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如何衡量一個(gè)城市的發(fā)展?jié)摿εc活力？
2017年2月9日，仲量聯(lián)行發(fā)布了“2017年城市發(fā)展動(dòng)力指數(shù)”榜單，評(píng)選出全球最具活力的30座城市。與以往“全球宜居城市排名”、“GDP增速排名”等排名不同，這份榜單主要關(guān)注一個(gè)城市未來(lái)的發(fā)展?jié)摿εc前景，對(duì)我們進(jìn)行全球投資也更有指導(dǎo)和借鑒意義。
仲量聯(lián)行是世界五大知名房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)之一，該機(jī)構(gòu)主要考察了全球各地的134個(gè)主要商業(yè)中心，從社會(huì)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)、科技、教育、人口和環(huán)境等42個(gè)指標(biāo)加以分析，并跟蹤這些城市的經(jīng)濟(jì)及其商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況，最終得出“城市發(fā)展動(dòng)力指數(shù)”排名，確定了最具活力的部分城市。
印度城市班加羅爾首次拔得頭籌，中國(guó)共有五座城市上榜，其中上海位列第四。下圖是前三十城市的完整排名。
（全球最具活力的30個(gè)城市，來(lái)源：仲量聯(lián)行）
1亞太地區(qū)“霸占”榜單 印度力壓中國(guó)
從上圖的排行榜我們可以發(fā)現(xiàn)，一半以上的城市來(lái)自亞太地區(qū)。最近幾年，歐洲難民危機(jī)纏身、恐怖襲擊時(shí)有發(fā)生，美國(guó)受總統(tǒng)換人影響經(jīng)濟(jì)增速放緩，在此背景下，亞太地區(qū)的影響力逐步上升。
今年印度更是力壓中國(guó)，在前三十排名中占據(jù)六席，中國(guó)只有五座城市擠進(jìn)榜單，僅上海進(jìn)入了前十。但就在兩年前，榜單的前十還是中國(guó)城市的天下，近兩年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的下行壓力不斷增大，相比之下，印度經(jīng)濟(jì)卻是順勢(shì)崛起。
（2015年、2017年城市發(fā)展動(dòng)力指數(shù)排名前十，來(lái)源：JLL）
隨著亞太地區(qū)的不斷發(fā)展，許多大城市正成為世界級(jí)的貿(mào)易和創(chuàng)新中心。印度城市班加羅爾就是最典型的的代表，今年它戰(zhàn)勝倫敦，首次排在榜首。班加羅爾有“亞洲硅谷”之稱(chēng)，作為印度的科技中心，吸引了很多世界領(lǐng)先的科技公司，并培養(yǎng)出許多成功的創(chuàng)業(yè)公司，而科技和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展刺激了房地產(chǎn)的需求。
但目前班加羅爾也面臨許多不可回避的問(wèn)題，如基礎(chǔ)設(shè)施匱乏，規(guī)劃不足和環(huán)境惡化等問(wèn)題。可以說(shuō)它離世界級(jí)城市還有很長(zhǎng)一段距離要走。除班加羅爾外，海德拉巴、普納、欽奈、德里和孟買(mǎi)五個(gè)印度城市，都進(jìn)入了榜單的前三十位。2016年印度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為6.6%，排名世界第五。
其他亞太地區(qū)的城市，如越南的胡志明市和河內(nèi)，也表現(xiàn)突出。近兩年來(lái)，越南成為亞洲涌起的一顆新秀，經(jīng)濟(jì)猶如插上騰飛的翅膀，GDP快速增長(zhǎng)，而作為越南首都和全國(guó)第二大城市的河內(nèi)和胡志明市，在房產(chǎn)市場(chǎng)、吸引年輕勞動(dòng)力方面都表現(xiàn)不凡。
憑借戰(zhàn)略區(qū)位優(yōu)勢(shì)、更年輕的勞動(dòng)力和更低廉的工人薪金，越南已經(jīng)成功地將三星、英特爾、西門(mén)子的制造基地從中國(guó)吸引到了國(guó)內(nèi)。而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，及外資的不斷涌入，這兩個(gè)城市的房產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出房?jī)r(jià)高、出租率高、租金高的情況，胡志明市寫(xiě)字樓的高租金幾乎可以比肩中國(guó)的北上深。
2以小見(jiàn)大，中國(guó)城市格局悄然變化
盡管經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，但中國(guó)仍有五座城市躋身前30名，包括上海（第4名）、北京（第15名）、深圳（第22名）、杭州（第26名）和南京（第29名）。而我們常說(shuō)的北上廣的廣州，從2014年第一份榜單到現(xiàn)在，都是榜上無(wú)名。
對(duì)比2016年的榜單，今年只有上海進(jìn)入前十，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資對(duì)于推動(dòng)上海近來(lái)的強(qiáng)勁發(fā)展至關(guān)重要。中國(guó)對(duì)金融行業(yè)不斷解除管制，對(duì)上海也已產(chǎn)生了積極的影響，越來(lái)越多的商業(yè)銀行在上海設(shè)立分行，'滬港通'也已開(kāi)通，上海也正引領(lǐng)全國(guó)國(guó)有企業(yè)改革的浪潮。
（2016-2017年城市發(fā)展動(dòng)力指數(shù)排名前十，來(lái)源：JLL）
值得關(guān)注的是，杭州首次登上榜單，這主要得益于其已成為一座新興的創(chuàng)新樞紐城市，也是對(duì)中國(guó)城市格局變化的一種反映。在著名電商阿里巴巴的興起和國(guó)際擴(kuò)張的帶動(dòng)下，杭州作為一個(gè)不斷發(fā)展的科技中心開(kāi)始崛起。作為2016年G20峰會(huì)的舉辦地，提高了杭州的國(guó)際知名度，同時(shí)帶來(lái)了新的投資，并促進(jìn)了其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的改善。
作為長(zhǎng)三角城市群中一部分的南京，經(jīng)濟(jì)不斷加速發(fā)展，成功擠入今年的前三十強(qiáng)。而作為長(zhǎng)三角城市群中唯一一個(gè)特大城市，未來(lái)南京的城市面貌也將發(fā)生很大變化。
3那些落榜的大城市
非常引人注目的一點(diǎn)是，在亞洲霸占半數(shù)榜單的情況下，亞洲的兩個(gè)大城市，日本東京和韓國(guó)首爾都跌出了排名的前三十。
前文說(shuō)到，仲量聯(lián)行主要考察42個(gè)指標(biāo)，而這42個(gè)指標(biāo)又可以進(jìn)一步分為三大指數(shù)：社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)，包括該城市的GDP、人口、外商直接投資額和是否為大型公司的總部等；房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)力指數(shù)，包括房地產(chǎn)建造、租金、投資額和房產(chǎn)透明性等；高產(chǎn)值孵化器指數(shù)，即該城市的長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)力，包括教育、創(chuàng)新和環(huán)境等因素。
東京和首爾的長(zhǎng)期發(fā)展表現(xiàn)較好，但近期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房產(chǎn)市場(chǎng)上都表現(xiàn)得動(dòng)力不足。受總統(tǒng)樸槿惠“閨蜜門(mén)”事件、執(zhí)意部署薩德系統(tǒng)，中國(guó)對(duì)韓實(shí)施限韓令的影響，2016年韓國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑，發(fā)展緩慢。
另一方面，近期日本的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，主要依賴(lài)于外部的需求以及財(cái)政刺激，也就是說(shuō)，這一增長(zhǎng)的潛力有限，而特朗普的貿(mào)易保護(hù)主義完全有可能攪亂全球貿(mào)易，這些都使得日本經(jīng)濟(jì)增速過(guò)緩。
與東京和首爾類(lèi)似，新加坡和香港都是十分有競(jìng)爭(zhēng)力的城市，但卻都與榜單前三十無(wú)緣，主要是受房產(chǎn)市場(chǎng)的影響。在政府嚴(yán)控政策及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不景氣的背景下，新加坡房?jī)r(jià)增幅一直保持在較低水平，2016年第四季度新加坡房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.4%，為連續(xù)13個(gè)季度下跌，2016年其全年房?jī)r(jià)下跌了3%。
而對(duì)于香港房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，樓價(jià)高、租金貴一直是困擾香港民眾的嚴(yán)峻民生問(wèn)題，盡管政府采取了一系列房?jī)r(jià)調(diào)控措施，房?jī)r(jià)仍居高不下，香港連續(xù)七年成為全球住宅價(jià)格最高的城市，同時(shí)市中心可供開(kāi)發(fā)的土地接近枯竭，房產(chǎn)市場(chǎng)前景堪憂。
4大哥和小弟：排名變化較大的城市們
仲量聯(lián)行從2014年起連續(xù)發(fā)布城市發(fā)展動(dòng)力指數(shù)排行榜，對(duì)比下圖中四份排行榜，變化最大的要數(shù)英國(guó)倫敦。2015年和2016年倫敦都高居榜首，而在今年的榜單中，突然下降到第六名。
（2014-2017年城市發(fā)展動(dòng)力指數(shù)，來(lái)源：JLL）
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