目韌性。通過三大渠道，整合多主體利益，去化解風(fēng)險(xiǎn)，保障項(xiàng)目成功。
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