由于登記具有權(quán)利表象作用，其一經(jīng)做出，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)便不得更改，這是對不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的原則性要求。即使存在登記錯誤，也只能由當(dāng)事人依法進(jìn)行登記更正。但是，如果不正確登記確定是由不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的不動產(chǎn)登記行為瑕疵所致，那么，為了有效防止不動產(chǎn)登記行為瑕疵產(chǎn)生上述不利后果，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可依職權(quán)徑行對其登記行為瑕疵依法及時予以糾正。當(dāng)然，這一例外必須是不動產(chǎn)登記程序法所明確的情形，否則，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不得實施。
二、不動產(chǎn)登記行為瑕疵的更正
在我國，由于做出不動產(chǎn)登記行為的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是行政機(jī)關(guān)，故其登記行為屬于具體行政行為，其特點是不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)通過不動產(chǎn)登記行為將權(quán)利人的不動產(chǎn)物權(quán)狀況客觀、全面地公示于世人。這就要求不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在實施不動產(chǎn)登記行為時，必須依法履行審慎審查義務(wù)，最大限度地保證不動產(chǎn)登記簿的登記內(nèi)容真實、合法。因此，對于存有違誤之處的不動產(chǎn)登記行為，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)予以更正或撤銷，不僅符合不動產(chǎn)登記的要求，亦符合行政法之要求。根據(jù)不動產(chǎn)登記行為的瑕疵程度，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對其登記行為瑕疵給予更正的方式可分為更正登記、撤銷登記。
（一）更正登記
對于登記行為不當(dāng)所產(chǎn)生的不正確登記，根據(jù)據(jù)以登記的當(dāng)事人所提交之登記申請文件，就可以確信不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容存有書寫錯誤或遺漏。不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)根據(jù)既存的登記申請文件，對其證明顯屬書寫錯誤或遺漏的登記簿之內(nèi)容予以更正的行為，稱為更正登記。
1、更正登記的性質(zhì)
在登記行為不當(dāng)?shù)那樾沃校瑩?jù)以登記的登記申請文件齊全且符合法定方式，其中登記原因證明文件所證實的不動產(chǎn)物權(quán)變動事實是真實、合法的，但由于工作人員的疏忽，出現(xiàn)了不動產(chǎn)登記簿中關(guān)于不動產(chǎn)狀況（如用途、結(jié)構(gòu)、面積等）、權(quán)利人自然身份等登記事項書寫的錯誤或遺漏，致使不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)做出的登記未能如實反映不動產(chǎn)權(quán)利之事實狀態(tài)，其已構(gòu)成有瑕疵的具體行政行為，那么做出該行為的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)有更正的義務(wù)，使不動產(chǎn)登記簿記載事項與據(jù)以登記的登記申請文件之內(nèi)容相符合。這是對原登記行為的更正。由于不動產(chǎn)登記行為在不動產(chǎn)登記簿中所記載的物權(quán)歸屬和內(nèi)容是以登記原因證明文件所證實的不動產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系為根據(jù)的，而更正登記正是根據(jù)這些登記申請文件（當(dāng)然包括登記原因證明文件）對登記行為不當(dāng)予以補(bǔ)正，所以，更正登記并不改變原登記中登記原因證明文件所證實的不動產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系，即更正并不妨害原登記的同一性，[1]更正登記后所反映的不動產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系與原登記的相同。更正登記作為不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對原登記行為不當(dāng)?shù)难a(bǔ)正性登記，屬于更正有瑕疵的原登記行為的二次行為，其更正內(nèi)容從屬于原登記，而絕不是反映一項不動產(chǎn)物權(quán)變動的權(quán)利登記。
2、更正登記申請人
登記行為不當(dāng)所涉及的登記名義人享有向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出更正登記申請的權(quán)利，也即不動產(chǎn)登記簿記載的不動產(chǎn)權(quán)利人享有更正登記申請權(quán)，其為更正登記申請人。
甲之一處房屋(建筑面積為60.00m2)業(yè)已登記。但不動產(chǎn)登記簿記載的建筑面積為80.00m2。甲可向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出更正登記申請。如該房屋由由乙方承租使用，租金按不動產(chǎn)登記簿記載的房屋建筑面積計取，那么，對于該不正確登記，乙是否有權(quán)提出更正申請呢？答案為不能。因為乙與甲的房屋租賃關(guān)系屬于債之范圍，乙對該房屋并不享有物權(quán)；不動產(chǎn)登記簿記載的該房屋建筑面積屬于對權(quán)利客體狀況的描述性說明，不具有公示力。乙可與甲協(xié)商解決。協(xié)商不成，乙方可就此爭執(zhí)提起民事訴訟解決。
更正登記只要登記名義人單方向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出申請即可。另外，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可依職權(quán)做出更正登記。
在更正登記中，不涉及請求他人協(xié)助完成登記的登記請求權(quán)。因為在這時，沒有因存在登記名義人的登記而對不動產(chǎn)權(quán)利人的不動產(chǎn)物權(quán)形成妨害的情形發(fā)生，因此，不存在以除去妨害為目的的登記更正請求權(quán)的適用條件。否則，不動產(chǎn)權(quán)利人不能以更正登記方式實行自身權(quán)利救濟(jì)。
3、更正登記的適用條件
更正登記作為對原有登記行為的補(bǔ)救措施，筆者認(rèn)為，只有在符合以下條件的情形下，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)方可適用。
（1）不動產(chǎn)登記簿存在書寫錯誤或遺漏
不動產(chǎn)登記簿的登記內(nèi)容須與登記申請時所提交的登記申請文件之內(nèi)容相符合，以全面、客觀地反映登記物權(quán)的現(xiàn)狀。由于登記行為不當(dāng)，導(dǎo)致的不動產(chǎn)登記簿的登記內(nèi)容出現(xiàn)書寫錯誤或遺漏為更正登記的前提條件。
（2）書寫錯誤或遺漏須由據(jù)以登記的登記申請文件所證實
當(dāng)事人提交的證明登記之時合法存在的不動產(chǎn)物權(quán)變動現(xiàn)狀的登記申請文件是真實的、有效的。所以，該書寫錯誤或遺漏有據(jù)以登記的登記申請文件之內(nèi)容可稽。這是不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理更正登記的事實依據(jù)。
甲、乙、丙三人持不動產(chǎn)按份共有協(xié)議書申請登記。在登入不動產(chǎn)登記簿時，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)工作人員誤將甲、乙二人的持有份額互相顛倒。為此，甲單方申請更正登記。不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不得以未征得其他共有人同意而拒予更正。因為不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)據(jù)以登記的不動產(chǎn)按份共有協(xié)議書已明確三人的各自份額，證明該錯誤系由不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)所為，而非所有權(quán)份額有所爭議。
甲有不動產(chǎn)一處，登記完畢后，發(fā)現(xiàn)其測繪面積有誤。對于該面積差錯，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可否徑行更正？答案是肯定的。[2]畢竟該不動產(chǎn)作為客觀獨立存在的物，亦可印證其測繪結(jié)果的正確與否。
若更正登記所根據(jù)的登記申請文件存有錯誤，則不能適用更正登記。
（3）更正登記不改變原登記所反映的不動產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系
在登記行為不當(dāng)中，原登記是依據(jù)登記申請文件所證實的不動產(chǎn)物權(quán)變動而做出的，但是其形式載體——不動產(chǎn)登記簿——中卻出現(xiàn)意思表示過失。所以，基于該文件所做出的更正登記，并不改變原登記所反映的不動產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系，只是對不動產(chǎn)登記簿中具體書寫錯誤或遺漏的更正。
切不可通過更正登記變更原登記所示之法律關(guān)系。如果登記名義人以外之人，對于登記所示之法律關(guān)系有所爭執(zhí)，須訴由司法機(jī)關(guān)解決。
甲、乙就一處不動產(chǎn)已辦理完繼承登記。丙向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請更正登記，主張該處不動產(chǎn)為其三人所共同繼承。那么，丙的登記申請，系請求恢復(fù)繼承登記前的不動產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系（甲、乙、丙三人共同繼承），以改變原繼承登記所示的權(quán)屬關(guān)系（甲、乙各自所有）?？梢姳麨樯暾埜怯?，實為注銷甲、乙的繼承登記，顯已超出更正登記之適用范圍。
（4）更正登記之前須無第三人取得物權(quán)之情形
對于事實事項之不正確登記，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可及時更正。但對于登記行為不當(dāng)所產(chǎn)生的登記錯誤，只有于更正前該不正確狀態(tài)仍然存續(xù)，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)方可更正登記。若于更正前，已發(fā)生第三人取得不動產(chǎn)物權(quán)之情形，則不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不能予以更正。此為登記公信力使然。
如甲有一處不動產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)于乙，但不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的不動產(chǎn)登記簿卻遺漏了乙的抵押權(quán)，則乙針對該登記錯誤可申請更正登記，但若在其申請之前，所有權(quán)人甲在該不動產(chǎn)上又設(shè)立一項抵押權(quán)于善意第三人丙，并辦理登記，那么，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不能徑行辦理更正登記。如果不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在未征得丙的同意的情況下，徑行將丙的抵押權(quán)更正為第二順位，則不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的更正登記顯然已導(dǎo)致登記錯誤，因為不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不能通過更正登記來改變丙的第一順位抵押權(quán)，這實際上是以更正登記之名行乙之第一順位抵押權(quán)設(shè)立登記之實，導(dǎo)致權(quán)利順位變化。丙以有原始登記證明文件可稽，證明不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的更正登記已構(gòu)成登記錯誤為由，向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請撤銷乙之第一順位抵押權(quán)設(shè)立登記的登記行為，如不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不履行職責(zé)，丙可提起行政訴訟，請求判令撤銷不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記行為。
當(dāng)然，由于該更正登記發(fā)生于丙信賴是項登記取得第一順位抵押權(quán)之后，且又未征得丙之同意，故丙取得的第一順位抵押權(quán)受公信力保護(hù)。這一更正登記所造成的登記錯誤，已妨害丙的抵押權(quán)行使，作為不動產(chǎn)抵押權(quán)人，丙亦可行使登記更正請求權(quán)，以注銷乙的第一順位抵押權(quán)登記，排除妨害。
4、適用更正登記需要注意的幾個問題
（1）更正登記與初始登記、設(shè)立登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記的區(qū)別
初始登記、設(shè)立登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記屬于反映不動產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系變動的登記，其登記反映的是不動產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、消滅等變動結(jié)果。而更正登記是對原登記行為的修正，并不產(chǎn)生新的不動產(chǎn)物權(quán)變動效果，原登記反映的不動產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系不變，更正登記內(nèi)容從屬于原登記。在初始登記、設(shè)立登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記中如存在登記行為不當(dāng)，皆有適用更正登記之必要，但不能以更正登記之名行反映不動產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系變動的初始登記、設(shè)立登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記之實。
如債務(wù)人甲在其不動產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)于乙，后甲履行了債務(wù)，但抵押權(quán)人乙未申請抵押權(quán)注銷登記，這時甲不能以不動產(chǎn)登記簿的記載與抵押權(quán)滅失的事實狀態(tài)不一致已構(gòu)成登記錯誤為由申請更正登記，這實際上是以更正登記之名行注銷登記之實。首先，它不符合登記錯誤的條件。其次，這種“不一致”不能導(dǎo)致善意第三人取得抵押權(quán)的法律后果，因為抵押權(quán)從屬于債權(quán)，善意第三人不得取得無債權(quán)的抵押權(quán)。[3]再次，甲向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請更正登記，必定涉及甲、乙之間的債權(quán)關(guān)系是否消滅，而對這一實體法律關(guān)系的審查實乃不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)所不能為，這已超出更正登記的適用范圍。在不能取得乙之抵押權(quán)注銷登記同意的情況下，甲只能訴至法院，其可持確認(rèn)甲、乙之間的債權(quán)關(guān)系消滅的生效判決文書，單方申請抵押權(quán)注銷登記。此時的“不一致”恰恰是注銷登記的適用范圍。
（2）更正登記與變更登記的區(qū)別
變更登記是指由于不動產(chǎn)登記嗣后權(quán)利客體的變化或主體姓名變更而發(fā)生的登記，其目的是使不動產(chǎn)登記簿記載與事實保持一致，其結(jié)果并不導(dǎo)致原有權(quán)屬關(guān)系的變化。而更正登記的前提是在不動產(chǎn)登記時，由于不動產(chǎn)登記行為不當(dāng)導(dǎo)致登記事項與據(jù)以登記的登記申請文件內(nèi)容不相符。可見，二者的區(qū)別表現(xiàn)在判斷“不一致”的基準(zhǔn)時間。
甲有土木房屋一處。初始登記時，房屋建筑面積為90.00㎡，房屋結(jié)構(gòu)卻被登記為磚木結(jié)構(gòu)。后房屋坍塌一部分，剩余60.00㎡。由于不動產(chǎn)登記簿中關(guān)于房屋結(jié)構(gòu)的登記事項與申請登記時的真實情況不一致，構(gòu)成不正確登記，故應(yīng)通過更正登記予以糾正。而對于登記嗣后部分房屋滅失后的現(xiàn)狀，則應(yīng)通過變更登記予以體現(xiàn)。
（3）更正登記不能撤銷
更正登記的直接效果就是消除不動產(chǎn)登記簿中所存在的明顯錯誤，使不動產(chǎn)登記簿中的記載事項與據(jù)以登記的登記申請文件內(nèi)容相一致。更正內(nèi)容從屬于原登記，即更正登記溯及既往，自原登記生效之日起發(fā)生法律效力，而并非自更正內(nèi)容載入不動產(chǎn)登記簿之日起發(fā)生法律效力。作為一種更正行為，其本身并不具有獨立的法律效果和法律效力，[4]故對更正登記無撤銷之意義。
（二）撤銷登記
不動產(chǎn)登記簿中所記載的不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容為登記效力之所及，故不動產(chǎn)登記簿中關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的記載必須如實反映登記之時真實存在的不動產(chǎn)物權(quán)。若不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記行為違反不動產(chǎn)登記程序法之規(guī)定，并且產(chǎn)生與真實存在之不動產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系不相符的不動產(chǎn)登記簿，即權(quán)利事項之不正確登記，則因該不正確登記具有權(quán)利表象作用，會對真實權(quán)利人或其他利害關(guān)系人造成損害。
甲將其已設(shè)立抵押的一處房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓于乙，在未有抵押權(quán)人同意其轉(zhuǎn)讓的情況下，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為其辦理了轉(zhuǎn)移登記。顯然不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在該房產(chǎn)存在受限制的情形下予以登記的行為不僅程序上違法，而且亦產(chǎn)生不正確登記。若丙基于對該登記之信賴而自乙處取得該處房產(chǎn)，并完成轉(zhuǎn)移登記，那么，由于受登記公信力之保護(hù)，丙所取得的房屋所有權(quán)不存在抵押權(quán)，而抵押權(quán)人則失去抵押權(quán)。
由于該不正確登記純系不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記行為違反不動產(chǎn)登記程序法規(guī)定而造成的，故不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)依法撤銷該項登記行為，是謂撤銷登記。
1、撤銷登記的性質(zhì)
不動產(chǎn)登記簿具有二重性，即其不僅是不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)之登記行為的對外表現(xiàn)方式，而且還是不動產(chǎn)登記的形式載體。故當(dāng)不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)違反不動產(chǎn)登記程序法將依法不予登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動記載于不動產(chǎn)登記簿時，不僅其行為屬于行為程序違法，而且將產(chǎn)生權(quán)利事項之不正確登記。因此，當(dāng)不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對該違反程序法之行為予以撤銷時，該不動產(chǎn)登記簿即不復(fù)存在，與此同時，該不正確登記亦因不動產(chǎn)登記簿不復(fù)存在而失效，從而達(dá)到登記更正的目的。但絕不能由撤銷登記得出原登記名義人一定喪失不動產(chǎn)權(quán)利的結(jié)論，因為撤銷登記只是不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對其違反程序法之行為予以更正的行為，其并不是對實體權(quán)利的認(rèn)定。
2、撤銷登記的適用條件
對于導(dǎo)致權(quán)利事項之不正確登記的違反程序法之行為，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可依職權(quán)撤銷登記。當(dāng)然，其所涉及的利害關(guān)系人亦有權(quán)請求不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)做出撤銷登記，[5]或向人民法院提起撤銷登記的行政訴訟。
為確保登記所具有的形式上的約束效力不受不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的任意干預(yù)，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)只有在法律明確規(guī)定的情形下，方可撤銷登記。撤銷登記須具備以下條件。
（1）該登記須為權(quán)利事項之不正確登記
不正確登記可分為權(quán)利事項之不正確登記與事實事項之不正確登記。因為事實事項之不正確登記不在登記公信力保護(hù)范圍之內(nèi)，故不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可隨時對其予以更正登記。但對于權(quán)利事項之不正確登記，進(jìn)行更正登記則不能達(dá)到更正的目的，因為更正登記不改變原登記所反映的不動產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系，也即更正登記不能更正權(quán)利事項之不正確登記所反映的不動產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系。而撤銷登記則是通過撤銷造成不動產(chǎn)物權(quán)“鏡像失真”的登記行為，使權(quán)利事項之不正確登記失去登記效力。所以，撤銷登記須以權(quán)利事項之不正確登記之存在為前提。
（2）該不正確登記須由不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的行為程序違法造成
只有權(quán)利事項之不正確登記是因不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的行為程序違法所致時，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)方負(fù)有更正的義務(wù)，這是對其違法行為的更正。如果不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依法已履行審慎審查義務(wù)，仍未能發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)變動事實——尤其是法律行為——存在不真實或不合法的情形，而對其物權(quán)變動予以登記，那么，即使真實權(quán)利人對此提出異議，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)亦不得撤銷登記。因為，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記行為不存在程序違法性。其只能對登記名義人行使登記更正請求權(quán)，以實現(xiàn)登記更正之目的。
需要注意的是，并非不動產(chǎn)登記行為違法就一定產(chǎn)生不正確登記。甲將其一處私有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓于乙，在甲、乙雙方共同向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請轉(zhuǎn)移登記時，甲向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提供其建筑工程規(guī)劃許可證一份，以證明其對該處房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的合法性，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)經(jīng)審查后，為乙辦理了轉(zhuǎn)移登記。依據(jù)登記程序法律規(guī)定，甲的房屋完成其初始登記后，方可辦理轉(zhuǎn)移登記。不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記行為明顯違反了在先已登記原則，具有違法性，但其轉(zhuǎn)移登記反映的權(quán)屬變動并非不正確。
另外，若該不正確登記是因登記行為不當(dāng)所致，那么，在無第三人取得不動產(chǎn)物權(quán)之情形下，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)只能以更正登記的方式予以糾正。
（3）該不正確須為不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)所確信的
在撤銷登記中，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對于登記行為違法產(chǎn)生的登記不正確必須是確信的，即依據(jù)不動產(chǎn)登記程序法規(guī)定，通過對據(jù)以登記之登記申請文件（尤其是登記原因證明文件）的實質(zhì)審查,即可確信該登記所反映的不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容是不正確的。
甲的A房屋所有權(quán)業(yè)經(jīng)登記。但不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對其提交的登記申請文件進(jìn)行實質(zhì)審查后,發(fā)現(xiàn)其權(quán)屬來源證明（以B房屋所有權(quán)為內(nèi)容）與申請登記的A房屋所有權(quán)不一致，甲的A房屋所有權(quán)登記明顯屬于不動產(chǎn)程序法明確規(guī)定的不予登記之情形，可以確信該登記屬于不正確登記。
若對登記權(quán)屬有爭執(zhí)者以不動產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)存在爭執(zhí)為由,請求不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)撤銷該項登記，則不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不能予以撤銷。因為對此民事權(quán)利爭執(zhí)，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不能確定孰是孰非。此時，對登記權(quán)屬有爭執(zhí)者可通過行使登記更正請求權(quán)提起民事訴訟以實現(xiàn)注銷該項登記之目的，同時為防止該登記產(chǎn)生不利后果，可申請辦理臨時保全措施——異議登記。
（4）撤銷登記之前須無第三人取得物權(quán)之情形
對于行為程序違法所產(chǎn)生的涉及公信力適用之登記錯誤，只有在該登記錯誤仍處于存續(xù)狀態(tài)時，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)方可撤銷登記。若在不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)撤銷之前，第三人據(jù)此登記信賴登記名義人為適法權(quán)利人，而與登記名義人依法律行為發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動并經(jīng)登記，則第三人對該物權(quán)的取得受公信力保護(hù)，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不得撤銷該登記。即使該登記錯誤所涉及的真實權(quán)利人,作為該登記行為的間接相對人,依法提起撤銷登記之訴,亦不會得到法院的支持。[6]
如果權(quán)利事項之不正確登記不涉及公信力適用，且以其為權(quán)源登記的變動登記業(yè)已發(fā)生，那么，該不正確登記能否撤銷呢？
甲有一處違章建筑，由于不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的疏失，其通過提交偽造的建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得了房屋所有權(quán)初始登記，并以其為乙設(shè)定抵押權(quán)登記。后因該處房屋被列入征收范圍，征收單位對其登記原因提出異議。假如沒有乙的抵押權(quán)登記，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可以撤銷甲的房屋所有權(quán)初始登記。但本案并非如此。對甲的房屋所有權(quán)初始登記的撤銷，肯定會導(dǎo)致乙的抵押權(quán)登記失去權(quán)源登記。那么，作為該房屋所有權(quán)登記行為的間接相對人，對其利益的保護(hù)能否成為甲的房屋所有權(quán)初始登記不能撤銷的理由呢？筆者認(rèn)為不能。一是乙的利益屬于個人利益，而非公共利益。二是在乙與甲的抵押權(quán)設(shè)定行為中，并不涉及第三方民事主體（真正不動產(chǎn)權(quán)利人），乙不構(gòu)成民事法律關(guān)系中的第三人，故乙與甲的抵押權(quán)設(shè)定行為不受公信力保護(hù)。
所以，在此需要界定“第三人”的標(biāo)準(zhǔn)。該“第三人”僅為受公信力之保護(hù)的第三人，而非指登記行為相對人。二者的外延是不同的。受公信力之保護(hù)的第三人從屬于登記行為相對人，受公信力之保護(hù)的第三人屬于登記行為相對人的一部分，但登記行為相對人不一定就是受公信力之保護(hù)的第三人。通過以下案例可看出其不同的法律效果。
甲為乙之利益在其不動產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)登記，后不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)錯誤注銷了該抵押權(quán)登記，丙受讓甲之不動產(chǎn)，并完成轉(zhuǎn)移登記。丙不僅是轉(zhuǎn)移登記行為的相對人，而且也是受公信力保護(hù)的第三人。即丙基于該登記錯誤而產(chǎn)生的交易信賴依法應(yīng)被保護(hù)，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不得撤銷該注銷登記。[7]
同樣，甲為乙之利益在其不動產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)登記，之后，甲將該不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓于丙，甲、丙雙方向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請轉(zhuǎn)移登記，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在未取得乙之同意的情況下，將該不動產(chǎn)登記在丙名下。這時，丙雖然是轉(zhuǎn)移登記行為的相對人，但其不是受公信力保護(hù)的第三人。因為其權(quán)利取得之信賴基礎(chǔ)并不存在登記錯誤——該抵押權(quán)并未注銷。所以，針對不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的違法轉(zhuǎn)移登記行為，乙可申請撤銷。
3、撤銷登記與注銷登記、注銷的區(qū)別
登記作為不動產(chǎn)物權(quán)的表征，其涉及不動產(chǎn)登記行為（程序因素）及不動產(chǎn)變動事實（實體因素）兩個因素。撤銷登記針對的是不動產(chǎn)登記行為，其并不涉及作為民事實體權(quán)利的不動產(chǎn)物權(quán)的喪失問題。所以，撤銷登記并不意味著原登記名義人必然喪失了實體權(quán)利。注銷登記是以不動產(chǎn)物權(quán)滅失為內(nèi)容的，其針對實體權(quán)利，屬于不動產(chǎn)物權(quán)變動登記，當(dāng)已登記的不動產(chǎn)物權(quán)基于一定的不動產(chǎn)物權(quán)變動事實而絕對消滅時，則須通過注銷登記以反映不動產(chǎn)物權(quán)的滅失。注銷則以既存的不動產(chǎn)物權(quán)登記或登記中的某一事項為對象，其反映了該登記因其權(quán)利主體喪失不動產(chǎn)物權(quán)而失去權(quán)利表象作用，或登記中某一事項的失效，故依法應(yīng)注銷是項登記。
甲為十五歲公民，其未經(jīng)法定代理人同意，而將其名下的房屋出售于乙，雙方辦理了轉(zhuǎn)移登記。這時甲的法定代理人可以不動產(chǎn)登記行為違法為由提起撤銷該轉(zhuǎn)移登記行為的行政訴訟。因為甲、乙在共同申請轉(zhuǎn)移登記時，不僅提交房屋買賣合同，而且還須提交各自的身份證明，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)據(jù)此身份證明審查申請人是否年滿十八歲為完全民事行為能力人，即不動產(chǎn)登記行為包括對登記申請人是否為適格處分主體的審查。而甲作為限制民事行為能力人，自應(yīng)事先經(jīng)其法定代表人同意，方可處分該房屋。否則，甲不屬于適格主體，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)于此情形下應(yīng)不予登記。那么，在甲、乙之間的房屋買賣合同因甲為限制民事行為能力人而處于效力待定的情況下，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，顯屬登記錯誤，此錯誤系不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的不動產(chǎn)登記行為違法所致，故依法應(yīng)撤銷該登記行為。但甲的法定代理人以甲、乙之間的房屋買賣合同無效為由提起撤銷登記的行政訴訟，法院則應(yīng)不予受理。[8]因為甲、乙之間的房屋買賣合同是否無效屬于民事訴訟受案范圍。若甲的法定代理人提起確認(rèn)甲、乙房屋買賣合同無效的民事訴訟，然后持其勝訴的生效判決書，向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請注銷乙的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，因為乙的房屋所有權(quán)因其取得原因——房屋買賣合同——無效而喪失。此時，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)即可依此判決書，注銷乙的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，恢復(fù)甲的房屋所有權(quán)登記。
[1]我國臺灣地區(qū)的土地登記制度，稱之為不妨害原登記之同一性，即視更正登記后與原登記，是否同一土地、同一權(quán)利種類及同一登記權(quán)利人而定。溫豐文：《土地法》，自刊，2010，第187頁。
[2]焦祖涵：《土地登記之理論與實務(wù)》，三民書局，1997，第1149頁。
[3]史尚寬：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社，2000，第275頁。
[4]姜明安主編《行政法與行政訴訟法》（第三版），北京大學(xué)出版社，2010，第236頁。
[5] 權(quán)利事項之不正確登記所涉及的真實權(quán)利人亦可行使登記更正請求權(quán)，以請求登記名義人排除妨害，即注銷該項登記錯誤。
[6]最高人民法院法釋（2010）15號《關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第11條第3款規(guī)定：被訴房屋登記行為違法，但房屋已為第三人善意取得的，判決確認(rèn)被訴行為違法，不撤銷登記行為。
[7]當(dāng)不動產(chǎn)權(quán)利人的他項權(quán)登記或預(yù)告登記之登記由于不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記行為違法被注銷時，在未有第三人依法律行為而為不動產(chǎn)物權(quán)變動登記之前，權(quán)利人可申請不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)撤銷登記。最高人民法院法釋[2003]17號《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)能否撤銷錯誤的注銷抵押登記行為問題的批復(fù)》明確“房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可以撤銷錯誤的注銷抵押登記行為”，以回復(fù)原登記，他項權(quán)或預(yù)告登記的物權(quán)性應(yīng)自他項權(quán)設(shè)立登記或預(yù)告登記之登記完畢之時生效。
[8] 最高人民法院法釋（2010）15號《關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第8條規(guī)定“當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事爭議”。
本文作者王興敏系中國政法大學(xué)法律碩士，律師、高級經(jīng)濟(jì)師、房地產(chǎn)估價師，長期從事房地產(chǎn)行政管理、房地產(chǎn)訴訟業(yè)務(wù)，曾任房產(chǎn)管理處副處長、司法局副局長等職務(wù)，專注物權(quán)法、房地產(chǎn)法等理論與實務(wù)研究。在《中國房地產(chǎn)》、《中國物業(yè)管理》、《現(xiàn)代物業(yè)》等期刊發(fā)表專業(yè)論文多篇，出版《房地產(chǎn)法實務(wù)問題解析》、《不動產(chǎn)登記概論》等專著。獲得中國政法大學(xué)第四屆優(yōu)秀碩士學(xué)位論文，內(nèi)蒙古自治區(qū)第五屆哲學(xué)社會科學(xué)優(yōu)秀成果政府獎。
本文作者胡忠義系清華大學(xué)法律碩士，盈科律師事務(wù)所全球律師聯(lián)盟主席，多所高校兼職教授、碩士研究生導(dǎo)師，曾任中級法院行政審判庭副庭長職務(wù)，審理過大量不動產(chǎn)登記行政案件。
