原文按：土地增值稅不僅是國(guó)家增加財(cái)政收入的重要稅源，更是保持房產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的有效手段，能促進(jìn)土地資源的合理利用，調(diào)控部分單位和個(gè)人通過(guò)炒買炒賣房地產(chǎn)取得的高額收入。近期，華稅接到多起房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅的咨詢案件，大都涉及土地增值稅核定征收問(wèn)題，本期華稅梳理國(guó)家及地方層面出臺(tái)的土地增值稅核定征收政策，幫助納稅人理解遵從。
文/華稅律師事務(wù)所稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)部
來(lái)源/微信公眾號(hào) 華稅（微信號(hào)：Hwuason）
近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格突飛猛進(jìn)，隨之而來(lái)的是，在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過(guò)程中，帶來(lái)的是適用高達(dá)60%稅率的土地增值稅，加之部分項(xiàng)目計(jì)稅成本小，最終交易方幾乎按照交易額的60%繳納土地增值稅，加上其他的所得稅、增值稅、契稅、印花稅等，整個(gè)交易稅負(fù)率甚至在80%以上，很多交易被迫擱置。因此，在不動(dòng)產(chǎn)交易的過(guò)程中，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，如能爭(zhēng)取核定征收，則可以實(shí)現(xiàn)整體稅負(fù)的大幅降低。
一、應(yīng)符合法定情形，核定征收率不得低于5%
根據(jù)《稅收征管法》第三十五條規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置帳簿的；（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置帳簿但未設(shè)置的；（三）擅自銷毀帳簿或者拒不提供納稅資料的；（四）雖設(shè)置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查帳的；（五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；（六）納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。同時(shí)規(guī)定，“稅務(wù)機(jī)關(guān)核定應(yīng)納稅額的具體程序和方法由國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定”。
依據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）相關(guān)規(guī)定，對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。同時(shí)，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）指出，核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。
二、各地有關(guān)土增稅核定征收的規(guī)定
（一）北京
《北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（京地稅地〔2010〕142號(hào)）
三、各局應(yīng)嚴(yán)格依照相關(guān)文件規(guī)定的條件，進(jìn)行土地增值稅的核定征收工作。對(duì)確需核定的，要從嚴(yán)、從高確定核定征收率。
《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的公告》（北京市地方稅務(wù)局公告2013年第8號(hào)）
三、個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時(shí)，對(duì)既不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告，又不能提供購(gòu)房發(fā)票證明的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓存量房交易價(jià)格全額5%的征收率計(jì)征土地增值稅。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量住房的，按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）第三條規(guī)定，暫免征收土地增值稅。原《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問(wèn)題的通知》（京地稅地〔2006〕456號(hào)）第三條同時(shí)廢止。
（二）深圳
《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定征收有關(guān)問(wèn)題的通知》（深地稅發(fā)〔2009〕460號(hào)）
核定征收范圍：2005年11月1日以前開(kāi)發(fā)并開(kāi)始銷售且銷售期至2005年11月1日以后結(jié)束的房地產(chǎn)項(xiàng)目，符合《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定，可以適用核定征收。
核定征收率：對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入核定征收率為6%，對(duì)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入核定征收率為8%，對(duì)寫(xiě)字樓、商鋪銷售收入核定征收率為10%，對(duì)其他類型房地產(chǎn)銷售收入核定征收率為5%。核定征收稅款包含已預(yù)征稅款。
（三）天津
《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算問(wèn)題的有關(guān)問(wèn)題公告》（天津市地方稅務(wù)局公告2015年9號(hào)）
關(guān)于確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目核定征收率的問(wèn)題
（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為6%；
（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8%。
（三）無(wú)法準(zhǔn)確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的，核定征收率為8%。
《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策的公告》（天津市地方稅務(wù)局公告2015年8號(hào)）
納稅人在存量房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，無(wú)法按照天津市地方稅務(wù)局公告2015年8號(hào)第九條據(jù)實(shí)征收土地增值稅的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按8%的核定征收率計(jì)算征收，并出具《存量房土地增值稅核定征收通知書(shū)》。
（四）廈門(mén)
《廈門(mén)市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問(wèn)題的公告》（廈門(mén)市地方稅務(wù)局公告〔2013〕7號(hào)）
（一）個(gè)人轉(zhuǎn)讓寫(xiě)字樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、車位等二手房產(chǎn)的，按轉(zhuǎn)讓收入全額的5%征收土地增值稅。個(gè)人銷售住房（含普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅），按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）規(guī)定，自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。
（二）單位為非正常戶的，其房地產(chǎn)被委托拍賣，若買受人愿意代繳相關(guān)稅費(fèi)并向我局申請(qǐng)代開(kāi)發(fā)票的，買受人應(yīng)提交書(shū)面申請(qǐng)、法院的生效判決、裁定書(shū)或調(diào)解書(shū)、拍賣成交確認(rèn)書(shū)等相關(guān)書(shū)面材料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核同意后，按拍賣收入全額的5%征收土地增值稅。
（三）異地單位以委托拍賣或其他形式轉(zhuǎn)讓其坐落在廈門(mén)市的房地產(chǎn)，應(yīng)提供轉(zhuǎn)讓相關(guān)書(shū)面材料，按拍賣收入全額或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后的計(jì)稅收入額的5%征收土地增值稅。
（五）重慶
《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告》（重慶市地方稅務(wù)局公告2014年第3號(hào)）
一、納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)土地增值稅實(shí)行核定征收的，分類型適用核定征收率：
（一）單位納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)：普通住宅為5%；非普通住宅及車庫(kù)為6%；非住宅（車庫(kù)除外）為8%。
（二）個(gè)人納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)為6%。
《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問(wèn)題的公告》（重慶市地方稅務(wù)局公告2014年第9號(hào)）
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房未能提供上述“評(píng)估價(jià)格”、“取得成本”，或者提供不實(shí)，不能計(jì)算房產(chǎn)扣除額的，應(yīng)按規(guī)定核定征收土地增值稅。
（六）青島
《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問(wèn)題的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2014年第1號(hào)）
按照總局國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)文規(guī)定，核定征收率原則上不得低于5%?！豆妗穼⒃瓉?lái)低于5%的核定征收率均上調(diào)為“不得低于5%”。
對(duì)于符合核定條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要求主管地稅機(jī)關(guān)首先按照《公告》提供的方式進(jìn)行測(cè)算，分別測(cè)定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅和非住宅等三種類型開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核定征收率，并與《公告》附件1《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率明細(xì)表》規(guī)定的下限比較，采用孰高原則進(jìn)行確定。
存量房地產(chǎn)交易的土地增值稅的核定征收同樣參考上述方式進(jìn)行。
（七）江蘇
《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于明確個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告》（蘇地稅規(guī)〔2016〕4號(hào)）
個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類的舊房及建筑物，既沒(méi)有計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目的評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收，核定征收率為5%。
（八）內(nèi)蒙古
《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定征收問(wèn)題的公告》（內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2016年第10號(hào)）
一、核定征收范圍
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在土地增值稅清算時(shí)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)后符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。
二、核定征收率
土地增值稅核定征收率分為三個(gè)檔次：
轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為5%，轉(zhuǎn)讓非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為6%，轉(zhuǎn)讓非住宅為7%。
由于我區(qū)各地房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)差異較大，各盟市地稅機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況，核定征收率可以上浮或下調(diào)1-2%，但原則上不得低于5%。
《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房征收土地增值稅問(wèn)題的通知》（內(nèi)陸稅字〔2006〕438號(hào)）
對(duì)既不能提供購(gòu)房發(fā)票，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。各盟市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房并取得收入的納稅人，可暫在1-2%的幅度內(nèi)確定土地增值稅的征收率。
三、建議與總結(jié)
由上述規(guī)定可見(jiàn)，適用核定征收的一般都是不設(shè)賬、賬簿缺失或混亂以及違反相關(guān)稅收規(guī)定的企業(yè)。這在很大程度上，將影響對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)。因此，企業(yè)應(yīng)考慮多個(gè)方面并做好相關(guān)安排，同時(shí)，也可以積極進(jìn)行其他方式的納稅籌劃。具體建議如下：
第一，核定征收應(yīng)于法有據(jù)。稅收征管是以查賬征收為原則，核定征收為例外，稅收征管基本法的《稅收征管法》對(duì)核定征收的法定情形做出了明確的規(guī)定，各地?fù)?jù)此也出臺(tái)了一些具體的規(guī)定，但是，各地規(guī)定不能違反上位法征管法。
第二，交易前交易雙方應(yīng)確定適用征管方式。不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，核定征收與查賬征收帶來(lái)的稅負(fù)差異迥異，交易雙方應(yīng)在交易前確定征管方式，避免在交易過(guò)戶中由于稅費(fèi)大額承擔(dān)引發(fā)問(wèn)題。
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