來源：新浪房產(chǎn)綜合
—— 哪些城市的發(fā)展?jié)摿ψ詈茫?——
先不告訴大家結(jié)論，但可以告訴大家一個(gè)簡單粗暴的判斷方法——就是去當(dāng)?shù)爻鞘械慕y(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)查詢統(tǒng)計(jì)公報(bào)，看看這個(gè)城市在過去5年的人口、GDP、本外幣存款量、財(cái)政收入的增長情況怎樣？最好對比同類城市來看。
大家如果用這個(gè)辦法去計(jì)算的話，就可以發(fā)現(xiàn)這樣三個(gè)現(xiàn)象：
南方城市普遍比北方城市好；
省會城市普遍比普通地級市好；
民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，比國有經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)的城市更好 。
1、為什么南方城市普遍比北方城市好？
南方城市離北京遠(yuǎn)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的痕跡與國有經(jīng)濟(jì)的比重沒有北方那么大，民營經(jīng)濟(jì)普遍比北方城市更發(fā)達(dá)。
在今天這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的大背景下，民營經(jīng)濟(jì)比國有經(jīng)濟(jì)更好的抗擊打能力。
除了民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，還一個(gè)原因據(jù)說是南方陽光燦爛？
有可能真是這個(gè)原因，陽光燦爛、雨水充沛，適合戶外活動，人們更加熱衷于經(jīng)濟(jì)建設(shè)。
在美國也是這樣，最近幾年的明星經(jīng)濟(jì)州都在南部，比如德州、佛州，經(jīng)濟(jì)增長和人口增長的勢頭都比傳統(tǒng)的發(fā)達(dá)地區(qū)五大湖、東海岸要好。關(guān)于南方經(jīng)濟(jì)的崛起，美國甚至有一個(gè)說法叫做“陽光地帶?！?br>
2、為什么省會城市比普通地級市要好？
因?yàn)榉?wù)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)的比重越來越高。而省會城市基本就是一個(gè)省的商業(yè)中心、金融中心、人才中心，再加上人口的聚集度最高，在發(fā)展服務(wù)業(yè)上天然具備優(yōu)勢。
另外，中國經(jīng)濟(jì)這幾年的動力機(jī)制已經(jīng)切換，從過去的出口加工業(yè)，變成現(xiàn)在的基建拉動（包括高鐵、地鐵、機(jī)場、港口等），在這個(gè)機(jī)制下面，省會城市顯然更占優(yōu)勢。
比如，最近五年，南京的發(fā)展速度超過蘇錫常，石家莊的速度也超過唐山。要知道5到10年前，這些地級市在省內(nèi)可是力壓省會城市的。
3、民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，為什么普遍比國營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市更好？
5年到十年前，國有企業(yè)還是中國經(jīng)濟(jì)的脊梁，舉國大學(xué)生以考公務(wù)員為榮。可是，這個(gè)世界變得太快了，80后公考大軍在機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)椅上的屁股還沒坐熱，流行已經(jīng)改成了“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”，90后愣頭青們靠著幾張PPT就能忽悠到上百萬風(fēng)險(xiǎn)投資，從此當(dāng)上CEO、迎娶白富美了。
為什么？中國經(jīng)濟(jì)要走出國門，要跟世界級的企業(yè)競爭，當(dāng)然不能再靠窩里橫的國有企業(yè)，還得靠有真功夫的民營企業(yè)。所以，這幾年，民營企業(yè)頻頻拋頭露面，愈發(fā)登堂入室，朝著“國家棟梁”的路子上狂奔。要不然，為什么BAT的老總們時(shí)不時(shí)會成為中央老大的坐上賓？
所以，民營企業(yè)旺的城市，什么都好，比如深圳，比如杭州。國企強(qiáng)、民企弱的城市開始衰退，比如東北城市。
——未來五到十年，哪些城市發(fā)展會有一個(gè)比較大的提升？——
根據(jù)我前面提供的計(jì)算方法，有這樣幾個(gè)城市，在未來五到十年可能會有一個(gè)大的提升——杭州、南京、武漢、鄭州、福州、合肥、東莞、廊坊。
其他城市的爭議可能會小一點(diǎn)，但是廊坊可能會有很多人不服氣。但是你看看最近幾年廊坊的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)會發(fā)現(xiàn)，廊坊不僅是河北省內(nèi)發(fā)展最快的城市，也是全國范圍內(nèi)發(fā)展最快的地級市之一。原因在哪里？北京這個(gè)大胖子，終于開始掙脫行政便捷，反哺周邊城市了！
還一個(gè)可能被忽視的城市是東莞。前兩年，這座城市一直被掃黃潮、企業(yè)倒閉潮、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移潮給困擾著。但是沒關(guān)系，東莞有深圳大哥提攜，倒是通過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移實(shí)現(xiàn)了騰籠換鳥，這不是把華為都給吸引過來了嗎？今年一季度，東莞的GDP名義增長率高達(dá)12%，超過圳圳哥，在主要城市中，僅次于北京與重慶。
靠著深圳這個(gè)大胖子，東莞摘得一手好桃，相信未來會成為深圳企業(yè)最大的騰挪空間。只要深圳吃肉，東莞一定跟著喝湯。從長遠(yuǎn)來看，東莞夾在廣深兩個(gè)一線城市中間，兩邊都摘桃，未來有望躍升廣東第三城。
當(dāng)然，之所以提這些城市，是因?yàn)檫@些城市在未來十年可能會有一個(gè)顯著的提升。倒不是說別的城市就發(fā)展不好，而是說這些城市可能會發(fā)展更快。
——第三個(gè)部分，哪些城市的房子最具投資潛力？——
首先需要厘清一個(gè)問題，一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，與房地產(chǎn)投資價(jià)值，并不形成直接的邏輯關(guān)系。
房地產(chǎn)投資價(jià)值，至少受四個(gè)因素的影響：經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景、當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)結(jié)構(gòu)與投資偏好、當(dāng)?shù)氐墓┣箨P(guān)系、這個(gè)城市在省內(nèi)的首位度。
第一點(diǎn)，如何判斷一個(gè)城市的發(fā)展前景？
剛才說的，去查詢過去五年的人口、GDP、本外幣存款與政府財(cái)政收入增長情況，只是反映過去，不能完全說明未來。
要判斷未來，要看這座城市有沒有新經(jīng)濟(jì)的概念可以炒？
這個(gè)就要分析這座城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，究竟是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，還是新經(jīng)濟(jì)為主？
什么是新經(jīng)濟(jì)？
沒有一定之規(guī)，20年前，你下海到城里擺個(gè)地?cái)?，那就叫新?jīng)濟(jì)。10年前，汽車、石化、造船，就是新經(jīng)濟(jì)，或者你去一線城市炒房子，那也叫新經(jīng)濟(jì)。今天不一樣，互聯(lián)網(wǎng)＋、新能源汽車、智能硬件、生物科技、可穿戴設(shè)備這些，才稱得上新經(jīng)濟(jì)。
第二點(diǎn)，如何知道當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)偏好？
這個(gè)很有意思，暫時(shí)沒有大數(shù)據(jù)可供參考，更多靠感性認(rèn)知。比如浙江與福建的居民，對房地產(chǎn)投資普遍有偏好。
但是西南地區(qū)，比如成都、貴陽，這些城市的消費(fèi)水平很高，甚至在奢侈品消費(fèi)方面都很厲害，但是房價(jià)卻普遍不高。
如果你要去這些城市投資，至少得了解一下當(dāng)?shù)厝藗兊南M(fèi)偏好。
第三點(diǎn)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的供求關(guān)系。
比如杭州的新經(jīng)濟(jì)那么火爆，浙江人又喜歡炒房，為什么在過去幾年的房價(jià)，漲勢一般？一個(gè)重要原因就是前幾年的供應(yīng)量太大，我記得有一年的土地出讓金，杭州甚至超過北京上海。
第四點(diǎn)，就是城市的首位度問題。
比如，城市戰(zhàn)爭曾經(jīng)專門做過一篇文章，成都與武漢是國內(nèi)主要城市中首都度最高的兩個(gè)。這說明這兩個(gè)城市在省內(nèi)具備強(qiáng)烈的統(tǒng)治效應(yīng)與吸附效應(yīng)，也說明這兩座城市的房子具備很強(qiáng)的抗擊打能力。
首位度如何計(jì)算？
比如武漢，你就計(jì)算武漢的GDP與省內(nèi)第二大經(jīng)濟(jì)城市宜昌GDP的比值。
所以，綜合來看，不是只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展才會到影響房價(jià)。反過來，房價(jià)高也不一定能說明這座城市就有多牛。
福建和浙江隨便一個(gè)縣城的房價(jià)，都可能趕超一個(gè)中部省會城市，這能說明什么？舊金山的房價(jià)也比洛杉磯高，但美國第二大城市還是洛杉磯嘛。
大家記住這樣一句話——全世界范圍來看，房價(jià)最高的城市就是兩類：一類是金融中心（香港、紐約、倫敦）；一類是科創(chuàng)中心（硅谷、深圳、班加羅爾）。
為什么這兩類城市的房價(jià)最猛？
錢多！
第五點(diǎn)，旅游城市的房子到底值不值得投資？
我的看法是，自住不錯，投資我不看好。
因?yàn)槁糜纬鞘械囊粋€(gè)通病是房價(jià)高于當(dāng)?shù)鼐用竦膶?shí)際可支配能力。一般來說，這類城市房子的實(shí)際交易頻率是比較低的，一般買家也是買來度假用，不會輕易出手，除非有重大的什么炒作概念。
——第四個(gè)部分，買房注意事項(xiàng)——
一般的注意事項(xiàng)，比如周邊有沒有省一級學(xué)校，有沒有大醫(yī)院，有沒有大的商場，這個(gè)基本靠腳就能去發(fā)現(xiàn)。
比較難判斷的是周邊有沒有什么化工廠、垃圾場之類的危險(xiǎn)地帶。
如何去發(fā)現(xiàn)這類危險(xiǎn)地帶，其實(shí)也有一個(gè)辦法，就是去找你所在城市的規(guī)劃法定圖則。這個(gè)法定圖則上會對每一個(gè)片區(qū)的土地用途做了標(biāo)注。
比如，哪些是商業(yè)用地？哪些是居住用地？哪些是一類工業(yè)用地？哪些是二類工業(yè)用地？哪些是三類工業(yè)用地？
什么意思呢？
一類工業(yè)用地周邊生活區(qū)基本無干擾。二類工業(yè)用地有輕微干擾。三類工業(yè)用地則是對居住和公共設(shè)施等環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的工業(yè)用地。如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機(jī)械制造工業(yè)、化學(xué)工業(yè)、造紙工業(yè)、制革工業(yè)、建材工業(yè)等。
這些東西在法定圖則上面都有標(biāo)注，你能通過是幾類工業(yè)用地來判斷這個(gè)地方有沒有危險(xiǎn)地帶。
當(dāng)然，不是每個(gè)城市都會主動公開這個(gè)法定圖則，我知道深圳是公開的。其他城市如果沒有公開，你可以去所在城市的政務(wù)窗口詢問。
第五部分，郊區(qū)新城的房子值不值得買？
要分情況，郊區(qū)新城有它的優(yōu)勢，那就是新房供應(yīng)量大、容積率低、環(huán)境舒適。
問題是你如何判斷這個(gè)郊區(qū)新城的發(fā)展?jié)摿?？我們知道，很多城市都喜歡搞各種新城，遍地造城。但哪些是真正有含金量的？哪些只是政府配合開發(fā)商賣房子的？
你得學(xué)會辨別。
我覺得，一個(gè)最簡單粗暴的判斷辦法就是你去關(guān)注當(dāng)?shù)厥虚L或者書記的講話，看看他們的講話中，提到哪個(gè)新城的頻率最高、力度最大？
當(dāng)然，不能只看最近半年或者一年，最好看最近三年到五年的講話，這個(gè)很重要。
如果你的政治敏感度高的話，根本不需要這么復(fù)雜，看看每年的政府工作報(bào)告就能找到一些眉目。
所以，郊區(qū)新城的房子，要分情況。有國家級大政策保駕護(hù)航的；有一把手二把手當(dāng)作施政綱領(lǐng)的；當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人口基礎(chǔ)雄厚的……都可以考慮。
——第六個(gè)部分，關(guān)于一線城市的房子——
一線城市的經(jīng)濟(jì)走勢，基本是緊跟國運(yùn)的。
也就是說，如果你判斷國家經(jīng)濟(jì)基本走勢往上在走，一線城市的房價(jià)都還沒到天花板。如果判斷相反，一線城市的房價(jià)就最危險(xiǎn)了。
這個(gè)時(shí)候，反而是二線城市（省會城市為主）的房價(jià)抗擊打能力要強(qiáng)大一些，因?yàn)檫@些城市的房子沒泡沫。
所以，說一線城市的房子抗擊打能強(qiáng)，是沒有根據(jù)的。
香港是全球的一線城市，你看最近20年的香港房價(jià)，基本是大起大落。1997到2003年，跌了70%，這是什么抗擊能能力？東京也有類似的情況。
一線城市房價(jià)抗擊打能力強(qiáng)是個(gè)偽命題，它只是高收益而已。
所以，投資房產(chǎn)，尤其是一線城市的房產(chǎn)，要學(xué)會看國運(yùn)。
如果問我怎么看，我認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)會越來越好，GDP趕超美國是遲早的事情。
