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《合同法》第67條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。” 這是關(guān)于先履行抗辯權(quán)的規(guī)定。舉例來(lái)講，如果我向供貨商買100斤牛肉，約定先交貨再付款，如果供貨商沒(méi)交貨，我就可以不付款；如果供貨商只交了90斤牛肉，一般而言我只需支付90斤牛肉對(duì)應(yīng)的價(jià)款，我有權(quán)拒絕供貨商另外10牛肉價(jià)款的支付要求（特殊情況下我還可以要求解除合同，不展開(kāi)）；如果供貨商交付給我的100斤肉不是牛肉，而是馬肉，那我就可以拒絕付款或者按照馬肉的價(jià)格付款。

但是，房屋買賣具有其特殊性，即買房人的付款是可以分N多次付的，但是賣房人的過(guò)戶（或交房）的義務(wù)是一次完成的，如果買房人少付10%的錢，賣房人不可能少過(guò)戶10%的產(chǎn)權(quán)（或少交付10%面積的房屋）。但是，根據(jù)《合同法》第167條第一款（分期付款的買受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部?jī)r(jià)款或者解除合同）的規(guī)定，只有當(dāng)分期付款的買房人未付的房屋價(jià)款達(dá)到五分之一時(shí)，買房人才構(gòu)成根本違約，賣房人才有權(quán)解除合同。此時(shí)，賣房人就很矛盾：如果不過(guò)戶（或交房）則可能構(gòu)成根本違約，如果過(guò)戶（或交房）則可能拿不到那10%的房屋價(jià)款。

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵點(diǎn)就在于賣房人在分期付款的買房人未付房款少于20%（如只有10%）時(shí)，賣房人可否行使先履行抗辯權(quán)。我認(rèn)為，先履行抗辯權(quán)只是暫時(shí)中止合同的履行，而不是終止合同的履行（如解除合同），其效力是“很溫和的”，只要買房人補(bǔ)足了應(yīng)付的價(jià)款，賣房人就可以繼續(xù)履行過(guò)戶（或交房）的義務(wù)。而且這有利于房屋買賣雙方能夠完整地履行自己的合同義務(wù)，減少不必要的糾紛和訴訟。當(dāng)然，房屋買賣具有特殊性，賣房人如果不配合辦理過(guò)戶，買房人的銀行貸款可能就會(huì)過(guò)期（也可能銀行發(fā)現(xiàn)房屋買賣雙方就房屋買賣發(fā)生糾紛而拒絕放貸），就可能不能按照合同的約定將款項(xiàng)付給賣房人，造成買房人根本違約。針對(duì)可能發(fā)生的此種情形，賣房人有義務(wù)（一般認(rèn)為是基于誠(chéng)信原則產(chǎn)生的附隨義務(wù)）書面催告買房人并告知買房人可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

附：莊某等訴周某某等房屋買賣合同糾紛案

案情簡(jiǎn)介：周某某、封某系上海市松江區(qū)榮樂(lè)西路＊＊＊弄＊＊＊號(hào)501室房屋（以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋）產(chǎn)權(quán)登記人。2013年9月30日，莊某作為乙方與周某某、封某作為甲方簽訂《居間合同（買賣）》一份，約定甲方將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓給乙方，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為人民幣（以下幣種相同）161萬(wàn)元，甲方應(yīng)于2013年10月15日前支付首付42萬(wàn)元，于2013年12月31日前支付18萬(wàn)元，貸款100萬(wàn)元以銀行放款為準(zhǔn)，借款合同大約2014年2月20日。等購(gòu)房款到帳后，甲方騰出房屋，搬出時(shí)間為十天。甲方承諾房屋滿五唯一，乙方承諾征信良好。如果甲乙雙方任一方違約，賠償守約方總房?jī)r(jià)的10%。該《居間合同（買賣）》另對(duì)其它相關(guān)事項(xiàng)作了相應(yīng)約定。2013年10月9日，莊某、胡某某與周某某、封某就系爭(zhēng)房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份，約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為155萬(wàn)元，雙方于2014年4月8日前共同至房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)，莊某、胡某某應(yīng)于2013年10月15日前支付45萬(wàn)元，于2014年1月10日前支付1萬(wàn)元，于2014年4月8日前支付108萬(wàn)元。該《上海市房地產(chǎn)買賣合同》另對(duì)其它相關(guān)事項(xiàng)作了相應(yīng)約定。莊某、胡某某支付房款的情況為：2013年9月25日支付定金1萬(wàn)元，2013年10月12日支付房款48萬(wàn)元。2014年4月2日，莊某、胡某某在原審法院起訴周某某、封某，案號(hào)為（2014）松民三（民）初字第1073號(hào)（以下簡(jiǎn)稱1073號(hào)案件）。該案中，莊某、胡某某訴稱其已按約支付定金及首付款共49萬(wàn)元，并于2014年2月27日簽訂了公積金及商業(yè)貸款合同，滿足了房屋過(guò)戶條件，其于2014年2月28日向周某某、封某提出要求辦理過(guò)戶手續(xù)，但周某某、封某不同意配合。故請(qǐng)求判令：1、周某某、封某配合辦理系爭(zhēng)房屋的過(guò)戶手續(xù)，將系爭(zhēng)房屋過(guò)戶至莊某、胡某某名下，并將系爭(zhēng)房屋交付給莊某、胡某某；2、周某某、封某支付莊某、胡某某逾期過(guò)戶違約金；3、撤銷雙方于2013年10月9日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。該案中周某某、封某辯稱，莊某、胡某某存在逾期支付房款的行為，構(gòu)成根本違約，并提起反訴請(qǐng)求判令：1、解除雙方于2013年9月30日簽訂的《居間合同（買賣）》；2、莊某、胡某某支付解約違約金16.1萬(wàn)元。該案審理過(guò)程中，莊某、胡某某的貸款銀行＊＊銀行上海分行松江支行的工作人員陳述：莊某、胡某某與周某某、封某雙方于2013年12月到該行申請(qǐng)貸款，并提交了包含網(wǎng)簽買賣合同在內(nèi)的申請(qǐng)資料，該行受理后于2014年2月底審批完結(jié)并向莊某、胡某某出具了抵押貸款合同，但后因莊某、胡某某與周某某、封某之間有糾紛，該行已于2014年5月通知莊某、胡某某后續(xù)的貸款手續(xù)不再辦理，并將相關(guān)材料退還了莊某、胡某某。另外，網(wǎng)簽買賣合同是貸款申辦時(shí)的必備材料，如果申請(qǐng)貸款時(shí)提交的網(wǎng)簽合同無(wú)效、解除或終止的，原貸款流程將難以為繼，雙方仍需辦理貸款的，可簽訂合法有效的網(wǎng)簽買賣合同重新申請(qǐng)。

裁判原文節(jié)選：

一審【案號(hào)：上海市松江區(qū)人民法院（2014）松民三（民）初字第3657號(hào)】針對(duì)1073號(hào)案件雙方的本、反訴請(qǐng)求，原審法院于2014年9月2日作出一審民事判決，該判決認(rèn)為：首先，雙方簽訂的《居間合同（買賣）》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)效力性的強(qiáng)制規(guī)定，屬有效合同，當(dāng)事人均應(yīng)恪守。而對(duì)于雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，雙方均在審理中確認(rèn)并非雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，該合同的簽訂僅是為了辦理審稅等手續(xù)的需要，雙方真實(shí)的意思表示是《居間合同（買賣）》，但行為意思表示真實(shí)是民事法律行為的基本條件之一，故雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》并非雙方真實(shí)意思表示，依法應(yīng)屬無(wú)效而非可撤銷；其次，在《居間合同（買賣）》中并未約定逾期付款情況下守約方可以行使合同解除權(quán)，莊某、胡某某遲延支付12萬(wàn)元房款的行為不構(gòu)成根本違約，屬于遲延履行，周某某、封某并無(wú)證據(jù)表明其在莊某、胡某某遲延履行后進(jìn)行過(guò)合理催告，故對(duì)于周某某、封某要求解除《居間合同（買賣）》并要求莊某、胡某某支付解約違約金的反訴請(qǐng)求不予支持。因莊某、胡某某未付清全款，故對(duì)于其要求交房的訴訟請(qǐng)求不予支持。因《居間合同（買賣）》中對(duì)于過(guò)戶時(shí)間沒(méi)有約定，故對(duì)于莊某、胡某某要求房屋過(guò)戶的訴訟請(qǐng)求不予支持。且本案中系莊某、胡某某違約而非周某某、封某違約，故對(duì)于莊某、胡某某要求支付逾期過(guò)戶違約金的訴訟請(qǐng)求，亦不予支持；最后，因周某某、封某解除《居間合同（買賣）》的理由不成立，原則上《居間合同（買賣）》應(yīng)繼續(xù)履行，但因該《居間合同（買賣）》對(duì)于房屋何時(shí)辦理過(guò)戶等缺乏具體明確的約定，這些內(nèi)容需要通過(guò)合同解釋或者雙方進(jìn)一步磋商才能確定，且合同繼續(xù)履行要建立在莊某、胡某某具備付款能力的基礎(chǔ)上，否則有失公允?，F(xiàn)莊某、胡某某表示其有付款能力，卻無(wú)充分證據(jù)加以證明，且其明確表示無(wú)法一次性現(xiàn)金支付剩余房款112萬(wàn)元，而是必須通過(guò)銀行貸款方式支付其中的106萬(wàn)元。經(jīng)查實(shí)，原貸款程序已難以為繼，莊某、胡某某即便能重新申請(qǐng)貸款，也需要經(jīng)歷一定的程序和周某某、封某的配合，貸款能否發(fā)放以及何時(shí)發(fā)放均無(wú)可知?？紤]到交易成本和莊某、胡某某的履行能力，結(jié)合合同自由、公平和誠(chéng)實(shí)信用原則，為使雙方之間的交易關(guān)系盡快得以穩(wěn)定，雙方之間的《居間合同（買賣）》應(yīng)予解除，合同解除后，周某某、封某將房款49萬(wàn)元返還給莊某、胡某某，至于雙方之間因合同解除仍有其他爭(zhēng)議的，另行再訴。據(jù)此，判決確認(rèn)雙方于2013年10月9日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無(wú)效，雙方于2013年9月30日簽訂的《居間合同（買賣）》于判決生效之日解除，周某某、封某返還購(gòu)房款49萬(wàn)元，駁回莊某、胡某某的其余本訴請(qǐng)求以及周某某、封某的其余反訴請(qǐng)求。

二審【案號(hào)：上海市第一中級(jí)人民法院（2015）滬一中民二（民）終字第688號(hào)】本院認(rèn)為，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于上訴人要求被上訴人支付違約金161，000元的訴請(qǐng)是否有法律依據(jù)。根據(jù)合同法規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。本案中，上訴人與被上訴人之間曾就本案所涉房屋買賣合同糾紛于原審法院進(jìn)行訴訟。上訴人與被上訴人均于該案審理中一致確認(rèn)《上海市房地產(chǎn)買賣合同》所約定內(nèi)容并非雙方真實(shí)意思表示，而《居間合同（買賣）》確系雙方真實(shí)意思表示。但鑒于《居間合同（買賣）》缺乏具體明確的約定，且上訴人無(wú)法證明其付款能力足以繼續(xù)履行合同義務(wù)，故原審法院基于公平和誠(chéng)實(shí)信用原則，判決確認(rèn)《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無(wú)效，《居間合同（買賣）》解除。該判決現(xiàn)已生效。從本案實(shí)際情況來(lái)看，在雙方交易過(guò)程中因上訴人未依約按時(shí)足額支付購(gòu)房款，延遲履行其付款義務(wù)，構(gòu)成違約。本案雙方就房屋買賣產(chǎn)生爭(zhēng)議源于上訴人的違約在先，因此上訴人應(yīng)自行承擔(dān)對(duì)其不利的法律后果。被上訴人在上訴人遲延履行付款義務(wù)的情況下，拒絕繼續(xù)履行合同并無(wú)不當(dāng)，上訴人以此主張被上訴人違約，并無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。原審法院判決并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。上訴人的上訴請(qǐng)求，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百六十九條第一款、第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)人民幣3，520元，由上訴人莊某、胡某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。