隨著近年房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出工資漲幅的可怕趨勢(shì)，如今一二線城市的房?jī)r(jià)，已經(jīng)到了讓大多數(shù)人目瞪口呆的程度。人們對(duì)房子翹首以盼的同時(shí)，也催生了二手房買賣中的一系列糾紛?，F(xiàn)在筆者就最近接觸到的一些房屋買賣中的常見(jiàn)問(wèn)題進(jìn)行介紹，希望能給身邊的您在二手房買賣過(guò)程中有所認(rèn)識(shí)。
▌問(wèn)題一：遇到銀行政策調(diào)整，買家無(wú)法及時(shí)支付房屋尾款怎么辦?
法律意見(jiàn)：由于銀行政策調(diào)整、買家個(gè)人征信原因?qū)е碌难舆t放款，從而買家無(wú)法按合同約定支付房屋尾款，這種情況是很常見(jiàn)的。出現(xiàn)這種情況的時(shí)候，買家也是要向賣家承擔(dān)違約責(zé)任的。因此買家必須要對(duì)個(gè)人征信和銀行政策有及時(shí)的了解。
▌問(wèn)題二：賣家逾期交房怎么辦?
法律意見(jiàn)：除了一些特別的事由，比如買家未付清尾款等原因，賣家都必須遵照合同約定及時(shí)移交房屋給買家，若賣家逾期騰房，那么買家可以據(jù)合同約定向賣家主張違約責(zé)任，或者向賣家主張因?yàn)橛馄诮环吭黾拥淖夥抠M(fèi)用賠償。
▌問(wèn)題三：賣家逾期不履行過(guò)戶手續(xù)怎么辦?
法律意見(jiàn)：在房?jī)r(jià)迅速躥升的特別時(shí)期，一些賣家會(huì)不惜違約，通過(guò)拖延過(guò)戶時(shí)間，不配合辦理過(guò)戶手續(xù)等方式意圖破壞原來(lái)的買賣合同，達(dá)到毀約的目的。遇到這種情況，買家可以及時(shí)起訴對(duì)方，同時(shí)對(duì)房屋申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保存等。
▌問(wèn)題四：遇上黑中介或者責(zé)任心差的房屋中介怎么辦?
法律意見(jiàn)：中介機(jī)構(gòu)和人員素質(zhì)良莠不齊是這個(gè)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，由于中介的原因?qū)е碌馁I賣雙方無(wú)法順利進(jìn)行，甚至對(duì)簿公堂的事情屢見(jiàn)不鮮。當(dāng)出現(xiàn)這種情況，買賣雙方除了不再依照居間合同交付中介費(fèi)用之外，還可以向房屋中介公司主張賠償責(zé)任。
▌問(wèn)題五：房屋質(zhì)量有問(wèn)題怎么辦?
法律意見(jiàn)：這個(gè)問(wèn)題主要有三種情況，第一，如果簽訂房屋買賣合同時(shí)，賣家已經(jīng)明確如實(shí)告知買家房子的質(zhì)量情況，買家據(jù)此得到優(yōu)惠價(jià)格，房子過(guò)戶后，買家又以此對(duì)賣家主張賠償責(zé)任的，那賣家可不承擔(dān)責(zé)任;第二，如果是買家故意隱瞞房屋的真實(shí)情況，那么買家可以向買方主張違約責(zé)任或者賠償責(zé)任;第三，賣家已經(jīng)把房屋真實(shí)情況告知中介，但中介基于促成交易的考慮而沒(méi)有如實(shí)告知買家的，那么買家可以向房屋中介公司主張賠償責(zé)任。
▌問(wèn)題六：房屋過(guò)戶后，發(fā)現(xiàn)買家戶口沒(méi)有遷移怎么辦?
法律意見(jiàn)：房子往往和學(xué)位以及福利掛鉤，如果出現(xiàn)賣家沒(méi)有遷移戶口或者不肯遷移戶口的情況，除了要催促賣家及時(shí)遷移戶口之外，最好的方法還是在簽訂合同前明確戶口的遷移情況，并且把戶口遷移違約責(zé)任寫在合同里。
▌問(wèn)題七：定金問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議怎么辦?
法律意見(jiàn)：二手房買賣中，定金糾紛應(yīng)該屬于最常見(jiàn)的問(wèn)題了。按照定金合同的性質(zhì)，定金又可以分為立約定金、違約定金等，所以定金的性質(zhì)要看合同內(nèi)容的具體約定。如果只是由中介機(jī)構(gòu)出具“定金收條”，而沒(méi)有明確具體的內(nèi)容，那么雙方就很容易對(duì)這筆“定金”的性質(zhì)產(chǎn)生爭(zhēng)議。所以，具體明確的約定，是避免定金爭(zhēng)議最好的方法。
▌問(wèn)題八：房?jī)r(jià)突然大漲，賣家寧可毀約不要定金怎么辦?
法律意見(jiàn)：在簽訂正式合同之前，下家一般都要先支付定金，定金的作用是為了確保雙方簽訂正式合同。遇見(jiàn)這種情況，如果只是要求賣家雙倍返還定金是無(wú)法彌補(bǔ)買家的損失的，這個(gè)時(shí)候買家可以向法院請(qǐng)求繼續(xù)履行房屋過(guò)戶，或者請(qǐng)求賣家賠償房屋上漲的差額賠償。
▌問(wèn)題九：買賣雙方為了避稅而訂立“陰陽(yáng)合同”，后來(lái)賣家主張買賣合同無(wú)效怎么辦?
法律意見(jiàn)：為了避稅而訂立“陰陽(yáng)合同”這是違反行政法規(guī)的，但是并不必然導(dǎo)致房屋買賣合同無(wú)效，賣家看到房?jī)r(jià)大漲，就據(jù)此認(rèn)為合同無(wú)效的主張是不成立的?！逗贤ā返谖迨鶙l規(guī)定合同部分無(wú)效的，不影響其它部分的效力的，其它部分仍然有效。一旦能夠確定真實(shí)的合同交易價(jià)格，并且是雙方的真實(shí)意愿，那么房屋買賣合同就是有效的。
▌問(wèn)題十：交了誠(chéng)意金(意向金)，如果不想買房了怎么辦?
法律意見(jiàn)：主要分兩種情況，第一，買家向中介公司交付意向金時(shí)，中介公司沒(méi)有要求買方簽訂《定金合同》，而僅僅是出示誠(chéng)意金收據(jù)，那么這個(gè)時(shí)候的誠(chéng)意金就相當(dāng)于“訂金”，只要最后沒(méi)能訂立買賣合同，誠(chéng)意金都應(yīng)當(dāng)返還。第二，如果中介公司在《定金合同》中明確約定：“一旦賣家同意買家的條件，并且收取誠(chéng)意金后，誠(chéng)意金就轉(zhuǎn)變?yōu)槎ń?。”如果有這樣的約定，那么這時(shí)候的誠(chéng)意金就相當(dāng)于“定金”，買家沒(méi)有正當(dāng)?shù)睦碛删芙^簽訂合同的時(shí)候，買家是不能要求返還的。
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