李某夫婦家在農(nóng)村，但是憑著他們的辛勤努力，在城市購買了一套房子?，F(xiàn)在兒子大學(xué)畢業(yè)了，也找了個女朋友，為了使兒子一家能在市區(qū)落戶，他們又不想失去農(nóng)村的戶口，就想到把登記在自己名下的房子過戶給兒子。但在過戶的方式上，李某到底是選擇贈與、買賣？他一時拿不定主意。另外在過戶的方式上還有一種繼承，三種過戶方式有各自的優(yōu)缺點，那么采用哪種方式最能避稅或者最劃算呢?請聽詳細分析。
第一種方式是贈與過戶。這種情況需要到公證處進行公證，而且受贈房產(chǎn)不能辦理按揭貸款，辦理過戶的主要費用就是契稅和公證費，契稅為房屋評估價格的3%，公證費用是房屋評估價的1%至2%。可以看出贈與過戶需要繳納的費用最低為房屋評估價的4%-5%。
第二種方式是買賣過戶。這種情況辦理過戶的主要費用有營業(yè)稅、個人所得稅和契稅三種。其中房產(chǎn)證滿2年，土地增值稅是免征的，滿五年，營業(yè)稅是免征的，同時個稅也免征，只需要繳納契稅和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費。如果房產(chǎn)未滿2年，需要繳納土地增值稅5%，未滿五年，需要繳納營業(yè)稅5.5%和個稅1%，同時繳納契稅1%-3%和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費?？梢钥闯鲑I賣過戶需要繳納的費用最低為房屋評估價的1%-3%。
第三種是繼承方式過戶。這種方式只有在父母過世后才會發(fā)生，是將房產(chǎn)繼承給子女，其中包括遺囑繼承和法定繼承，不管哪種繼承，房產(chǎn)繼承的主要費用就是公證費，公證費用是房屋評估價的1%至2%。沒有營業(yè)稅、個稅、契稅、土地增值稅等各種稅費?？梢钥闯隼^承過戶需要繳納的費用最低為房屋評估價的1%-2%。
我們再來看一下過戶后再次出售的情況。第一種贈與過戶，如果贈與住房的房產(chǎn)證滿5年后再出售，可以免繳營業(yè)稅以及個人所得稅，只需繳納少量的手續(xù)費。如果受贈后不足5年即出售房子，或者受贈子女擁有多套房產(chǎn)，按照目前的操作方式，受贈子女只能據(jù)實繳納個人所得稅，即按轉(zhuǎn)讓收入減掉合理費用后征收20%，同時還要繳納轉(zhuǎn)讓收入5.5%的營業(yè)稅。第二種買賣過戶，如果父母采取這種買賣方式過戶后子女再次出售，與普通房產(chǎn)買賣一樣正常辦理。第三種繼承過戶，如果父母采取這種方式過戶給子女，那么再次出售的費用與贈與過戶后再次出售的情況一樣。
通過以上分析，總體來說以繼承的方式最為方便，也是最能避稅的。但畢竟這種方式只有在父母過世后才能發(fā)生，對李某夫婦來說，這種方式不合適。只能選擇贈與和買賣的過戶方式，一般來說，五年以內(nèi)的房產(chǎn)要算是贈與過戶的方式，是最為省錢劃算的，房產(chǎn)證超過五年的話，買賣過戶的方式是更方便省錢劃算的。
