從各地政府紛紛開展人才爭奪大戰(zhàn)，到棚戶區(qū)改造謹慎使用貨幣化安置，再到三四線城市房地產價量齊增，今年我國活躍于媒體和民眾茶余飯后的眾多熱詞都可以歸結到一個焦點，那就是城鎮(zhèn)化。
城鎮(zhèn)化是一個綜合指標，可以用來衡量當?shù)亟洕l(fā)展情況、基礎設施和人民生活水平，正常情況下的城鎮(zhèn)化的過程應該是：經濟發(fā)展，產業(yè)發(fā)展起來，企業(yè)經營情況好，有旺盛的人才需求和優(yōu)厚的工資待遇，然后高素質人才聚集過來，在當?shù)刭I房、結婚、消費，反向促進當?shù)氐漠a業(yè)發(fā)展，同時拉動一些服務業(yè)需求，吸引周邊勞務人口聚集。
所以一個地區(qū)城鎮(zhèn)化快速推進的表現(xiàn)往往是經濟發(fā)達、人口流入、房價上漲。為了了解目前我國城鎮(zhèn)化的進程和未來發(fā)展的趨勢，我們需要從幾個方面開始分析，第一是從整體上看我國城鎮(zhèn)化的進程。第二是從局部上看不同地區(qū)城鎮(zhèn)化的趨勢和特色。第三是影響城鎮(zhèn)化進程的政策因素（主要是產業(yè)和戶籍）。
一、中國城鎮(zhèn)化的進程
城鎮(zhèn)化的維度很多，包括人口、土地等，生活中最常見的是以人口為衡量，是城鎮(zhèn)人口占總人口的比重，再加上我國特殊的戶籍制度，在我國人口城鎮(zhèn)化還可以分為以常住人口和戶籍人口為口徑的城鎮(zhèn)化。
根據(jù)美國地理學家諾瑟姆對世界各國城市化的研究，世界城市化分為三個階段：
初期（人口城鎮(zhèn)化在30%以下）：農村人口占優(yōu)勢，工農業(yè)生產力水平較低，工業(yè)提供就業(yè)機會少，農業(yè)剩余勞動力得不到釋放。
中期（人口城鎮(zhèn)化30%~70%）：工業(yè)基礎比較雄厚，經濟實力明顯增強，農村勞動生產率提高，剩余勞動力轉向工業(yè)，城市人口比重快速突破50%，而后上升到70%。
后期（人口城鎮(zhèn)化70%~90%）：農村人口向城鎮(zhèn)人口的轉化趨于停止，農村人口占比穩(wěn)定在10%左右，城市人口可以達到90%左右，趨于飽和，這個過程的城市化不再是人口從農村流向城市，而是城市人口在產業(yè)之間的結構性轉移，主要是從第二產業(yè)向第三產業(yè)轉移。
按照上述階段劃分，根據(jù)wind和聯(lián)合國數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)化初期是1949年~1995年，中期是1996年~2032年，后期是2033年以后。當前2017年底我國城鎮(zhèn)人口占總人口的比重是58.52%，已經進入生長理論曲線的中期。根據(jù)圖表【2】顯示，我國中期的前半段城鎮(zhèn)化增速較快，在2017年后城鎮(zhèn)化增速開始放緩。
然而這個城鎮(zhèn)化數(shù)據(jù)只是一個總的數(shù)據(jù)，具體落實到城鎮(zhèn)化過程中的經濟和產業(yè)發(fā)展、人口流動、房地產發(fā)展等都是促進城鎮(zhèn)化的重要過程，接下來我國城鎮(zhèn)化的進程是否會開始放緩，其中的驅動力是什么？
我們認為核心驅動是經濟發(fā)展。
經濟發(fā)展的主要動力是第二、第三產業(yè)的發(fā)展，企業(yè)營利，擴大再生產，提供更多薪酬優(yōu)厚的崗位，由此吸引來更多的人口從事工業(yè)生產，人口城鎮(zhèn)化的本質就是第一產業(yè)從業(yè)人員向第二、第三產業(yè)轉移。
人口城鎮(zhèn)化=（第二產業(yè)從業(yè)人口+第三產業(yè)從業(yè)人口）/總人口
用這個定義來計算，根據(jù)wind數(shù)據(jù)我們將第二、第三產業(yè)的從業(yè)人口總數(shù)，也就是非農人口和我國GDP總量做散點圖發(fā)現(xiàn)，他們之間是對數(shù)關系，即：
非農人口=7850*ln（GDP）-51269
根據(jù)IMF的預計2018年我國的GDP是83.7萬億，2020年是94.7萬億，帶入上式得到2018年預計我國2020年從事二三產業(yè)的人口是5.8億，2023年5.9億。
二、城鎮(zhèn)化空間預測
但是總的城鎮(zhèn)化率只是一個總數(shù)，近年來我國三四線城市在棚改和人口回流驅動下城鎮(zhèn)化率有了明顯提升，從分地區(qū)來看，我國各省城鎮(zhèn)化率中較高的已經達到80%以上，進入城鎮(zhèn)化后期的包括上海（87.9%）、北京（86.5%）和天津（82.9%），其中有13個省級行政單位（上海、北京、天津、廣東、浙江、江蘇、遼寧、附件、重慶、內蒙古、山東、黑龍江、湖北）的城鎮(zhèn)化率均超過全國平均的58.52%。
根據(jù)城鎮(zhèn)化率的三階段，我國除了北京、上海和天津，其他都已經進入到了中期階段。
根據(jù)wind上各省地區(qū)生產總值（收入法）和人口統(tǒng)計，我們計算出2016年各省的人均地區(qū)生產總值，從圖表【6】中可以看出，2016年人均地區(qū)生產總值過十萬的只有北京（11.8W）、上海（11.6W）和天津（11.5W），第四、五、六名分別是江蘇（9.7W）、浙江（8.5W）和福建（7.4W），廣東以7.4W的人均生產總值位居第七位。
如果當?shù)氐娜司鵊DP超過它的城鎮(zhèn)化水平，說明未來一段時間這個地區(qū)從經濟方面考慮對人口的吸引力是比較大的，所以我們用人均GDP/城鎮(zhèn)化率表示一個地區(qū)以經濟驅動的城鎮(zhèn)化率加速度，以城鎮(zhèn)化率為橫軸，人均GDP為縱軸得到的散點圖中，趨勢線上方的點都表示當?shù)氐娜司鵊DP領先于平均城鎮(zhèn)化率，有14個省級行政單位，包括西藏、江蘇、天津、浙江、內蒙古、北京、山東、福建、上海、吉林、河南、新疆、貴州和云南。
并且這些點離趨勢線越遠，表示他們在經濟方面對人才的吸引力越強，排名最高的是人均GDP較低的西藏，其次是江蘇、天津和浙江。
在省的基礎上，我們再以城市為單位劃分，根據(jù)第一財經2017年5月的城市分級榜單，我們將城市劃分成一線、二線、三線和其他四類，將一二三線城市的城鎮(zhèn)人口做成熱力圖如圖表【8】所示，我國一二三線城市的城鎮(zhèn)人口的分布除了長三角、珠三角、京津冀三大城市群之外，渝蓉城市群也是近年來新崛起的城鎮(zhèn)化重心。
要預測未來我國各級城市的城鎮(zhèn)化率和新增城鎮(zhèn)人口，需要各級城市的城鎮(zhèn)化率和總人口，城鎮(zhèn)化率用中國總的城鎮(zhèn)化率歷史數(shù)據(jù)和聯(lián)合國預測數(shù)據(jù)（圖表【10】）以及其他國家的城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)進行預測，比如：
2017年我國一線城市的戶籍城鎮(zhèn)化率加權平均數(shù)為86%，根據(jù)國際經驗來看，中期是城鎮(zhèn)化發(fā)展較快的階段，進入后期階段城鎮(zhèn)化率會明顯放緩，我們假設每年增長1%，達到90%后一直保持在90%。
2017年我國二線城市的戶籍城鎮(zhèn)化率加權平均為46%，根據(jù)聯(lián)合國對我國城鎮(zhèn)化率的預測，我國在2007年時候的城鎮(zhèn)化率也是66.1%（這是常住口徑，所以數(shù)據(jù)比較大，但是增速是相對持平的），所以未來二線城市的城鎮(zhèn)化率與2007年后的總城鎮(zhèn)化率情況類似。
2017年我國三線城市的戶籍城鎮(zhèn)化率加權平均為42%，根據(jù)我國城鎮(zhèn)化率的歷史數(shù)據(jù)我國2004年的城鎮(zhèn)化率是42%，所以三線城市未來的城鎮(zhèn)化率類似于我國2006年后的情況。
總人口的預測就相對簡單了，根據(jù)我們在《2050年，當你老了：中國人口大數(shù)據(jù)》中對我國未來人口的預測數(shù)據(jù)和人口的增長率，假設一線、二線、三線和其他地區(qū)的人口增長率都與總人口增長率相一致，可以預測我國未來一線、二線、三線和四線地區(qū)的總人口。
根據(jù)我國一線、二線、三線和其他地區(qū)的總人口和城鎮(zhèn)化率預測數(shù)據(jù)，可以得到我國分級城市未來的城鎮(zhèn)人口和新增城鎮(zhèn)人口，再結合各地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均住房面積，可以得到未來我國一線、二線、三線新增住房需求。
根據(jù)wind中各城市最近年份（大多是2013年）的人均住房建筑面積，我國一線城市的人均住房面積是29，二線城市36，三線城市34，由此可以計算出未來我國一線、二線、三線城市潛在新增居民的剛需住房面積如圖【11】所示。
根據(jù)圖表【11】，2015、2016年我國二線、三線城市剛需面積大幅上升，一線城市明顯下降，但是2017年以后一二三線新增的剛需住房面積都將明顯走高，在2018-2020年二三線城市因為城鎮(zhèn)化新增的住房需求仍然保持較大增幅，2016-2019年一線城市住房需求開始反彈，2022年后又趨于下降。
上述的分析是基于歷史數(shù)據(jù)和國際組織預測數(shù)據(jù)的測算，但是在現(xiàn)實中我國經濟產業(yè)發(fā)展和人口流動等會受到一些政策影響，這些政策就是分析人口中的干擾變量，我們認為主要有三個因素最重要：第一是產業(yè)政策，第二是戶籍制度。
在我國城鎮(zhèn)化一般是這樣一個過程：一個地區(qū)經濟和產業(yè)發(fā)展起來，盈利良好，需要擴大再生產，所以提供了薪酬優(yōu)厚的崗位吸引人才流入，人才流入后產生了更多的生活服務需求，吸引周邊地區(qū)的勞務人口從事服務性工作。
也就是說，決定城鎮(zhèn)化或者說一個地方的人才吸引力關鍵在兩點，第一是產業(yè)和經濟發(fā)展，也就是有沒有薪酬優(yōu)厚的工作崗位。第二是戶籍制度和公共服務政策，也就是被高薪厚祿吸引過來的人才是否能得到當?shù)氐纳矸菡J可，享受公共服務。
三、影響城鎮(zhèn)化的政策：產業(yè)和戶籍
（一）產業(yè)政策
近年來二三線城市大力發(fā)展經濟，不少城市根據(jù)自身情況提出有特色化的城市發(fā)展戰(zhàn)略，比如江蘇重點發(fā)展電力設備計算機、通信和其他電子設備制造業(yè)等。
（二）戶籍政策
有了產業(yè)和優(yōu)厚的薪資，人才才會被吸引過來，但是與其他國家不同的是，我國由于歷史原因，還存在“城鄉(xiāng)二元制”下的戶籍制度，一定程度上對人口的流動起到一定的限制作用，但是2016年開始，各大中城市為了吸引人口采取了一系列的戶籍開放措施：
