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來源｜最高人民法院  www.chinacourt.org

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最高人民法院

2016-08-22 發(fā)布

某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訴鄧某某

物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

　　（一）基本案情

　　2008 年4月23日，某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立，并在所在地鎮(zhèn)政府進(jìn)行備案。2011年6月21日，該小區(qū)新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生，并在所在地鎮(zhèn)政府備案。 2011年，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)開始對(duì)小區(qū)自行管理，同年制定了《自治管理辦法（試行）》，明確了自治管理的范圍、內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。鄧某系該小區(qū)業(yè)主，其沒有按照業(yè)主委員會(huì)確定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)時(shí)間交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)遂將鄧某起訴至法院，要求其交納拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　案件審理過程中，鄧某認(rèn)為：本案案由為物業(yè)服務(wù)合同糾紛，有權(quán)主張要求業(yè)主支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的應(yīng)當(dāng)是與業(yè)主建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè)。原告作為小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，其成立未經(jīng)過小區(qū)業(yè)主表決，亦不是合法的物業(yè)管理企業(yè)，其作為原告起訴被告主體不適格。

　　（二）裁判結(jié)果

　　北京市懷柔區(qū)人民法院生效裁判認(rèn)為：《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。由此可見，法律賦予業(yè)主對(duì)所居住的小區(qū)的物業(yè)管理予以選擇的權(quán)利，業(yè)主有權(quán)對(duì)所居住小區(qū)進(jìn)行自治管理。本案中，原告某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)受業(yè)主大會(huì)的委托負(fù)責(zé)該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，并制定了《自治管理辦法（試行）》，其與業(yè)主之間形成了物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系。作為小區(qū)業(yè)主，被告在接受了相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)后應(yīng)該按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。被告以原告主體不適格的辯稱意見未被采納。

　　法院于2012年10月24日作出判決：被告鄧某給付原告某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)120元。

　　（三）典型意義：誠實(shí)守信

　　本案中雙方爭議的焦點(diǎn)是業(yè)主委員會(huì)是否是本案的適格主體。近幾年，由于傳統(tǒng)物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾激化，業(yè)主不滿意物業(yè)公司的服務(wù)不按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司收費(fèi)率低，無法維持公司正常運(yùn)營，最終撤出小區(qū)管理，或是業(yè)主不滿物業(yè)公司的服務(wù)而將其“趕”出小區(qū)。這就造成小區(qū)無人管理的情況，為維護(hù)整潔、安全、和諧的小區(qū)環(huán)境，就出現(xiàn)了業(yè)主委員會(huì)自行管理小區(qū)的情況。目前，我國并沒有一部專門的物業(yè)管理法律。在審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件時(shí)，法院主要依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。但這些法律對(duì)于類似業(yè)主委員會(huì)自管這種物業(yè)模式都沒有明確的規(guī)定。在立案、審理、執(zhí)行等各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)遇到問題，也加大案件審理難度。我們認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第八十一條的規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。由此可見，法律賦予業(yè)主對(duì)所居住的小區(qū)的物業(yè)管理予以選擇的權(quán)利，業(yè)主有權(quán)對(duì)所居住小區(qū)進(jìn)行自治管理。出于保護(hù)當(dāng)事人合理訴求的考慮，同時(shí)業(yè)主委員會(huì)自管小區(qū)有利于營造舒適安全的環(huán)境，有利于維護(hù)小區(qū)和諧穩(wěn)定的角度考慮，我們對(duì)現(xiàn)階段業(yè)主委員會(huì)自管模式中業(yè)主委員會(huì)的主體資格予以認(rèn)定。