每天悠閑自在
偶爾喝喝茶打打牌
想起來就收收租
做一個愜意的包租婆
這應該是不少人
夢想中的生活吧
但當包租婆的煩心事并不少
比如遇到租客拖欠租金
該怎么辦呢？
而今天故事的主人公竟然采取了
停電換鎖的方式......
2017年1月，甲公司與乙公司簽訂了《房屋租賃合同》，約定甲公司將376.06平方米的A房屋租賃給乙公司使用，租賃期自2017年3月3日起至2020年3月2日止。雙方還對房屋租賃作了如下約定：
租賃單價為2.23元/天/平方米，物業(yè)管理費為4.98元/月/平方米，公攤能耗費為1.38元/月/平方米。
租金、物業(yè)管理費、公攤能耗費每半年支付一次，首次費用應于入住前的30天之前支付，以后每次支付需提前30天支付。
乙公司逾期支付上述費用，自逾期之日起每日按月租金額、月度總額的千分之一收取違約金、滯納金。
乙公司未按約定期限交付租金超過約定30天以上的，甲方有權單方解除合同。
裝修期內乙公司免交租金，若租賃期內乙公司提前退租，則乙公司須向甲公司全額補足裝修期的房屋租金，共計12579.21元。
合同簽訂后
乙公司向甲公司交納了2017年9月2日前的
租金、物業(yè)管理費、公攤能耗費
甲公司同時向乙公司交付了A房屋
時光飛逝
轉眼到了收租的日子
然而甲公司一直未收到乙公司2017年9月3日至2018年3月2日期間的租金、物業(yè)管理費、公攤能耗費。于是在2017年8月23日，甲公司向乙公司送達繳費催款通知書，但乙公司收到后依然未繳費。
在多次催要無果的情況下，甲公司在2017年10月11日開始對A房屋停水停電，然而乙公司還是未支付拖欠的費用。
最終
甲公司決定解除雙方的租賃合同
甲公司向乙公司發(fā)出解除租賃合同通知書，并將通知書張貼在A房屋大門上。
甲公司對A房屋換鎖。
而直到2018年1月2日，乙公司才將租賃房屋騰空并還給了甲公司。但拖欠的租金及物業(yè)管理費等一直沒有支付。
甲公司為維護自己的權益
遂訴至鼓樓法院
原告甲公司訴請：
1、確認甲公司、乙公司之間的房屋租賃關系已解除；
2、乙公司支付拖欠租金75475.24元、物業(yè)管理費5537.58元、公攤能耗費1534.51元以及違約金、滯納金，并繼續(xù)按約支付2017年12月2日至實際騰退房屋之日的上述費用及違約金、滯納金；
3、乙公司支付維修期的房屋租金12579.21元，并承擔本案的訴訟費。
被告乙公司辯稱：
乙公司同意解除雙方簽訂的租賃合同，對違約金及滯納金的標準沒有異議。但甲公司于2017年10月11日停水停電，并將租賃房屋門鎖也換了，乙公司無法使用租賃房屋，故不應支付此后的租金及相關費用。
面對他們的說法，
法院又會怎么認定呢？
甲公司、乙公司之間簽訂的房屋租賃合同系雙方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定，合法有效，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
房屋租賃合同是否解除？
根據合同約定，乙公司拖欠租金、物業(yè)管理費、公攤能耗費30日以上，甲公司有權解除合同。乙公司應于2017年8月3日前交納2017年9月3日至2018年3月2日的租金、物業(yè)管理費及公攤能耗費。甲公司于2017年8月23日催告后，乙公司逾期交納上述費用超過30日，甲公司有權解除租賃合同。
甲公司于2017年11月2日將解除合同通知張貼于A房屋大門上，乙公司陳述其未收到解除通知，否認租賃合同于2017年11月2日解除。乙公司于2018年1月2日將A房屋騰空返還甲公司，應視為乙公司以其實際行動終止雙方的合同關系。庭審中，乙公司亦同意解除雙方的租賃合同，法院確認雙方的租賃應于2018年1月2日解除。
租金、物業(yè)管理費、公攤能耗費如何認定？
2017年9月3日至2017年10月11日期間租金、物業(yè)管理費、公攤能耗費，乙公司應當按照合同約定標準支付相應租金、物業(yè)管理費、公攤能耗費。
2017年10月12日至2018年1月2日期間租金，因甲公司對A房屋采取停水停電及更換門鎖措施，導致乙公司不能正常使用租賃房屋，故該期間租金、物業(yè)管理費、公攤能耗費標準應相應進行調整，法院酌定為原標準的30%。
綜上，乙公司應支付甲公司租金52748.80元、物業(yè)管理費為3989.02元、公攤能耗費為1105.39元。合同約定乙公司逾期支付上述費用，應自逾期之日起每日按月租金額、月度總額的千分之一收取違約金、滯納金，乙公司對合同約定違約金、滯納金標準沒有異議，故對甲公司要求乙公司按照合同約定支付違約金、滯納金的訴訟請求，法院予以支持。
乙公司應否支付裝修期租金？
按照合同約定，若租賃期內乙公司提前退租，則乙公司須向甲公司全額補足裝修期的房屋租金，共計12579.21元，因乙公司逾期支付租金，導致合同解除，故對甲公司要求乙公司補足裝修期租金的訴訟請求，于法有據，法院予以支持。
判決如下:
一、原告甲公司與被告乙公司的《房屋租賃合同》于2018年1月2日解除；
二、被告乙公司于本判決生效之日起十日內給付原告甲公司租金52748.80元及違約金，物業(yè)管理費3989.02元、公共能耗費1105.39元及滯納金（自2017年8月3日起按月租金額、月物業(yè)管理費、月公攤能耗費的千分之一計算至實際支付之日止）；
三、被告乙公司于本判決生效之日起十日內給付原告甲公司裝修期房屋租金12579.21元；
四、駁回原告甲公司的其他訴訟請求。
法官說法
房東在出租房屋時,如果租戶沒有按時交納租金，房東應先采取協商的方式來解決問題，同時注意收集租戶居住時間及租金支付情況等證據。如果無法協商解決，房東可以通過合法途徑維護自己的權益，但應避免使用停水停電鎖門等手段，以防承租人不能正常使用房屋，出租人也未能收回房屋，房屋出現空置，造成自己租金收益損失。
來源：南京市中級人民法院
