鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！
作者：張春光律師
微信：chinazhang2014
買房人因限購而違約，主要是因為限購導(dǎo)致不能完成過戶，因買房人的原因?qū)е潞贤康牟荒軐崿F(xiàn)。是否限購對于網(wǎng)簽是沒有影響的，只是對之后的過戶有影響（查限購不通過不能過戶）。因此，賣房人一般不能以買房人網(wǎng)簽時是限購對象而拒絕配合網(wǎng)簽，否則賣房人就會構(gòu)成違約。
限購有兩種情形，一種是不能買首套房，第二種是能買首套房但是不能買二套房（但買房人名下已經(jīng)有一套房了）。
對于第一種情形，如果買房人在網(wǎng)前后過戶前不能通過查限購就會構(gòu)成違約，逾期超過合同約定的期間就會構(gòu)成根本違約。但是，如果買房人能夠在過戶前通過查限購，就不會構(gòu)成違約，如買房人在網(wǎng)簽時的社?；騻€稅記錄只差很短的時間的情形（當(dāng)然，這種情形比較罕見）。
對于第二種情形，在房產(chǎn)交易中很常見，即只能買一套房的買房人名下有一套房了還繼續(xù)買第二套房，在其買第二套房的過程中出售其名下的首套房（即所謂的“置換”）。這樣，只要買房人在過戶前能夠把自己的房子賣掉（產(chǎn)權(quán)變更到其下家名下）并且通過查限購，就不會構(gòu)成違約。對于這種情形，賣房人如果以買房人在網(wǎng)簽時限購為由而拒絕配合辦理網(wǎng)簽手續(xù)，就會構(gòu)成違約，買房人可以要求賣房人繼續(xù)履行并支付遲延履行的違約金或者解除合同并支付違約金。
此外，需要注意的是，法院是不審查買房人是否限購的（也沒有權(quán)力審查買房人是否限購），即便賣房人確定買房人在約定的過戶日及合同約定的寬限期內(nèi)仍然不能取得購房資格，也不能以此為由不履行自己的合同義務(wù)，否則賣房人就會構(gòu)成違約。因為是否限購（進(jìn)而導(dǎo)致因買房人的原因?qū)е潞贤荒苈男?，合同目的不能實現(xiàn)），不是賣房人說了算，也不是法院說了算，而是要房產(chǎn)交易中心來認(rèn)定。即在賣房人按約履行了自己的合同義務(wù)的前提下，如果買房人因為限購而不能通過查限購而不能辦理房屋的過戶，導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)，買房人才構(gòu)成違約。對此，請參考上海市浦東新區(qū)人民法院（2013）浦民一（民）初字第37139號和上海市第一中級人民法院（2014）滬一中民二（民）終字第2781號判決。
當(dāng)然，如果賣房人確定買房人在居間合同或居間版的房屋買賣合同約定的過戶日之前不能取得購房資格的，可以參照適用《合同法》第六十八條【應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化；（二）轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；（三）喪失商業(yè)信譽(yù)；（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。當(dāng)事人沒有確切證據(jù)中止履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。】關(guān)于不安抗辯權(quán)的規(guī)定拒絕辦理網(wǎng)簽，但是要嚴(yán)格按照《合同法》第六十九條【當(dāng)事人依照本法第六十八條的規(guī)定中止履行的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方。對方提供適當(dāng)擔(dān)保時，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)履行。中止履行后，對方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力并且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，中止履行的一方可以解除合同。】的規(guī)定履行通知的義務(wù)，并在對方提供適當(dāng)擔(dān)保（擔(dān)保的范圍僅限于如果買房人違約給賣房人造成的損失）之后回復(fù)履行。但是需要注意的是，除非賣房人拿到了房產(chǎn)交易中心出具的買房人查限購不通過的書面告知書，否則不能認(rèn)定賣房人有確切證據(jù)證明買房人在過戶時仍不能取得購房資格。
附：金某與顧某某房屋買賣合同糾紛案
案情簡介：嘉定區(qū)金耀路XXX弄XXX號XXX室（以下簡稱“703室”）于2008年3月登記權(quán)利人為金某父母金某某、黃某某。2015年3月12日，上海市東方公證處出具公證書，被繼承人金雙全、黃偉珠的遺產(chǎn)703室，由金某一人繼承。同年6月17日，金某與顧某某通過滿懿（上海）房地產(chǎn)咨詢有限公司（以下簡稱“滿懿公司”）的居間，簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約某：顧某某向金某購買703室，總房價款人民幣（以下幣種均為人民幣）130萬元；顧某某支付意向金5萬元，如金某在房屋買賣合同上簽字，則該意向金轉(zhuǎn)為定金，以擔(dān)保房屋買賣合同履行；協(xié)議另約某了居間義務(wù)、報酬等。同日，顧某某與金某簽訂《房屋買賣合同》，約某：顧某某向金某購買703室，轉(zhuǎn)讓價為130萬元；為辦理交易過戶手續(xù)之需，雙方同意簽訂示范文本的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；顧某某于簽訂示范文本合同后60日支付首期房款59萬元（含已付定金），第二期房款支付30萬元，同年9月15日前支付40萬元；雙方應(yīng)于顧某某銀行貸款劃入金某收款賬戶后3日內(nèi)對房地產(chǎn)進(jìn)行驗看、清點、確認(rèn)無誤后，由金某交付顧某某，顧某某支付尾款1萬元；雙方應(yīng)于同年9月15日前辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；合同對定金責(zé)任、違約責(zé)任、爭議解決等作了約某。簽訂上述《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》及《房屋買賣合同》時，金某向顧某某出示了公證書。當(dāng)日，顧某某交付金某定金5萬元。同年8月17日，顧某某與金某至滿懿公司簽訂示范文本合同時，顧某某認(rèn)為金某未將703室產(chǎn)權(quán)變更至金某名某，金某則不同意顧某某要求延遲1個月過戶并要求顧某某支付首付款后再變更產(chǎn)權(quán)戶名，雙方發(fā)生爭執(zhí)，未簽訂示范文本的上海市房地產(chǎn)買賣合同，顧某某并報警。2015年9月6日，顧某某向原審法院提起訴訟稱，金某出售的703室沒有取得產(chǎn)權(quán)，且不按約某與顧某某簽訂示范文本合同，致使房屋買賣合同無法履行，故起訴要求：判令解除雙方于2015年6月17日簽訂的《房屋買賣合同》，由金某雙倍返還定金10萬元。原審審理中，金某辯稱，簽訂居間協(xié)議和房屋買賣合同時，已明確告知703室是父母遺產(chǎn)，并出示了公證書，待簽訂示范文本合同后就換產(chǎn)權(quán)證。顧某某系單身限購人員，當(dāng)時其名某還有1套房屋正在辦理出售過程中。2015年8月17日，雙方到中介準(zhǔn)備簽訂示范文本合同時，顧某某提出要求延遲1個月過戶，金某認(rèn)為延遲過戶會造成金某另行購房損失故拒絕，雙方發(fā)生爭執(zhí)。因顧某某行為導(dǎo)致金某再行購買房屋資金鏈斷裂，造成金某損失?，F(xiàn)同意解除房屋買賣合同，因系顧某某違約，故不同意退還定金。原審審理中，經(jīng)金某申請，原審法院通知滿懿公司工作人員李新平、孫芳到庭作證。李新平陳述簽訂買賣合同時告知過顧某某703室是金某父母遺產(chǎn)，雙方約某簽訂居間合同后60天簽訂示范文本合同，簽合同前金某辦理703室產(chǎn)權(quán)更名手續(xù)，要先備案才能簽訂示范文本合同；在簽訂示范文本合同前顧某某要求爭取時間，金某認(rèn)為有損失，沒有協(xié)調(diào)成，金某沒有更名。孫芳陳述雙方約某8月17日簽訂示范文本合同，顧某某交付首期房款后金某去辦703室產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，要先更換產(chǎn)證后備案；因顧某某原有房產(chǎn)沒有過戶，要求金某先更名再支付首付款，而金某要求顧某某先付首付款再更名，雙方意見不一而未簽訂示范文本合同。顧某某對證人陳述認(rèn)為證人與金某有利害關(guān)系，要先備案簽示范文本后才能繼續(xù)履行合同，簽訂示范文本合同時雙方產(chǎn)生爭執(zhí)原因是顧某某要求金某出示能辦理過戶的產(chǎn)權(quán)證明。金某對證人陳述認(rèn)為是先簽訂示范文本合同才能備案，其余無異議。
裁判原文節(jié)選：
一審【上海市嘉定區(qū)人民法院（2015）嘉民三（民）初字第1422號】顧某某與金某經(jīng)居間介紹簽訂房屋買賣合同時，金某向顧某某出示了公證書證實703室是由其一人繼承的遺產(chǎn)，房屋買賣合同是雙方當(dāng)事人真實意思表示，且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。而房屋買賣合同的網(wǎng)上備案即簽訂示范合同，是為辦理過戶手續(xù)之需要，此點在雙方簽訂房屋買賣合同上也已明確。根據(jù)房屋買賣合同中約某的后兩期付款、過戶時間分析，顧某某應(yīng)于2015年8月17日即簽訂示范文本合同時支付首付款；據(jù)金某申請的證人陳述，雙方約某簽示范文本合同前金某辦理703室產(chǎn)權(quán)更名手續(xù)，此后在簽訂房屋買賣合同后顧某某提出要求延遲過戶但未獲金某同意，雙方仍應(yīng)按照房屋買賣合同履行。在雙方約某的簽訂示范文本當(dāng)日，顧某某有理由要求金某先將703室產(chǎn)權(quán)變更至其名某，且703室房屋產(chǎn)權(quán)變更至金某名某后房屋買賣合同才能繼續(xù)履行下去，而金某未變更703室產(chǎn)權(quán)至其名某，顯屬違約，故顧某某要求解除合同的訴請，予以支持，具體解除日期以金某收到本案訴狀副本等應(yīng)訴材料之日2015年9月11日為準(zhǔn)。因金某違約而致合同解除，合同對于定金責(zé)任作了明確約某，故合同解除后，顧某某要求金某按照合同約某雙倍返還定金，也予以支持。
二審【上海市第二中級人民法院 （2016）02民終452號】本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。金某與顧某某于2015年6月17日就703室房屋所簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》及《房屋買賣合同》，均是雙方當(dāng)事人真實意思之表示，亦未違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)恪守。根據(jù)上述買賣合同的約某，雙方當(dāng)事人在履約過程中尚需簽訂示范文本的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（即網(wǎng)簽合同），并于2015年9月15日前辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。雖上述買賣合同未書面約某網(wǎng)簽合同的具體時間，但根據(jù)查明的某某，可以認(rèn)定雙方當(dāng)事人在中介方滿懿公司的安排下，約某于2015年8月17日網(wǎng)簽合同。鑒于703室產(chǎn)權(quán)未登記在金某名某，故如需網(wǎng)簽合同，金某作為出賣人應(yīng)在此之前將703室產(chǎn)權(quán)變更到自己名某。至于顧某某的購房資格問題，網(wǎng)簽合同的時間僅決定購房人是否應(yīng)適用限購政策，而相關(guān)行政職能部門對于是否限購的實質(zhì)審查，實踐中發(fā)生在買賣雙方申報交易、辦理產(chǎn)權(quán)過戶之后。即網(wǎng)簽合同時并不要求對購房人的資格進(jìn)行審查，而是在交易過戶時才會涉及購房人的資格問題?，F(xiàn)顧某某名某原有的金園路房屋已于2015年6月12日與案外人網(wǎng)簽合同，于2015年8月21日申報交易，于2015年9月7日核準(zhǔn)登記在案外人名某。故即使在2015年8月17日雙方約某的網(wǎng)簽合同日期時，顧某某名某尚有其他房屋，但并不影響其網(wǎng)簽合同，且如按雙方原約某的2015年9月15日辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時間節(jié)點看，顧某某名某已無其他房屋，其購房資格并不受影響。金某上訴稱系因顧某某在約某的網(wǎng)簽合同時屬限購對象才導(dǎo)致雙方未能按約網(wǎng)簽合同，理由不成立。即使如金某上訴所稱，其亦未在2015年9月15日之前履行自己的合同義務(wù)。綜上所述，原審法院認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，所作判決并無不當(dāng)，對原審法院的判決，本院予以維持。上訴人金某的上訴理由不成立，對其上訴請求，本院不予支持。
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