來源：財(cái)經(jīng)早餐
隨著房價(jià)越來越貴，租房正成為當(dāng)下工薪階層的主要生活方式。
近幾年，為了解決一二線城市日益增長的租房需求，長租公寓這種新型的房屋租賃形式，正在得到越來越多的關(guān)注。
2017下半年以來租賃市場(chǎng)火熱，國家各種利好政策集中出臺(tái)，長租公寓行業(yè)迎來井噴式的發(fā)展。
明星投資機(jī)構(gòu)“集火”長租公寓
1月16日，鏈家地產(chǎn)旗下長租公寓品牌“自如”宣布，獲得40億人民幣A輪融資。這不僅是“自如”的首次融資創(chuàng)下的紀(jì)錄，也刷新了中國長租公寓行業(yè)單筆融資之最。據(jù)悉，此輪融資后，“自如”的估值超過200億元人民幣，同行業(yè)中少有出其右者。
根據(jù)老李的了解，鏈家旗下的“自如”是目前分散式長租公寓市場(chǎng)上的一員，其他品牌還有“我愛我家”旗下的相寓、青客公寓、蛋殼等。集中式長租公寓品牌則有魔方、YOU 、泊寓等。
值得一提的是，這筆40億元人民幣的融資幾乎都是出自明星機(jī)構(gòu)。由華平投資、紅杉資本、騰訊三家機(jī)構(gòu)領(lǐng)投，華興新經(jīng)濟(jì)基金、融創(chuàng)中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽資產(chǎn)、新希望等機(jī)構(gòu)跟投。
其中一些明星機(jī)構(gòu)近期十分活躍。騰訊此前剛剛宣布了和鏈家在云技術(shù)層面的合作，又成為“自如”的股東；華平資本是活躍于中國的美國中大型私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)，在神州租車、蔚來汽車、大搜車、獵聘網(wǎng)、美中宜和、魔方公寓都有投資；紅杉資本則是近幾年最成功的股權(quán)投資機(jī)構(gòu)。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，長租公寓行業(yè)目前尚處于跑馬圈地階段，此時(shí)進(jìn)入行業(yè)是很好的時(shí)機(jī)，因行業(yè)尚未進(jìn)入整合期、優(yōu)質(zhì)企業(yè)估值尚未完全釋放出來，未來長租公寓有著廣闊的市場(chǎng)空間。
華興資本曾預(yù)測(cè)，未來中國排名第一的品牌公寓管理公司將會(huì)管理超過100萬間房源。
租房亂像痛點(diǎn)催生長租公寓風(fēng)口
最近三年以來，長租公寓的“風(fēng)口論”一直甚囂塵上。從2014年開始，資本就開始大規(guī)模蜂擁進(jìn)入該領(lǐng)域，總投資額度也在隨后兩年大幅上漲。
公開數(shù)據(jù)顯示，2017年，我國租房市場(chǎng)總規(guī)模在1.38萬億左右。根據(jù)鏈家研究院預(yù)測(cè)，到2020年，租房人數(shù)將達(dá)到1.9億；到2025年，中國租賃市場(chǎng)規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長到2.9萬億元。
但與廣闊的市場(chǎng)前景并不匹配的是，傳統(tǒng)租房體驗(yàn)屢受詬病。
租賃市場(chǎng)信息不對(duì)稱，房屋質(zhì)量參差不齊，配套不全、隨意漲價(jià)等亂象迭出，租戶的居住權(quán)益時(shí)常受到侵犯。
長租公寓的出現(xiàn)正是瞄準(zhǔn)這些行業(yè)痛點(diǎn)來挖掘商機(jī)。
據(jù)老李統(tǒng)計(jì)，目前主要有四類參與者布局長租公寓領(lǐng)域，開發(fā)商類、中介類、酒店類和創(chuàng)業(yè)類。
目前，中國排名前30位的房地產(chǎn)商中，已有三分之一以上的企業(yè)涉足長租公寓，開始規(guī)模化布局。
以萬科為例，2016年，萬科推出長租公寓品牌泊寓，截至2017年中，萬科泊寓累計(jì)獲取房間數(shù)超7萬間，計(jì)劃未來三年拓展45萬間。
此外，2017年10月末，碧桂園獲得中信銀行提供的300億元保障性基金，計(jì)劃三年達(dá)到100萬間的規(guī)模；佳兆業(yè)計(jì)劃三年內(nèi)打造10萬間長租公寓，保利地產(chǎn)也計(jì)劃三年內(nèi)完成30萬套長租公寓房間。
長租公寓正成為一片藍(lán)海，酒店和互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)企業(yè)看似不相干的行業(yè)等也開始大舉進(jìn)入該領(lǐng)域。
如家、華住和鉑濤均推出長租公寓業(yè)務(wù)；青客、魔方、YOU 等初創(chuàng)企業(yè)推出了品牌長租公寓，并占領(lǐng)了一定的市場(chǎng)規(guī)模。據(jù)了解，魔方已完成C輪融資；創(chuàng)業(yè)公司灣流融資4億元，搶灘長租市場(chǎng)份額。
長租公寓：“痛”并前進(jìn)著
盡管仍處在風(fēng)口，但2017年以來，已有一批長租公寓品牌“陣亡”，原因包括經(jīng)營不善、資金鏈斷裂等。多是由擴(kuò)張速度過快、入住率過低等因素造成。
另外，市場(chǎng)的共識(shí)還在于，過低的資產(chǎn)收益率和高企的融資成本，使得目前長租公寓領(lǐng)域盈利空間偏低，也限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。
行業(yè)專家認(rèn)為，前期成本投入大、利潤回報(bào)率不高、回報(bào)周期較長是這個(gè)行業(yè)共同的痛點(diǎn)。
公開數(shù)據(jù)顯示，長租公寓的長期盈利目標(biāo)設(shè)置在6%~7%，但當(dāng)前大多數(shù)品牌的回報(bào)率不及1%。
萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮曾表示，從回報(bào)率來說，公司旗下長租公寓“泊寓”能夠達(dá)到1%-2%的回報(bào)率就已經(jīng)很滿意了。冠寓CEO韓石也曾稱，龍湖集團(tuán)對(duì)長租公寓業(yè)務(wù)更關(guān)注的是把產(chǎn)品做好，三年內(nèi)不考慮盈利問題。
為了解決盈利難題，長租公寓品牌也在創(chuàng)新方面不斷試水，比如REITs等證券化金融創(chuàng)新。自如、新派公寓、魔方公寓近期紛紛發(fā)行了ABS金融產(chǎn)品。
總體來看，長租公寓市場(chǎng)仍處于前期投入期。2018年，隨著居住觀念的升級(jí)和市場(chǎng)的調(diào)整，與租購并舉相關(guān)的租購?fù)瑱?quán)、稅收、金融支持等預(yù)計(jì)都將會(huì)逐步實(shí)現(xiàn)。老李相信，長租公寓也會(huì)逐步迎來更廣闊的發(fā)展空間。
最后老李還有一個(gè)問題想問大家，如果有一天，你可以以合適的價(jià)格拎包入住舒適空間，周圍配套設(shè)施齊全，不用擔(dān)心房東亂漲價(jià)，不用擔(dān)心隱私被泄露，并且租購?fù)瑱?quán)......那么你們還會(huì)選擇買房嗎？
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