房東賣(mài)房調(diào)價(jià)，下家該如何維權(quán)
作者：段崇雯律師
單位：上海瑞富律師事務(wù)所
近期國(guó)內(nèi)幾個(gè)大城市再次出現(xiàn)了房?jī)r(jià)突漲，一房難求的局面，上海市房?jī)r(jià)也在悄然上漲，房?jī)r(jià)的上漲催生了買(mǎi)方在與賣(mài)方簽署了售房合同后，賣(mài)方毀約，另行漲價(jià)出售的情況，在此情況下，買(mǎi)方該如何維權(quán)呢？
買(mǎi)方第一個(gè)選擇：要求賣(mài)方繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同并辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
這個(gè)選擇對(duì)于買(mǎi)方而言，明顯的利處是可以以較低的價(jià)格成交買(mǎi)房，規(guī)避了另行購(gòu)房需要按照另行購(gòu)房當(dāng)時(shí)已經(jīng)上漲的價(jià)格買(mǎi)房的弊端，但是存在該訴求有無(wú)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槿绻u(mài)方一房二賣(mài)并且已經(jīng)與第三方辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)，且第三方為善意的情況下，即出現(xiàn)了《中華人民共和國(guó)合同法》第110條規(guī)定的事實(shí)上不能履行合同的情況，那么買(mǎi)方要求繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同的訴求顯然是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。
買(mǎi)方第二個(gè)選擇：不要求賣(mài)方繼續(xù)履行合同但要求賣(mài)方按照定金罰則承擔(dān)違約責(zé)任。
如果買(mǎi)方同意賣(mài)方不再賣(mài)房，并支付了定金的，要求賣(mài)方雙倍返還定金。該訴求的主要法律依據(jù)為《中華人民共和國(guó)合同法》第115條：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！迸e個(gè)例子來(lái)說(shuō)，如果房屋總價(jià)300萬(wàn)元，買(mǎi)賣(mài)雙方約定的定金金額為20萬(wàn)元，在買(mǎi)方支付了定金的情況下，如果賣(mài)方要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，則賣(mài)方需要返還買(mǎi)方40萬(wàn)元。
該情形需要注意的是買(mǎi)賣(mài)雙方需要明確約定定金條款，買(mǎi)方已經(jīng)支付了定金，且定金的金額沒(méi)有超過(guò)合同總金額的百分之二十，如果約定定金金額超過(guò)合同總價(jià)的百分之二十，根據(jù)《擔(dān)保法》第九十一條規(guī)定：“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十?！奔闯^(guò)百分之二十的部分不具有定金罰則的效力，例如雙方約定的定金金額為合同總金額的百分之30%，如果賣(mài)方收了定金但不履行約定債務(wù)，在此情況下人民法院將判決雙倍返還即40%的合同金額，另外的10%按預(yù)付款處理。
買(mǎi)方第三個(gè)選擇：既不要求賣(mài)方繼續(xù)履行合同，也不適用定金罰則追究賣(mài)方違約責(zé)任，而是要求賣(mài)方賠償經(jīng)濟(jì)損失。
在此情況下，買(mǎi)方可以向賣(mài)方主張賣(mài)方因違約而給其造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益的損失。
其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：
一、雙方協(xié)商確定的，從其約定;
二、雙方不能協(xié)商確定的：
(一)原則上可比照最相類(lèi)似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失;
(二)無(wú)最相類(lèi)似房屋比照的，可通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿(mǎn)之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。
最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見(jiàn)的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。
附：上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理“二手房”買(mǎi)賣(mài)案件若干問(wèn)題的解答》(節(jié)選)
1、本解答的適用范圍
答：本解答所涉之 “ 二手房 ” 買(mǎi)賣(mài)，系指買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)合意，出賣(mài)人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付一定對(duì)價(jià)而產(chǎn)生的民事合同關(guān)系。
新建商品房的買(mǎi)賣(mài)及公房使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)贿m用本解答。
2、未經(jīng)房屋共同共有人同意，出賣(mài)人對(duì)外簽訂的 “ 二手房 ” 買(mǎi)賣(mài)合同，效力如何認(rèn)定?
答：審判實(shí)踐中，經(jīng)常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)為由，主張其他共有人對(duì)外簽訂的 “ 二手房 ” 買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。對(duì)此問(wèn)題，應(yīng)區(qū)別不同的情形分別處理。一是房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅為出賣(mài)人一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣(mài)人之間簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)認(rèn)定為有效;但如有證據(jù)證明買(mǎi)受人存有過(guò)錯(cuò)，與出賣(mài)人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。二是房屋出售時(shí)，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效;但買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)人有代理權(quán)，符合表見(jiàn)代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同有效。
3、未經(jīng)在房屋內(nèi)共同居住的其他成員同意，房屋所有權(quán)人對(duì)外簽訂的 “ 二手房 ” 買(mǎi)賣(mài)合同，效力如何認(rèn)定?
答：房屋權(quán)利人個(gè)人購(gòu)買(mǎi)所得的房屋，配偶或其他親屬因婚姻或親屬關(guān)系形成了同住事實(shí)，房屋所有權(quán)人有義務(wù)保障其居住權(quán)益，但該權(quán)益的存在并不構(gòu)成對(duì)房屋所有權(quán)人處分房屋的限制。因此，未經(jīng)在房屋內(nèi)共同居住的其他成員同意并不影響房屋所有權(quán)人對(duì)外簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。
5、當(dāng)事人已就房屋買(mǎi)賣(mài)事宜達(dá)成了具體約定，但未簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本。當(dāng)事人之間的買(mǎi)賣(mài)合同是否成立、有效?
答:《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》是上海市房屋土地資源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示范文本，當(dāng)事人可以約定采用，或參照示范文本訂立買(mǎi)賣(mài)合同。實(shí)踐中,買(mǎi)賣(mài)雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事宜達(dá)成一致意見(jiàn)后,為辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)之需要,大多約定雙方再需簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本。對(duì)此，買(mǎi)賣(mài)合同是否成立、有效應(yīng)根據(jù)雙方的合意情況，予以區(qū)別對(duì)待。
如雙方明確以簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》為買(mǎi)賣(mài)合同成立、生效要件的，從其約定。
如雙方并未作出上述約定，而雙方已經(jīng)簽訂的協(xié)議書(shū)具備了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，應(yīng)視為買(mǎi)賣(mài)合同成立，并認(rèn)定合同有效。雙方約定再簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，只是以格式合同的形式對(duì)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系予以確認(rèn)。當(dāng)事人未簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的，不影響原已成立的合同關(guān)系。
6、合同簽訂后，一方不愿意再履行買(mǎi)賣(mài)合同，而另一方堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的，如何處理?
答：按照約定全面履行合同義務(wù)是合同履行的一項(xiàng)基本原則。因此，除合同另有約定或出現(xiàn)可單方解除合同的法定情形外，無(wú)論是合同簽訂后的預(yù)期違約還是合同履行期屆滿(mǎn)后的實(shí)際違約，如另一方堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的，除符合《合同法》第一百一十條規(guī)定外，應(yīng)責(zé)令雙方繼續(xù)履行。在履行義務(wù)的同時(shí)，另一方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
對(duì)于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。
其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：
一、雙方協(xié)商確定的，從其約定;
二、雙方不能協(xié)商確定的：
(一)原則上可比照最相類(lèi)似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失;
(二)無(wú)最相類(lèi)似房屋比照的，可通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿(mǎn)之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。
最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見(jiàn)的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。
7、 “二手房 ” 買(mǎi)賣(mài)合同中，因房屋質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)糾紛，出賣(mài)人應(yīng)如何承擔(dān)房屋質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任?
答：買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人應(yīng)就買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物向買(mǎi)受人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但由于“二手房”買(mǎi)賣(mài)中的標(biāo)的物一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，買(mǎi)受人對(duì)房屋的瑕疵狀況也應(yīng)有理性的判斷。因此，對(duì)于出賣(mài)人故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。對(duì)于出賣(mài)人已如實(shí)告知瑕疵或買(mǎi)受人已明知瑕疵的，則出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任。對(duì)于房屋的隱蔽瑕疵，如并非出賣(mài)人在裝璜、使用過(guò)程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒(méi)有證據(jù)證明出售一方對(duì)此是知曉的，出賣(mài)人亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但買(mǎi)受人可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開(kāi)發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。
8、當(dāng)事人分別簽訂了幾份買(mǎi)賣(mài)合同，但約定的房?jī)r(jià)不一致。現(xiàn)當(dāng)事人對(duì)于房屋成交價(jià)格產(chǎn)生爭(zhēng)議，如何認(rèn)定?
答：對(duì)于前后合同約定的房?jī)r(jià)不一致這一情況，根據(jù)后合同優(yōu)先于前合同的原則，原則上應(yīng)以后訂立的合同為準(zhǔn)。如一方當(dāng)事人確有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅、騙取貸款等，而故意在此后的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》等合同中訂立虛假價(jià)格的，因該項(xiàng)變更非雙方變更房?jī)r(jià)的真實(shí)意思，且具有非法目的，不應(yīng)予以認(rèn)定，仍應(yīng)以前合同約定的成交價(jià)履行。
判斷時(shí)，除由提出異議方承擔(dān)舉證責(zé)任外，還應(yīng)結(jié)合前后合同簽訂后的履行情況、前后合同約定的成交價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。此外，對(duì)于當(dāng)事人確存在規(guī)避納稅、騙取貸款等行為的，可一并建議相關(guān)部門(mén)予以處理。
9、買(mǎi)賣(mài)合同成立后，出賣(mài)人未能自動(dòng)履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)義務(wù)。對(duì)此，實(shí)踐中買(mǎi)受方既有主張確權(quán)的，也有要求出賣(mài)人履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)義務(wù)的，如何處理?
答：在買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中，雙方間存在的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買(mǎi)受人只能依據(jù)合同約定，要求出賣(mài)人履行合同義務(wù)，包括按約將標(biāo)的物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給買(mǎi)受人。買(mǎi)受人不能依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同而直接取得標(biāo)的物的所有權(quán)，實(shí)踐中也可能由于出現(xiàn)法律上或者事實(shí)上不能履行等法定情形，而導(dǎo)致買(mǎi)受人不能實(shí)際取得標(biāo)的物所有權(quán)的情況發(fā)生。同時(shí)，確權(quán)之訴系對(duì)民事權(quán)利是否存在、如何歸屬等加以確認(rèn)，而如前述，在出賣(mài)人未自動(dòng)履行所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)前，買(mǎi)受人尚未取得標(biāo)的物的所有權(quán)，其依據(jù)合同約定要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有，缺乏基礎(chǔ)。因此，對(duì)出賣(mài)人不履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)義務(wù)的，買(mǎi)受人不能直接要求確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有，只能按合同約定要求出賣(mài)人履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)義務(wù)。
10、二手房買(mǎi)賣(mài)中，當(dāng)事人因戶(hù)口問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，法院是否處理?
答：對(duì)于“二手房”買(mǎi)賣(mài)中，當(dāng)事人約定出賣(mài)人遷出戶(hù)口，并由買(mǎi)受人遷入戶(hù)口，但嗣后因出賣(mài)人拒不遷出戶(hù)口而引發(fā)糾紛的，我們已在2003年第3期《民事法律適用問(wèn)答》中，對(duì)此問(wèn)題作了明確，但實(shí)踐中仍有不同理解。經(jīng)研究，我們認(rèn)為，當(dāng)事人雖在買(mǎi)賣(mài)合同中就戶(hù)口遷移事宜作出了約定，但戶(hù)口遷移涉及相關(guān)行政部門(mén)的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。經(jīng)釋明后，當(dāng)事人仍堅(jiān)持主張遷移戶(hù)口的，應(yīng)裁定不予受理或駁回起訴。
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