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　　銀行作為債權人向企業(yè)發(fā)放抵押貸款，往往會要求企業(yè)提供房產抵押以擔保主債權的實現(xiàn)。

　　但依據(jù)《物權法》第一百九十條規(guī)定：訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。齊精智律師提示抵押物的在先租賃權會影響銀行的抵押權的實現(xiàn)。

　　本文對銀行貸款房產抵押權對抗租賃權的法律陷阱分析如下：

　　一、不動產承租人主張租賃權須在法院查封前占有

　　1、《關于執(zhí)行非住宅房屋時案外人主張租賃權的若干問題解答》一、人民法院執(zhí)行被執(zhí)行人的房屋時，案外人以其在案涉房屋設定抵押或者被人民法院查封之前（以下簡稱抵押、查封前）已與被執(zhí)行人簽訂租賃合同且租賃期限未滿為由，主張拍賣不破除租賃，執(zhí)行機構應如何審查？

　　答：執(zhí)行機構可根據(jù)案外人及當事人提供的證據(jù)，重點圍繞租賃合同的真實性、租賃合同簽訂的時間節(jié)點、案外人是否占有案涉房屋等問題進行審查。如果租賃合同真實、合同簽訂于案涉房屋抵押、查封前且案外人在抵押、查封前已依據(jù)合同合法占有案涉房屋至今的，執(zhí)行中應當保護案外人的租賃權。

　　2、《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》

　　第三十一條：承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持。

　　二、先租賃后抵押，在強制執(zhí)行中承租人不能同時主張優(yōu)先購買權和繼續(xù)履行租賃合同的權利，只能擇一行使

　　裁判要旨：本案中，利群擔保公司的租賃權先于齊商銀行抵押權設立，故有權要求買受人繼續(xù)履行租賃合同，但該權利不應與對租賃物的優(yōu)先購買權同時行使，否則過分保護了承租人的權益，亦對申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人的權益造成影響。因此，執(zhí)行法院應當在拍賣前告知利群擔保公司對優(yōu)先購買權和繼續(xù)履行租賃合同的權利擇一行使。

　　案件來源：山東省高院作出（2013）魯執(zhí)復議字第5號執(zhí)行裁定，駁回利群擔保公司復議申請。利群擔保公司向最高法院申訴，最高法院受理后認可利群擔保公司的申訴請求，裁定撤銷淄博中院和山東省高院的異議裁定。最高法院：《青島利群投資有限公司等申請監(jiān)督案執(zhí)行裁定書》【（2013）執(zhí)監(jiān)字第67號】

　　三、抵押人（企業(yè)）未經抵押權人（銀行）同意擅自出租抵押物，抵押權人可在執(zhí)行程序解除承租人占有

　　《最高人民法院關于抵押人未經抵押權人同意擅自出租抵押物，抵押權人能否通過訴訟程序請求解除租賃合同的答復》?。?011）民二他字第18號

　　山東省高級人民法院：　你院《關于抵押人未經抵押權人同意又將抵押物出租，抵押權人能否通過訴訟程序請求解除租賃合同的請示報告》收悉。經研究，答復如下：

　　根據(jù)《<>

　　四、先抵押土地但未抵押房屋，后抵押人出租地上房屋，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同不能對抗抵押權

　　裁判要旨：一、建設用地使用權抵押的，其地上建筑物視為一并抵押。此時，抵押權人取得地上建筑物抵押權與取得建設用地使用權抵押權的時間相同，該抵押權為法定抵押權。

　　二、即使建筑物未作抵押權登記，成立在法定抵押權之后的對建筑物的租賃關系也不得對抗成立在先的法定抵押權。抵押權實現(xiàn)后，承租人不能繼續(xù)對租賃物占有使用。

　　根據(jù)《物權法》第一百八十二條的規(guī)定，以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押，未一并抵押的，視為一并抵押。本條中所稱的“建筑物”必須是在設定土地抵押權時已經現(xiàn)實存在的建筑物，根據(jù)《物權法》第二百條之規(guī)定，建設用地抵押權設定后新增的建筑物，不屬于抵押財產。本案中，中國農業(yè)銀行武城支行雖然僅取得了案涉建設用地使用權的抵押權，但根據(jù)《物權法》第一百八十二條的規(guī)定，其地上的廠房（即后來出租給由尼機械公司的廠房）也被視為一并抵押，也即中國農業(yè)銀行武城支行在2003年即已經取得案涉廠房的法定抵押權。而遲至2004年，由尼機械公司才取得案涉廠房的租賃權。故最高法院認定，由尼機械公司對廠房的租賃關系設定在后，根據(jù)《物權法》第一百九十條的規(guī)定，不能對抗成立在先的中國農業(yè)銀行武城支行的抵押權。中國農業(yè)銀行武城支行以以物抵債的方式取得了案涉的建設用地使用權后，又通過拍賣的方式將其轉讓給圣潔路橋公司。在此過程中，圣潔路橋公司繼受了中國農業(yè)銀行武城支行排除案涉廠房租賃權的權利。由尼機械公司因此敗訴。