基本案情：
2015年1月30日，張某與沈某簽訂《房屋租用和有關(guān)問(wèn)題協(xié)議書(shū)》，其中約定沈某將其所有的農(nóng)村住房出租給張某長(zhǎng)期使用，并約定若國(guó)家政策準(zhǔn)許該房屋買賣，沈某須將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給張某。2015年1月31日，沈某出具《承諾書(shū)》，約定沈某承諾愿意將該房屋賣給張某，并在國(guó)家出臺(tái)允許農(nóng)村集體土地住房交易的新政策時(shí)，將該房屋過(guò)戶給張某。上述協(xié)議書(shū)簽訂后，張某向沈某付款40萬(wàn)元，但沈某并未按照約定交付該房屋。
案件分析：
1.關(guān)于《房屋租用和有關(guān)問(wèn)題協(xié)議書(shū)》中涉及的租房條款是否有效。
我國(guó)《物權(quán)法》將宅基地使用權(quán)歸為用益物權(quán)，第一百一十七條規(guī)定：“用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利?！逼渲惺找娴姆绞骄桶顺鲎?。另外，我國(guó)《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！辈⑽疵鞔_禁止村民出租住房的行為。因此，《房屋租用和有關(guān)問(wèn)題協(xié)議書(shū)》中涉及的租房條款應(yīng)視為雙方意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，是有效條款。此外，我國(guó)《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。”因此，在二十年內(nèi)該租賃條款有效。
2.關(guān)于《房屋租用和有關(guān)問(wèn)題協(xié)議書(shū)》中涉及的房屋買賣條款是否有效。
《房屋租用和有關(guān)問(wèn)題協(xié)議書(shū)》約定：“今后，若國(guó)家政策準(zhǔn)許該房屋可以轉(zhuǎn)讓買賣，甲方必須將該房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。”應(yīng)理解為附條件的合同條款，只有特定條件成立時(shí)（即國(guó)家允許“小產(chǎn)權(quán)房”可以買賣時(shí)），該條款才能生效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！鞭r(nóng)民若將房屋出售給城市居民，屬于將農(nóng)村土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)，這種行為是為法律所禁止的。另外，國(guó)務(wù)院辦公廳1999年《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！睆纳鲜龇煞ㄒ?guī)可以看出，那么該附條件的合同條款無(wú)效，僅房屋租賃條款有效。
從上述分析可以看出，我國(guó)現(xiàn)階段總體上還是禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣的，但也有例外情況，即買賣雙方均為同一集體組織成員。當(dāng)買賣雙方均為同一集體組織成員時(shí)，不屬于將農(nóng)村土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)，因此二者的買賣合同是有效的。
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