原文按:土地增值稅不僅是國(guó)家增加財(cái)政收入的重要稅源,更是保持房產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的有效手段,能促進(jìn)土地資源的合理利用,調(diào)控部分單位和個(gè)人通過(guò)炒買炒賣房地產(chǎn)取得的高額收入。近期,華稅接到多起房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅的咨詢案件,大都涉及土地增值稅核定征收問(wèn)題,本期華稅梳理國(guó)家及地方層面出臺(tái)的土地增值稅核定征收政策,幫助納稅人理解遵從。
文/華稅律師事務(wù)所稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)部
來(lái)源/微信公眾號(hào) 華稅(微信號(hào):Hwuason)
近年來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格突飛猛進(jìn),隨之而來(lái)的是,在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過(guò)程中,帶來(lái)的是適用高達(dá)60%稅率的土地增值稅,加之部分項(xiàng)目計(jì)稅成本小,最終交易方幾乎按照交易額的60%繳納土地增值稅,加上其他的所得稅、增值稅、契稅、印花稅等,整個(gè)交易稅負(fù)率甚至在80%以上,很多交易被迫擱置。因此,在不動(dòng)產(chǎn)交易的過(guò)程中,結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況,如能爭(zhēng)取核定征收,則可以實(shí)現(xiàn)整體稅負(fù)的大幅降低。
一、應(yīng)符合法定情形,核定征收率不得低于5%
根據(jù)《稅收征管法》第三十五條規(guī)定,納稅人有下列情形之一的,稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額:(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置帳簿的;(二)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置帳簿但未設(shè)置的;(三)擅自銷毀帳簿或者拒不提供納稅資料的;(四)雖設(shè)置帳簿,但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全,難以查帳的;(五)發(fā)生納稅義務(wù),未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào),逾期仍不申報(bào)的;(六)納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低,又無(wú)正當(dāng)理由的。同時(shí)規(guī)定,“稅務(wù)機(jī)關(guān)核定應(yīng)納稅額的具體程序和方法由國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定”。
依據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2006〕21號(hào))相關(guān)規(guī)定,對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格,又不能提供購(gòu)房發(fā)票的,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》(以下簡(jiǎn)稱《稅收征管法》)第35條的規(guī)定,實(shí)行核定征收。同時(shí),《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào))指出,核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行,任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍,嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的,必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的,要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求,從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作,核定征收率原則上不得低于5%,各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際,區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。
二、各地有關(guān)土增稅核定征收的規(guī)定
(一)北京
《北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(京地稅地〔2010〕142號(hào))
三、各局應(yīng)嚴(yán)格依照相關(guān)文件規(guī)定的條件,進(jìn)行土地增值稅的核定征收工作。對(duì)確需核定的,要從嚴(yán)、從高確定核定征收率。
《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的公告》(北京市地方稅務(wù)局公告2013年第8號(hào))
三、個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時(shí),對(duì)既不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告,又不能提供購(gòu)房發(fā)票證明的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法,按轉(zhuǎn)讓存量房交易價(jià)格全額5%的征收率計(jì)征土地增值稅。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量住房的,按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕137號(hào))第三條規(guī)定,暫免征收土地增值稅。原《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問(wèn)題的通知》(京地稅地〔2006〕456號(hào))第三條同時(shí)廢止。
(二)深圳
《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定征收有關(guān)問(wèn)題的通知》(深地稅發(fā)〔2009〕460號(hào))
核定征收范圍:2005年11月1日以前開(kāi)發(fā)并開(kāi)始銷售且銷售期至2005年11月1日以后結(jié)束的房地產(chǎn)項(xiàng)目,符合《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定,可以適用核定征收。
核定征收率:對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入核定征收率為6%,對(duì)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入核定征收率為8%,對(duì)寫(xiě)字樓、商鋪銷售收入核定征收率為10%,對(duì)其他類型房地產(chǎn)銷售收入核定征收率為5%。核定征收稅款包含已預(yù)征稅款。
(三)天津
《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算問(wèn)題的有關(guān)問(wèn)題公告》(天津市地方稅務(wù)局公告2015年9號(hào))
關(guān)于確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目核定征收率的問(wèn)題
(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為6%;
(二)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8%。
(三)無(wú)法準(zhǔn)確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的,核定征收率為8%。
《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策的公告》(天津市地方稅務(wù)局公告2015年8號(hào))
納稅人在存量房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié),無(wú)法按照天津市地方稅務(wù)局公告2015年8號(hào)第九條據(jù)實(shí)征收土地增值稅的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按8%的核定征收率計(jì)算征收,并出具《存量房土地增值稅核定征收通知書(shū)》。
(四)廈門(mén)
《廈門(mén)市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問(wèn)題的公告》(廈門(mén)市地方稅務(wù)局公告〔2013〕7號(hào))
(一)個(gè)人轉(zhuǎn)讓寫(xiě)字樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、車位等二手房產(chǎn)的,按轉(zhuǎn)讓收入全額的5%征收土地增值稅。個(gè)人銷售住房(含普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅),按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕137號(hào))規(guī)定,自2008年11月1日起,對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。
(二)單位為非正常戶的,其房地產(chǎn)被委托拍賣,若買受人愿意代繳相關(guān)稅費(fèi)并向我局申請(qǐng)代開(kāi)發(fā)票的,買受人應(yīng)提交書(shū)面申請(qǐng)、法院的生效判決、裁定書(shū)或調(diào)解書(shū)、拍賣成交確認(rèn)書(shū)等相關(guān)書(shū)面材料,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核同意后,按拍賣收入全額的5%征收土地增值稅。
(三)異地單位以委托拍賣或其他形式轉(zhuǎn)讓其坐落在廈門(mén)市的房地產(chǎn),應(yīng)提供轉(zhuǎn)讓相關(guān)書(shū)面材料,按拍賣收入全額或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后的計(jì)稅收入額的5%征收土地增值稅。
(五)重慶
《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告》(重慶市地方稅務(wù)局公告2014年第3號(hào))
一、納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)土地增值稅實(shí)行核定征收的,分類型適用核定征收率:
(一)單位納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn):普通住宅為5%;非普通住宅及車庫(kù)為6%;非住宅(車庫(kù)除外)為8%。
(二)個(gè)人納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)為6%。
《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問(wèn)題的公告》(重慶市地方稅務(wù)局公告2014年第9號(hào))
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房未能提供上述“評(píng)估價(jià)格”、“取得成本”,或者提供不實(shí),不能計(jì)算房產(chǎn)扣除額的,應(yīng)按規(guī)定核定征收土地增值稅。
(六)青島
《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問(wèn)題的公告》(青島市地方稅務(wù)局公告2014年第1號(hào))
按照總局國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)文規(guī)定,核定征收率原則上不得低于5%?!豆妗穼⒃瓉?lái)低于5%的核定征收率均上調(diào)為“不得低于5%”。
對(duì)于符合核定條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目,要求主管地稅機(jī)關(guān)首先按照《公告》提供的方式進(jìn)行測(cè)算,分別測(cè)定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅和非住宅等三種類型開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核定征收率,并與《公告》附件1《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率明細(xì)表》規(guī)定的下限比較,采用孰高原則進(jìn)行確定。
存量房地產(chǎn)交易的土地增值稅的核定征收同樣參考上述方式進(jìn)行。
(七)江蘇
《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于明確個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告》(蘇地稅規(guī)〔2016〕4號(hào))
個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類的舊房及建筑物,既沒(méi)有計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目的評(píng)估價(jià)格,又不能提供購(gòu)房發(fā)票的,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收,核定征收率為5%。
(八)內(nèi)蒙古
《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定征收問(wèn)題的公告》(內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2016年第10號(hào))
一、核定征收范圍
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在土地增值稅清算時(shí),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)后符合以下條件之一的,可實(shí)行核定征收。
(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;
(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(三)雖設(shè)置賬簿,但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全,難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;
(四)符合土地增值稅清算條件,企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算,逾期仍不清算的;
(五)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低,又無(wú)正當(dāng)理由的。
二、核定征收率
土地增值稅核定征收率分為三個(gè)檔次:
轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為5%,轉(zhuǎn)讓非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為6%,轉(zhuǎn)讓非住宅為7%。
由于我區(qū)各地房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)差異較大,各盟市地稅機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況,核定征收率可以上浮或下調(diào)1-2%,但原則上不得低于5%。
《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房征收土地增值稅問(wèn)題的通知》(內(nèi)陸稅字〔2006〕438號(hào))
對(duì)既不能提供購(gòu)房發(fā)票,又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第35條的規(guī)定,實(shí)行核定征收。各盟市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房并取得收入的納稅人,可暫在1-2%的幅度內(nèi)確定土地增值稅的征收率。
三、建議與總結(jié)
由上述規(guī)定可見(jiàn),適用核定征收的一般都是不設(shè)賬、賬簿缺失或混亂以及違反相關(guān)稅收規(guī)定的企業(yè)。這在很大程度上,將影響對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)。因此,企業(yè)應(yīng)考慮多個(gè)方面并做好相關(guān)安排,同時(shí),也可以積極進(jìn)行其他方式的納稅籌劃。具體建議如下:
第一,核定征收應(yīng)于法有據(jù)。稅收征管是以查賬征收為原則,核定征收為例外,稅收征管基本法的《稅收征管法》對(duì)核定征收的法定情形做出了明確的規(guī)定,各地?fù)?jù)此也出臺(tái)了一些具體的規(guī)定,但是,各地規(guī)定不能違反上位法征管法。
第二,交易前交易雙方應(yīng)確定適用征管方式。不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中,核定征收與查賬征收帶來(lái)的稅負(fù)差異迥異,交易雙方應(yīng)在交易前確定征管方式,避免在交易過(guò)戶中由于稅費(fèi)大額承擔(dān)引發(fā)問(wèn)題。
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