房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)跑路，工商部門要被追責(zé)？
別怕！弄清自身職責(zé)妥善應(yīng)對(duì)
前幾年，全國(guó)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)“跑路”現(xiàn)象頻發(fā)，隨著這些案件偵破工作的結(jié)束，目前各地已相繼進(jìn)入對(duì)相關(guān)職能部門追責(zé)的階段。在這一階段，除住建部門被紀(jì)檢監(jiān)察部門和檢察機(jī)關(guān)列為被追責(zé)的重點(diǎn)部門外，很多地方的工商部門也被調(diào)查。而紀(jì)檢監(jiān)察部門和檢察機(jī)關(guān)調(diào)查工商部門的依據(jù)是2013年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和工商總局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于集中開展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)專項(xiàng)治理的通知》（建房〔2013〕94號(hào)）和《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》。厘清工商部門在房地產(chǎn)中介市場(chǎng)管理中的職責(zé)，對(duì)我們避免被無(wú)辜追責(zé)至關(guān)重要。筆者為此對(duì)工商部門在房地產(chǎn)中介市場(chǎng)管理中的職責(zé)進(jìn)行了認(rèn)真梳理，供大家參考。
1994年7月5日公布自1995年1月1日起施行的《城市房地產(chǎn)管理法》第五十七條規(guī)定：“……設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)?！钡诹藯l規(guī)定：“違反本法第五十七條的規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款。”這是我國(guó)法律首次明確工商部門介入中介服務(wù)機(jī)構(gòu)監(jiān)管的規(guī)定。1995年10月26日國(guó)家工商局公布實(shí)施《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》，開始全面介入中介市場(chǎng)管理，自此工商部門的“三定”方案中也增加了監(jiān)管中介市場(chǎng)的職能。
但隨著其他相關(guān)主管部門相繼介入專業(yè)中介市場(chǎng)的監(jiān)管，工商部門監(jiān)管中介市場(chǎng)的職能逐漸弱化。以住建部門為例：1996年1月8日建設(shè)部發(fā)布實(shí)施《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（于2001年8月15進(jìn)行修正），開始全面介入房地產(chǎn)中介監(jiān)管。順應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的要求，2004年8月24日國(guó)家工商總局公布實(shí)施經(jīng)修改后的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》，對(duì)監(jiān)管職能進(jìn)行了調(diào)整，取消了發(fā)放經(jīng)紀(jì)資格證書等職能。2010年10月27日住建部、發(fā)改委、人社部聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的監(jiān)管進(jìn)入了新的階段。
參照“新法優(yōu)于舊法、特別法優(yōu)于普通法”的法律適用原則，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》實(shí)施后，對(duì)房地產(chǎn)中介的管理職責(zé)已主要由住建部門行使。這在工商總局的相關(guān)答復(fù)中得到了體現(xiàn)。2015年6月23日，工商總局在《關(guān)于工商部門在房地產(chǎn)中介市場(chǎng)專項(xiàng)治理工作中職責(zé)的答復(fù)意見》中明確指出：“2013年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和工商總局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于集中開展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)專項(xiàng)治理的通知》（建房〔2013〕94號(hào)）中，要求各地嚴(yán)肅查處十類房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的違法違規(guī)行為。依據(jù)職責(zé)分工，工商部門應(yīng)當(dāng)對(duì)其中違反《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行處理，但住建部門對(duì)該行為有專門規(guī)定的，宜由住建部門依照其規(guī)定進(jìn)行處理?！蹦敲?，住建部和工商總局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于集中開展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)專項(xiàng)治理的通知》（建房〔2013〕94號(hào)，下稱《聯(lián)合通知》）中所說(shuō)的十類違法違規(guī)行為，都有哪些屬于住建部門有專門規(guī)定的呢？
我們把《聯(lián)合通知》中所說(shuō)的十類違法違規(guī)行為即“（一）發(fā)布虛假房源信息，造謠、傳謠以及炒作不實(shí)信息誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為；（二）誘導(dǎo)、教唆、協(xié)助購(gòu)房人通過(guò)偽造證明材料等方式，騙取購(gòu)房資格、騙提或騙貸住房公積金、規(guī)避限貸的行為；（三）采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或雇人排隊(duì)制造銷售旺盛的虛假氛圍以及通過(guò)炒賣房號(hào)非法牟利的行為；（四）協(xié)助當(dāng)事人簽訂“陰陽(yáng)合同”規(guī)避交易稅費(fèi)的行為；（五）違反《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，擅自改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，為不符合安全、防災(zāi)標(biāo)準(zhǔn)的房屋提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)以及低價(jià)收進(jìn)高價(jià)租出賺取差價(jià)的行為；（六）侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金的行為；（七）未履行書面告知義務(wù)，強(qiáng)制提供代辦貸款、擔(dān)保服務(wù)并額外收取費(fèi)用的行為；（八）泄露、出售或不當(dāng)使用委托人的個(gè)人信息，謀取不正當(dāng)利益的行為；（九）未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照或未在房地產(chǎn)主管部門備案，擅自從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的行為；（十）借用冒用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員名義簽署房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，以及租借房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格或注冊(cè)證書的行為。”與《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》相對(duì)照，不難看出：
——《聯(lián)合通知》中所說(shuō)的十類違法違規(guī)行為中的前三項(xiàng)，即“（一）發(fā)布虛假房源信息，造謠、傳謠以及炒作不實(shí)信息誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為；（二）誘導(dǎo)、教唆、協(xié)助購(gòu)房人通過(guò)偽造證明材料等方式，騙取購(gòu)房資格、騙提或騙貸住房公積金、規(guī)避限貸的行為；（三）采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或雇人排隊(duì)制造銷售旺盛的虛假氛圍以及通過(guò)炒賣房號(hào)非法牟利的行為”屬于《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條第（三）項(xiàng)所指的“以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)制交易”的違法行為。最近南京市房管局查處的中介炒賣房號(hào)案件就是按《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條第（三）項(xiàng)定性、依據(jù)第三十七條進(jìn)行處罰的（見新聞報(bào)道《房管局發(fā)布對(duì)中介炒賣房號(hào)處罰：取消網(wǎng)簽資格、罰款3萬(wàn)》）。
——《聯(lián)合通知》中所說(shuō)的十類違法違規(guī)行為中的第四項(xiàng)，即“（四）協(xié)助當(dāng)事人簽訂陰陽(yáng)合同規(guī)避交易稅費(fèi)的行為”屬于《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條第（五）項(xiàng)所指的“為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利”的違法行為。
——《聯(lián)合通知》中所說(shuō)的十類違法違規(guī)行為中的第五項(xiàng)，即“（五）違反《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，擅自改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，為不符合安全、防災(zāi)標(biāo)準(zhǔn)的房屋提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)以及低價(jià)收進(jìn)高價(jià)租出賺取差價(jià)的行為”分別屬于《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條第（六）項(xiàng)所指的“改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租”、第（九）項(xiàng)所指的“為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)”、第（二）項(xiàng)所指的“對(duì)交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣（租）出房屋賺取差價(jià)”的違法行為。
——《聯(lián)合通知》中所說(shuō)的十類違法違規(guī)行為中的第六項(xiàng)，即“（六）侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金的行為”屬于《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條第（七）項(xiàng)所指的“侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金”的違法行為。
——《聯(lián)合通知》中所說(shuō)的十類違法違規(guī)行為中的第七項(xiàng)，即“（七）未履行書面告知義務(wù)，強(qiáng)制提供代辦貸款、擔(dān)保服務(wù)并額外收取費(fèi)用的行為”屬于《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第三十三條第（二）項(xiàng)所指的“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)，未向委托人說(shuō)明服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，并未經(jīng)委托人同意的”違法行為。
——《聯(lián)合通知》中所說(shuō)的十類違法違規(guī)行為中的第八項(xiàng)，即“（八）泄露、出售或不當(dāng)使用委托人的個(gè)人信息，謀取不正當(dāng)利益的行為”屬于《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條第（四）項(xiàng)所指的“泄露或者不當(dāng)使用委托人的個(gè)人信息或者商業(yè)秘密，謀取不正當(dāng)利益”的違法行為。
——《聯(lián)合通知》中所說(shuō)的十類違法違規(guī)行為中的第九項(xiàng)，即“（九）未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照或未在房地產(chǎn)主管部門備案，擅自從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的行為”，其中未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的行為屬于國(guó)家工商總局《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》第十八條第（一）項(xiàng)所指的“未經(jīng)登記注冊(cè)擅自開展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)”的違法行為；未在房地產(chǎn)主管部門備案的行為違反了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十一條“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到所在直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案?！钡囊?guī)定。
——《聯(lián)合通知》中所說(shuō)的十類違法違規(guī)行為中的第十項(xiàng)，即“（十）借用冒用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員名義簽署房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，以及租借房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格或注冊(cè)證書的行為”屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證書和注冊(cè)證書的管理問(wèn)題，當(dāng)然應(yīng)由發(fā)證部門即住建部門管理。
綜上，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》實(shí)施后，工商部門在房產(chǎn)中介市場(chǎng)管理中僅有對(duì)《聯(lián)合通知》第（九）項(xiàng)中的“未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照……擅自從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的行為”進(jìn)行監(jiān)管的職責(zé)了，其余職責(zé)均應(yīng)由住建部門及物價(jià)等相關(guān)部門行使。這一精神在2016年7月29日住建部等七部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》（下稱《聯(lián)合意見》）中得到了充分體現(xiàn)?！堵?lián)合意見》第十五條明確規(guī)定：“市、縣房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)中介行業(yè)管理和組織協(xié)調(diào)，加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員管理；價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)中介價(jià)格行為監(jiān)管，充分發(fā)揮12358價(jià)格監(jiān)管平臺(tái)作用，及時(shí)處理投訴舉報(bào)，依法查處價(jià)格違法行為；通信主管部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)中介網(wǎng)站管理，依法處置違法違規(guī)房地產(chǎn)中介網(wǎng)站；工商行政主管部門負(fù)責(zé)中介機(jī)構(gòu)工商登記，依法查處未辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照從事中介業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)；金融、稅務(wù)等監(jiān)管部門按照職責(zé)分工，配合做好房地產(chǎn)中介行業(yè)管理工作?！?/span>
2016年4月29日國(guó)家工商總局以第86號(hào)令發(fā)布《關(guān)于廢止和修改部分工商行政管理規(guī)章的決定》，正式廢止《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》，《聯(lián)合意見》中確定的工商部門僅負(fù)責(zé)“依法查處未辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照從事中介業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)”的職責(zé)與廢止《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》的精神高度契合。
面對(duì)紀(jì)檢監(jiān)察部門和檢察機(jī)關(guān)的調(diào)查，我們基層執(zhí)法人員既要積極配合，又要講明我們的法定職責(zé)，做到該我們承擔(dān)的責(zé)任我們絕不推卸，但不該我們承擔(dān)的責(zé)任我們也絕不當(dāng)“冤大頭”。這既是對(duì)自己負(fù)責(zé)，也是對(duì)我們整個(gè)工商部門負(fù)責(zé)。
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