2017年2月份，上海市人民政府辦公廳發(fā)布延長《關(guān)于鼓勵社會各類機構(gòu)代理經(jīng)租社會閑置存量住房試行意見》的通知，有效期延至2019年2月28日。這意味著上海“N+1”將繼續(xù)合法！
《關(guān)于鼓勵社會各類機構(gòu)代理經(jīng)租社會閑置存量住房試行意見》于2015年1月發(fā)布。文件中明確指出，單套住房內(nèi)使用面積12平方米以上的客廳（起居室），可以作為一間房間單獨出租使用，但餐廳、過廳除外。客廳單獨出租使用的，客廳（分隔后）和與之相連的餐廳等均應(yīng)當(dāng)具備直接采光和自然通風(fēng)條件，室內(nèi)及套內(nèi)的入口過道應(yīng)當(dāng)符合國家和本市住宅設(shè)計規(guī)范的要求，不得破壞房屋承重結(jié)構(gòu)，并且符合本市居住房屋最小出租單位、居住人數(shù)限制、最低承租面積和消防安全管理的相關(guān)規(guī)定。
安全、合規(guī)的“n+1”,該怎么做
《意見》明確代理經(jīng)租機構(gòu)必須具備企業(yè)法人主體資格，并取得工商登記注冊“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”經(jīng)營范圍，具備一定經(jīng)營規(guī)模、較強管理能力和良好社會信譽，依法履行租賃住房治安和人口管理責(zé)任。
5月11日，寶山區(qū)召集該區(qū)包括自如、青客等公寓機構(gòu)人員召開會議，明確區(qū)域內(nèi)《“代理經(jīng)租”企業(yè)備案流程》，以確保寶山區(qū)區(qū)域內(nèi)租賃行業(yè)的健康發(fā)展。
以下為此次“代理經(jīng)租”企業(yè)備案流程內(nèi)容：
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寶山區(qū)《“代理經(jīng)租”企業(yè)備案流程》
為規(guī)范我區(qū)“代理經(jīng)租”企業(yè)進(jìn)行合法租賃、確保我區(qū)租賃行業(yè)健康發(fā)展，現(xiàn)制定“代理經(jīng)租”企業(yè)備案流程如下：
一、經(jīng)市場監(jiān)督管理部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照中必須具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的經(jīng)營范圍。
二、到區(qū)房管局辦理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)備案。
三、獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)備案后，到房管局房屋安全管理所（執(zhí)法一、二、三分隊）以及房源所在地的街鎮(zhèn)（園區(qū)）“群租”專項整治推進(jìn)工作聯(lián)席會議辦公室報備登記具體房源信息，并及時更新。
四、由街鎮(zhèn)（園區(qū)）“群租”專項整治推進(jìn)工作聯(lián)席會議辦公室組織抽查“代理經(jīng)租”企業(yè)房源是否符合規(guī)定，符合的予以準(zhǔn)入，不符合的責(zé)令整改。暫時不符合“代理經(jīng)租”運行要求的企業(yè)，待自行確認(rèn)所有房源整改完成后繼續(xù)進(jìn)入抽查流程，抽查合格后，方可繼續(xù)運營。
五、如遇居民投訴，對有備案信息的房源，將由執(zhí)法人員進(jìn)行告知，并給予3天自行整改時間；對未及時進(jìn)行備案申報的“代理經(jīng)租”企業(yè)房源，將視同違法“群租”房屋處理，不再另行通知。
六、年底各街鎮(zhèn)（園區(qū)）將對轄區(qū)內(nèi)的“代理經(jīng)租”公司進(jìn)行考核，考核成績不合格的企業(yè)將不再被納入“代理經(jīng)租”企業(yè)備案名單。
此次《“代理經(jīng)租”備案流程》優(yōu)先發(fā)布的是上海寶山區(qū)，據(jù)參會公寓從業(yè)者表示，后期上海其它區(qū)域也將會繼續(xù)跟進(jìn)，“n+1”合法化，寶山區(qū)先行一步。
以上備案流程部分內(nèi)容在上海各區(qū)是相通的，想要做好“代理經(jīng)租”這件事兒，需要做好以下事情：首先，“代理經(jīng)租”企業(yè)拿到的經(jīng)市場監(jiān)督管理部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照中必須具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的經(jīng)營范圍；其次，參與“代理經(jīng)租”的企業(yè)需要到該區(qū)房管局辦理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)備案。
“代理經(jīng)租”企業(yè)在獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)備案后，需要到區(qū)房管局房屋安全管理所以及房源所在地的街鎮(zhèn)（園區(qū)）綜合整治辦公室登記具體房源信息，并及時更新。
對于品牌公寓而言，需要注意的是由街鎮(zhèn)（園區(qū)）“群租”專項整治推進(jìn)工作聯(lián)席會議辦公室組織抽查“代理經(jīng)租”企業(yè)房源是否符合規(guī)定，符合的予以準(zhǔn)入，不符合的責(zé)令整改。暫時不符合“代理經(jīng)租”運行要求的企業(yè)，待自行確認(rèn)所有房源整改完成后繼續(xù)進(jìn)入抽查流程，抽查合格后，方可繼續(xù)運營。
繼續(xù)嚴(yán)打“非改居” 集中式公寓危機重重
據(jù)了解，集中式“白領(lǐng)公寓”將繼續(xù)遭遇嚴(yán)打。日前，寶山區(qū)規(guī)劃和土地管理局等部門聯(lián)合發(fā)出一份《寶山區(qū)“非改居”處置實施意見（試行）》（簡稱“《實施意見》”）的通知，自2017年5月1日起試行，試行期2年。
《實施意見》指出，非居住類房屋是指商業(yè)、辦公、地下空間等非居住類建筑?！拔锤淖冊泻戏ńㄖY(jié)構(gòu)、未增加建筑面積、由非居住類改為居住類并用于出租營利的；改變原有合法建筑層數(shù)、增加建筑面積、存在破壞承重結(jié)構(gòu)行為并用于出租營利的；存在上述兩種行為，但僅用于單位或個人自住的”等三類住房被列入整頓范圍的“非改居”。
《實施意見》強調(diào)，“非改居”的認(rèn)定必須同時滿足屬于合法的閑置倉庫、廠房等非居住類房屋非法改造；用于出租給他人居??；以贏利為目的等三個條件。
而在4月21日，上海出臺了《關(guān)于加強本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定》。文件中規(guī)定辦公用地的出讓合同中應(yīng)明確辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公，商業(yè)用地出讓合同中未經(jīng)約定，不得建設(shè)公寓式酒店；辦公、商業(yè)可售部分以層為單元進(jìn)行銷售。商業(yè)、辦公、商品住宅自持面積不得整體、分割轉(zhuǎn)讓。
政策形勢依然嚴(yán)峻，前期上海已經(jīng)有大量公寓從業(yè)者進(jìn)入集中式公寓領(lǐng)域，用閑置倉庫、廠房等非居住類房屋改造公寓項目不在少數(shù)，集中式公寓項目一般投入都比較大，大量公寓從業(yè)者都將面臨巨大損失。
這也提醒后來者，萬億級的公寓行業(yè)，不斷受到政府重視，政策、規(guī)則越來越多，不能再走老路，必須合法、合規(guī)經(jīng)營，才能贏得長久發(fā)展。
公寓次世代原創(chuàng)發(fā)布
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