2017-07-27 騰飛金鷹
附：
土地增值稅項(xiàng)目登記表（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用）
納稅人識(shí)別號(hào)： 納稅人名稱： 填表日期： 年 月 日
金額單位：元至角分 面積單位：平方米
項(xiàng)目名稱
項(xiàng)目地址
業(yè) 別
經(jīng)濟(jì)性質(zhì)
主管部門
開(kāi)戶銀行
銀行賬號(hào)
地 址
郵政編碼
電 話
土地使用權(quán)受讓（行政劃撥）合同號(hào)
受讓（行政劃撥）時(shí)間
建設(shè)項(xiàng)目起訖時(shí)間
總預(yù)算成本
單位預(yù)算成本
項(xiàng)目詳細(xì)座落地點(diǎn)
開(kāi)發(fā)土地總面積
開(kāi)發(fā)建筑總面積
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
合同名稱
轉(zhuǎn)讓次序
轉(zhuǎn)讓土地面積（按次填寫）
轉(zhuǎn)讓建筑面積（按次填寫）
轉(zhuǎn)讓合同簽訂日期（按次填寫）
第1次
第2次
……
備注
以下由納稅人填寫：
納稅人聲明
此納稅申報(bào)表是根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和國(guó)家有關(guān)稅收規(guī)定填報(bào)的，是真實(shí)的、可靠的、完整的。
納稅人簽章
代理人簽章
代理人身份證號(hào)
以下由稅務(wù)機(jī)關(guān)填寫：
受理人
受理日期
年 月 日
受理稅務(wù)機(jī)關(guān)
簽章
填表說(shuō)明：
1.本表適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)的納稅人，在立項(xiàng)后及每次轉(zhuǎn)讓時(shí)填報(bào)。
2.凡從事新建房及配套設(shè)施開(kāi)發(fā)的納稅人，均應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)，據(jù)實(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)本表所列內(nèi)容。
3.本表欄目的內(nèi)容如果沒(méi)有，可以空置不填。
4.納稅人在填報(bào)土地增值稅項(xiàng)目登記表時(shí)，應(yīng)同時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交土地使用權(quán)受讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)資料。
5.本表一式三份，送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核蓋章后，兩份由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)留存，一份退納稅人。
（2）土地增值稅納稅申報(bào)表單修訂內(nèi)容
在《土地增值稅納稅申報(bào)表（二）》（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用）和《土地增值稅納稅申報(bào)表（五）》（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算方式為核定征收適用）中增加“代收費(fèi)用”欄次。
調(diào)整收入項(xiàng)目名稱，在《土地增值稅納稅申報(bào)表（一）》（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人預(yù)征適用）中增加“視同銷售收入”數(shù)據(jù)列（替代了原來(lái)的“其他收入”數(shù)據(jù)欄），在《土地增值稅納稅申報(bào)表（二）》（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用）、《土地增值稅納稅申報(bào)表（四）》（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用）、《土地增值稅納稅申報(bào)表（五）》（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算方式為核定征收適用）和《土地增值稅納稅申報(bào)表（六）》（納稅人整體轉(zhuǎn)讓在建工程適用）中調(diào)整轉(zhuǎn)讓收入欄次，增加“視同銷售收入”指標(biāo)。
1.3對(duì)土地增值稅原有問(wèn)題的釋疑
1.3.1對(duì)土地增值應(yīng)稅收入確認(rèn)的釋疑
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第五條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）第一條規(guī)定：已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。“營(yíng)改增”前，在處理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的土地增值稅收入確認(rèn)問(wèn)題上，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為銷售發(fā)票上所載金額，即為包含營(yíng)業(yè)稅的價(jià)格?！盃I(yíng)改增”之后，增值稅作為價(jià)外稅，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格為不含增值稅的價(jià)格，故在實(shí)踐中便產(chǎn)生了土地增值稅在計(jì)算應(yīng)稅收入時(shí)是否應(yīng)當(dāng)將增值稅計(jì)算在內(nèi)的疑問(wèn)。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2016年11月10日發(fā)布的《關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）第一條的規(guī)定，明確“營(yíng)改增”后納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，在計(jì)算土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)時(shí)應(yīng)從預(yù)收款中扣除應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。早在2016年4月25日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知 》（財(cái)稅[2016]43號(hào)）第三條也對(duì)土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅額作出了類似規(guī)定。故無(wú)論預(yù)繳還是清算，在確認(rèn)土地增值稅其應(yīng)稅收入時(shí)均不包含增值稅。
1.3.2對(duì)視同銷售行為的釋疑
對(duì)于納稅人將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，在原有營(yíng)業(yè)稅下作為視同銷售需要繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。目前，“營(yíng)改增”新稅政對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售的具體規(guī)定和要求不多，但以生產(chǎn)目的為視同銷售認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的總原則依然適用，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條對(duì)視同銷售的規(guī)定，即單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)、無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，除用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象外，均應(yīng)視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。
關(guān)于營(yíng)改增后視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問(wèn)題，綜合《關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》第二條、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第六條等相關(guān)規(guī)定可知：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入應(yīng)按照本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值的順序和方法確認(rèn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，其收入仍按照本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值的順序和方法確認(rèn)，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
1.3.3 土地增值稅清算后當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算虧損問(wèn)題釋疑
關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)，注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅退稅的情況，早在2010年國(guó)稅總局發(fā)布了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)）對(duì)該情況的處理方式進(jìn)行了規(guī)定?！盃I(yíng)改增”新政后，2016年12月9日國(guó)家稅務(wù)總局又發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第81號(hào)）廢除了此前發(fā)布的2010年第29號(hào)公告，并對(duì)由于土地增值稅清算導(dǎo)致的多繳企業(yè)所得稅退稅問(wèn)題進(jìn)行了進(jìn)一步規(guī)定：
一、企業(yè)按規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且有其他后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，該虧損應(yīng)按照稅法規(guī)定向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度所得彌補(bǔ)。后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是指正在開(kāi)發(fā)以及中標(biāo)的項(xiàng)目。
二、企業(yè)按規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒(méi)有后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，可以按照以下方法，計(jì)算出該項(xiàng)目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻?xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請(qǐng)退稅：
（一）該項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)?，具體按以下公式計(jì)算：各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×（項(xiàng)目年度銷售收入÷整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額）
銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。
（二）該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計(jì)算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。
（三）按照上述方法進(jìn)行土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后，導(dǎo)致相應(yīng)年度應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。
（四）企業(yè)按上述方法計(jì)算的累計(jì)退稅額，不得超過(guò)其在該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度累計(jì)實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅；超過(guò)部分作為項(xiàng)目清算年度產(chǎn)生的虧損，向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。
對(duì)比現(xiàn)已廢止的國(guó)家稅務(wù)總局2010年第29號(hào)公告，“營(yíng)改增”新政后國(guó)家稅務(wù)總局2016年第81號(hào)公告主要是區(qū)分了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有無(wú)后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的情況，進(jìn)行了分別規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，允許按照稅法規(guī)定向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，注銷前由于預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅的計(jì)算方法及退稅方式與“營(yíng)改增”新政前國(guó)家稅務(wù)總局2010年第29號(hào)公告的規(guī)定基本一致。
