《萬達(dá)哲學(xué)》是最近看的比較細(xì)的一本書，入手這本書的理由第一呢不論如何，萬達(dá)是目前做的最好的商業(yè)地產(chǎn)公司，第二呢是因?yàn)槁犨^一次王健林的演講，覺得干貨還是蠻多的。
入手之后發(fā)現(xiàn)這本書屬于王健林的演講合集，看完之后的最大感受就是。很多時(shí)候，演講的多了，會出現(xiàn)幾個內(nèi)容重復(fù)在說的現(xiàn)象，這個問題演講的人不會發(fā)現(xiàn)，聽演講的不會發(fā)現(xiàn)，但是集結(jié)成冊就發(fā)現(xiàn)了。所以基本上我對于此書的評價(jià)就是：有干貨，但重復(fù)過多。
所以準(zhǔn)備整一個專題，叫一句話脫水總結(jié)萬達(dá)的各種哲學(xué)，幫大家節(jié)約點(diǎn)時(shí)間
萬達(dá)對于房地產(chǎn)遠(yuǎn)期的看法
房地產(chǎn)這行，一般來說成熟期是半個世紀(jì)，城鎮(zhèn)化率達(dá)到80%，人口進(jìn)入老齡化，這才進(jìn)入到相對萎縮的狀態(tài)。王先森在英國老城區(qū)這個房地產(chǎn)發(fā)展絕對進(jìn)入后期的城市購入的房產(chǎn)，目前依然在增值，所以房地產(chǎn)的增值屬性依然存在。
萬達(dá)覺得商業(yè)地產(chǎn)依然有機(jī)會的核心原因
社會零售總額的增長長年保持在15%以上，屬于中國最快速發(fā)展的行業(yè)。最被電商沖擊的屬于目的性消費(fèi)，只占20-30%的比例，其他的體驗(yàn)性消費(fèi)占絕對主力，而且發(fā)展速度更快，電影市場連續(xù)五年40%以上增幅，餐飲市場連續(xù)十年25%以上增幅，而這些恰巧是實(shí)體商業(yè)中心最好的載體
萬達(dá)能成的原因在于幾個：
1、在于極強(qiáng)的談判權(quán)，可以把土地價(jià)壓制到最低。要知道捆綁中國房地產(chǎn)發(fā)展的最大瓶頸就在于高昂的土地成本，而萬達(dá)甩開了這個包袱，那后面還不甩開膀子玩起來啊
2、開發(fā)商業(yè)的同時(shí)有其他物業(yè)保證現(xiàn)金流。我們看到萬達(dá)開發(fā)的除了一個萬達(dá)廣場之外，基本都會有大量的住宅以及其他可銷售物業(yè)保證現(xiàn)金流回籠。對于房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流是命脈，只要現(xiàn)金流不斷，他就有可能去運(yùn)營他的萬達(dá)廣場。
3、資金來自基金運(yùn)作，成本只有4%，可以保證商業(yè)運(yùn)營前期可以忍受一定的財(cái)務(wù)成本，保證購物中心的成功運(yùn)營。
萬達(dá)現(xiàn)金流物業(yè)可以賣的好的核心原因
大量的城市需求有限，但是偏偏萬達(dá)賣的好，核心原因在于拿地時(shí)間大家基本雷同，但是萬達(dá)執(zhí)行力強(qiáng)，出了名的快，可以保證率先入市，最快程度的吸干城市的各種需求，然后把爛攤子留給其他項(xiàng)目。
萬達(dá)可以做快的核心原因
就是所有工作都在拿地之前解決，拿地之后只有執(zhí)行沒有商議。萬達(dá)總部一年有3個月時(shí)間就完全的在做所有計(jì)劃，不參與任何項(xiàng)目的決斷，計(jì)劃做好了剩下的九個月就根據(jù)計(jì)劃實(shí)施。
萬達(dá)招商可以快的核心原因
萬達(dá)的所有租金都是平均租金，全國城市分兩檔，北京上海一檔，其余城市一檔，分別給出一個平均租金，不再就單個項(xiàng)目的租金水平進(jìn)行談判。否則一個項(xiàng)目幾百個招商合同，太浪費(fèi)時(shí)間。
然后再分享一些我摘錄的好詞好句
1、商業(yè)地產(chǎn)不是商業(yè)也不是地產(chǎn)，而是以零售物業(yè)租金收入為目的長期房地產(chǎn)投資行為。目的明確，是以零售物業(yè)租金收入為目的，如果開發(fā)后銷售出去，稱不上商業(yè)地產(chǎn)。
2、購物中心這個產(chǎn)業(yè)，只有發(fā)展房地產(chǎn)信托基金，才能托住這個行業(yè)健康發(fā)展。因?yàn)樗麄兾{的是民間閑資、退休基金、政府基金和保險(xiǎn)基金，他們求穩(wěn)二隊(duì)回報(bào)率要求不高。如果資金回報(bào)率要求8%以上，不可能做好購物中心
3、商業(yè)地產(chǎn)，最需要的就是資金，而且是低成本的，能長期使用的。
4、商業(yè)動線設(shè)計(jì)是關(guān)鍵，五角場的萬達(dá)，就一個設(shè)計(jì)上的調(diào)整，可以增加每年最少2000萬的租金
5、做商鋪銷售，要靠賣大店的現(xiàn)金流平衡回報(bào)率，不要賣小店，小店的租金隨著商業(yè)的升值不斷增加，大店的租金是相對穩(wěn)定的，幾乎很少增長
6、對于做購物中心的程度，一定要先租后建，招商在前，建設(shè)在后
7、萬達(dá)的建安和稅費(fèi)加起來，平均每平米只有3000元左右，為什么這么便宜，就是設(shè)計(jì)階段與進(jìn)駐的各店對接好，沒有無效面積，大堂、電梯、卸貨區(qū)的位置都是反復(fù)計(jì)算好的，所有面積都是能產(chǎn)生租金的。
8、15萬方的商業(yè)，最少需要5家不同業(yè)態(tài)的主力店，超過20家次主力店。但是中國的商業(yè)，次主力店是最難找的
9、關(guān)于主力店和次主力店，世界上有一個趨勢，就是更多的向文化、休閑、健身的業(yè)態(tài)發(fā)展，說穿了，就是為了增加人們的滯留時(shí)間
10、從視覺的角度來看，一眼至少要看到十個店
11、卸貨區(qū)一定要安排在地下
12、商業(yè)項(xiàng)目要3年的培育期，所以基金基本過了三年才收購，他們都要等過培育期，基金只要3%-5%的回報(bào)
13、為什么商業(yè)地產(chǎn)很少有人玩的起來，賣住宅，項(xiàng)目總投資50%以上來自于預(yù)售，而商業(yè)地產(chǎn)不同，錢全部要自己掏，資金是大問題，沒有資金很少能扛得起來。
14、做購物中心有三點(diǎn)。一交通優(yōu)秀，首先考慮車輛進(jìn)出，又要能快速進(jìn)來又要能快速出去。二是選擇好出入口，購物中心的門應(yīng)該放在人們經(jīng)常走的方向。三人流動線最好控制在400米之內(nèi)，人每走400米就容易累
最后再弱弱的吐槽一句：基本上王健林演講好之后都會有個提問互動環(huán)節(jié)，而提問的內(nèi)容也被收編到書里面，但是里面所有的問題基本就是：我有一塊地王總有沒有興趣、我的企業(yè)想進(jìn)入萬達(dá)請問有沒有機(jī)會、王總對于我這樣的創(chuàng)新型企業(yè)會不會有什么扶持計(jì)劃……
就差跪下來擦皮鞋了，這真是一個愛傍大腿的社會
最后說明下，以上文字，除了最后一句，所有觀點(diǎn)都來自于王健林王先生，對與錯大家自行判斷哈。
作者：盧俊 來源：真叫盧俊的地產(chǎn)觀
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